開篇之前，先挑個事兒，石景山闆塊最近炒的火熱，随便入市一個項目，妥妥單價飙7萬，人家了不起。但是問題也來了，一環之隔，西南四環豐台房價立馬降1萬，難不成豐台真的沒落了？前兩天，跟那片的中介小哥哥八卦，他一頓壞笑說：我們挺感謝石景山的，你别瞅着他們新盤咋呼，這一個月我們二手房業績可蹭蹭漲，真有意思。

再簡單點解釋，就是單身的小姑娘放着新入學的小鮮肉不要，回來找學長了。

因為點啥呢？欺負老實人？

提起對豐台的印象，說是姥姥不疼舅舅不愛的角色一點不為過。但是在豐台，有一個地方，鮮少成為房地産的熱搜關鍵詞，到此一遊的人卻是從此刮目相看。這個地方，就是豐台總部基地。

這次我确實要給豐台正名了。

因為總部基地這個區域有個很成熟的房地産循環市場。

簡單來說，就是好比一個小夥子要出去深造幾年，修煉成了，又住回來發展家鄉了。

展開解釋，先說遷出的人，一直說豐台沒有好學區，這話不嚴謹，對标東西海來說，确實差一些。所以這片區域生兒育女的人群，就開始向外走，奔赴學區房。好歹是四環的地界，整片區域的單價好壞平均下來，也能在6萬上下，賣了房加上積蓄，湊個學區房的首付還能有富裕。

再說遷回的人，就有三類人群了，第一類就要提起首個南城富商聚集地：總-漢-諾（總部基地/漢威國際/諾德中心）的大佬們了，要說大型企業高新人才引進發展，這裡還算是亦莊的鼻祖了。這群大佬常年在這裡上班，自然把家搬過來了。第二類就是當年那些為了學區走掉的人，孩子不愁上學了，何必背着貸款住着老破小呢，學區一賣，也不老少錢呢，自然回歸”家鄉”了。第三類就是内城想給老人置換的人群，預算不多不少500-700萬，考慮新房，一是期房又等不起還離市區遠，二是城裡的新房單價飙升，門檻高。請注意，此處我說的城裡，可不止是四環裡頭找了，别說新房難求，五環外的石景山新房單價都上7了，我總想說一句，憑啥啊！

話說回來，總部基地這個地處四環的地界兒，正正好好，滿足了剛改兩類人群的選擇，單價從4萬到8萬，品質，環境，新房，現房，産業，工作，一應俱全。是騾子是馬，光說不夠，還得拉出來遛遛。我走訪了這片區域成交排名靠前的幾個小區，給大家列舉一下500-700萬的剛改之選。

首先，标志性小區，人送外号“高配版天通苑”，怡海花園。豐台可以不火，但是怡海幾乎人盡皆知。自帶學區北京八中怡海分校，自帶湖系綠化，綠化率高達50%，常住人口達2.8萬人，小區内的便利設施應有盡有，且一路之隔就是天壇醫院。小區從南至北一個分四個園：富潤園，富澤園，恒泰園，恒豐園，一共6000多戶。其中，最著名的還是園區内完善的教育資源，從怡海幼兒園，北京第二實驗小學怡海分校，再到北京八中怡海分校，北京八中怡海分校國際部，都在園區内，住在這個小區的大多數住戶，都是沖着學校來的。不過，據說八中初中還行，高中一般，但是也不太重要了，因為要麼就九年一貫讀下來，要麼從小升初開始就置換到好學區去，高中換學區的必要性不大。

說起四個園區各有千秋，由北至南說，處在“樓王”的恒泰園，處在整個園區的中心位置，年代較新，有2005年的，且鄰近小區中心湖。東側隔壁就是恒豐園，緊挨小區北門，出北門即上康辛路，路過天壇醫院，您就往城裡走了。北側都是初高中，一般不喜吵鬧的年輕人和老人偏愛。小區中心有一條主幹路，可以說是吃喝玩樂集一體的步行街，也把整個怡海家園分為南北兩塊。緊挨着主幹路南側就是富澤園，生活相對更便利一些。園區最南側是富潤園，并且緊鄰四環輔路，小區出行最便利的園區。幼兒園和小學都在這個怡海的南半側，頗受總部基地的上班族和帶小孩的家庭喜愛。每個園區都有50多平的一居，到200多平的南北複式四-五居。

