琦扒樓事，專扒秦皇島樓市那些事兒。

在經曆“金三”樓市旺季後，同時即将迎來“415”樓市調控一周年之際，秦皇島房價目前保持在什麼水平？不同區域之間的房價差距有多大？可以看看搜狐焦點最新制作的秦皇島房價地圖。（根據搜狐焦點網在售新盤均價統計）

最近一篇“你的同齡人正在抛棄你”的文章在朋友圈刷屏，這種“開挂”的人生确實讓人很豔羨，但是在秦皇島這樣的三四線城市，比起同齡人之間的差距，來自房産價值之間的落差更容易感知，同樣的時間買房，但是買的不同區域，有的可能翻倍，有的反而還下跌了。

許多比賽活動在評分時往往會去掉一個最高分和最低分，我們就先來看看秦皇島房價最高區域和最低區域。

金夢海灣

毫無懸念，秦皇島房價最高的區域當屬金夢海灣片區，作為秦皇島市區唯一的沿海度假區，金夢海灣的房價一直處于全市桂冠，很早就甩開其它區域好幾條街，它的地理距離雖然不遙遠，但“房價距離”卻相當遙遠，通俗點講就是價格已經脫離群衆，很大程度上是奢侈品，而不是生活必需品。

金夢海灣區域的樓盤一向少而精，近些年沒有新盤入市，還是金夢海灣1号、嘉裡海碧台、興龍香玺海、禦品第一觀這幾個樓盤，其中嘉裡海碧台是唯一一座均價超過2萬的樓盤，其它樓盤均價都在1萬7到2萬之間，價格比較穩定。

東部片區

看完房價最貴的金夢海灣區域，再來看看房價最便宜的區域—東部片區，也就是秦皇島本地人常說的“河東”，這麼一對比就知道秦皇島的“兩極分化”有多嚴重。

目前秦皇島東部片區的樓盤均價在6800元左右，比偏居一隅的山海關房價還要低，是名副其實的房價窪地，同時也是房價上漲最緩慢的區域，當其它區域房價奔着翻倍升值時，東部片區還在原地踏步，這一點倒是“難能可貴”。

東部房價與其它區域的分化為什麼越來越大？我覺得有兩點考慮因素，一是秦皇島“城市向西”的發展策略客觀上造成東部區域的邊緣化，随着發展重心的向西遷移，資源配置也向西部傾斜，無論是工業、商業還是服務業，東部的發展速度确實落後了，房價隻不過是對區域發展的一種反映。

東部房價偏低的另外一個原因跟樓盤品質有關系，東部樓盤基本都是由本地小房企開發，産品落後，品質相對低下，無法與品牌房企精雕細琢的産品競争。同時外部環境受煤炭港口的影響，不太符合當下的宜居改善置業潮流。

為什麼一線房企甯願選擇偏僻的西部而不選擇生活便利的東部老城區？除了“城市向西”的考慮，拆遷難是最大的問題，東部是秦皇島的傳統老城區，隻能通過舊城改造來開發，而一線房企十分注重效率效益，老城區拆遷成本高且困難，一拖就是好幾年，誰會去蹚這渾水？

中部城區

看完“兩極”看中部，3月份中部城區的新盤均價是11655元，是除旅遊區之外房價最高的區域，環比2月份大約上漲了200元。

中部城區其實也很少看到一線房企的身影，樓盤大多中規中矩，品質雖然優于東部樓盤，但也難有亮點可言，為什麼房價卻有雲泥之别？

中部城區的房價有賴于優質學區的價值支撐，房價隻有一小部分是來自于房屋本身，房産的價值更多體現在公共配套的附加值上，所以才有那句經典的房産投資金律“地段、地段還是地段”，因為地理位置直接決定了周邊配套的水準，沒有優質配套的地段很難稱之為好地段。

在各種各樣的公共配套中，含金量最高的當屬教育配套，由于優質教育資源的短缺，造成了普羅大衆對優質學區房的趨之若鹜，而秦皇島的優質中小學幾乎全都分布在中部城區，因此學區房也都集中在中部城區，直接擡高了區域均價。每年的3月份到6月份是學區房的購置集中期，學區房交易量相對較大，中部城區的均價上漲很正常。

北部片區

3月份另外一個房價上漲區域是北部片區，北部新盤均價7866元，環比大約上漲了200元。北部片區的價格優勢最明顯，萬科未來城、九裡桃源、岸上瀾灣價格基本上在7千到9千區間，現在要想找萬元以下的新盤，北部片區成為唯一的選擇。

年初北部片區成交持續活躍，一是北部片區的房源比較充足，在需求突然擡頭的時候不至于彈盡糧絕，二是其它片區高攀的房價突出了北部的性價比，撬動了大量潛在購房需求。

北部片區的置業人群其實就是秦皇島目前的主流置業人群，以剛需和輕改為主，價格是其首要考慮因素，對樓盤品質又有一定追求，以“物美價廉”為主要特點的北部正中剛需購房者下懷。

西部片區

說到北部就不得不提到西部，這也是許多購房者糾結的兩個置業區域，首先這兩個區域的房價差距不是特别大，另外兩個區域各有優勢，北部和西部成為購房者比較難抉擇的兩個區域。

3月份西部片區新盤均價9200元，環比下降了456元，西部房價下跌可能出乎某些人的意料，在許多人眼裡西部比北部更有發展潛力，北部都漲了，為什麼西部反而還下跌了？

相比北部，目前西部的在售樓盤比較少，僅有一方南嶺國際和鉑悅山少量尾房在售，3月份南嶺國際開盤促銷，由于項目整體房源較多，為了加快走量，房價有較大幅度優惠；鉑悅山則是尾盤銷售，由于戶型不全，可選性較小，為了清盤将價格調低了一些。

西部片區的房價下跌主要受到了這兩個樓盤的促銷影響，随着恒大悅府等高端樓盤的入市，在高端樓盤的拉動下，西部片區的新盤均價還将會有進一步回升。

湯河沿線

湯河沿線區域和山海關區新盤均價都很平穩，湯河沿線新盤均價11500元，價格比較平穩。湯河沿線可以說是僅次于金夢海灣沿海的高端居住區，相比學區房巨大的教育附加值，湯河片區的居住價值更純粹一些，更強調居住的舒适性和環境的宜居性。

目前湯河沿線僅有中冶玉帶灣、碧桂園首府和九号别墅在售，與北部、西部面向的剛需購房者不同，湯河沿線面向是高端置業人群，大部分都是三居、四居等改善型産品，以及更加“高大上”的疊拼、聯排别墅。

目前有一個高端樓盤中冶德賢公館即将入市，該項目主打科技住宅，其水準将超過市區所有在售樓盤，價格有可能會超出一般人的想象，後期将會成為湯河一帶的标杆樓盤，湯河片區的價值高度也将會被拔高。

山海關區

北戴河區下次與北戴河新區一起說，山海關區不用多說了均價7400元，由于區域人口有限（15萬），又無大量人口流入，可能是秦皇島為數不多的人口淨流出區縣，房地産基本上回歸居住功能，無論是過去、現在還是将來，都不會有太大波動。

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