再說價格，主幹路北側的成交價在6萬左右，主要還是沖着八中這倆字去的，2019年數據統計以恒泰園的二居成交為主力， 66-138平兩居不等，折合成交均價500-600萬可以拿下個舒服的兩居。主幹路南側的單價相比北側稍低，在5.4萬左右，富潤園的二居成交居高，83-105平兩居，500萬上下拿下。

怡海花園在這個區域内自成一片，因為戶型多，房源體量也很大，就這麼連中介門店也要在這裡單開一兩個門店，才能顧得過來，成為這個片區的成交榜首，當之無愧。

排名第二的，是這個區域裡的次新盤，萬科西華府。據說單月成交量11套，都是16年到18年交房的。萬科的物業不多說了，懂的都懂。小區分三期，一共10棟，1700多戶，全都是精裝交付。小區西側是郭公莊地鐵站，三期依次是梯型架在地面之上，三期3層起，一期6層起步，說是因為底下有個地鐵車庫，但我待到了晚上眼睜睜的看着地鐵回家，是真沒聲。園區裡規劃的還是不錯的，有跑步道，兒童樂園，園區很幹淨，幾乎沒有看到亂停亂放。物業費4塊。唯一差點，就是三期的底商還沒消息，買東西還是外賣居多，品質在，人氣少點。

看了幾套在售戶型，其中一期117平的三居兩衛（多變四居），戶型賊拉方正，760萬，6.5萬的成交均價，二期樓王位置的138平三居兩衛，帶飄窗，經典南北通透眼鏡戶型，成交價在900 萬左右，要知道15年這項目賣的時候可是3-4萬開盤賣的，這戶型，這價格，這現房，他不比旁邊的新房香嘛？

117平三居兩衛

138平三居兩衛

成交排名第三的，我其實沒太想到，居然是西華府隔壁的北京方向。這倆小區在郭公莊地鐵站的東西兩側。但是，北京方向的體量是西華府的三分之一都不到，隻有不到500戶，隻有四棟住宅5#6#8#10#，其餘都是金隅自持商業，我聽見這事我其實是不抱多大希望的，但我就想看看為啥他成交的好？而後我發現，這小區重在兩個字，純粹。

為啥，首先，戶型面積可選擇範圍小，整個小區隻有三個面積段戶型，80平-83平的兩居，118的三居。且商業在東側，對住宅的視野沒有影響。

其二，方便有人氣。因着有商業，我特地去轉了下商業和住宅的分割情況，進小區大門要刷卡，住宅樓和商業的入口不同，且互不相通，有一條業主刷卡通道可以通向商業的，目前因疫情是鐵門封閉的。圍着小區外，有底商和下沉廣場，都是便利店，沒有開火的飯館。另外，小區是金隅物業，3.8的物業費，人車分流，小區内規劃的也是非常整潔安靜的。

其三，便宜。小區以南北兩居和三居為主力。以118的三居雙衛舉例，南北雙通透，成交價在720萬左右，均價6.1萬。戶型沒有很驚豔，但是性價比很高，真的對得起這個價格。

83平兩居

118平三居雙衛

回去門店的路上，我跟中介小哥閑聊，這邊一居好賣嗎？他意味深長的說，一般。一是房源不多，出來就沒，二是我來這兩年，發現這邊的大佬是真有錢，鮮少有看一居的，有看的，轉一圈下來結果成交了個兩居。我問，那中間差多少錢啊，他說也就100多萬吧。

好嘞，我沒說話，告别小哥，腿着10分鐘，去萬達吃了頓小龍坎，然後打車30塊錢回南二了。有錢人的生活，就得這麼體面着來。您說呢？

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