在市場大轉向之下，處于城市層級頂端的一線城市，樓市畫風也變了。

世界上唯一永恒不變的，是改變本身。

達爾文的進化論揭露的最直白的道理，便是世界萬物都會随着環境改變而改變，物競天擇，不是選擇最優，而是選擇最合适的。

當下的樓市，市場環境已經改變，市場期望已經改變，市場購買力已經改變。

在這種大背景下，有了撕裂的武漢樓市，有了二手房挂牌量激增的杭州、成都，有投資客虧損離場的衛星城，有不斷降價不斷限跌的三四線城市。

也有了畫風改變的一線城市。一線城市畫風的改變，才是樓市大變局真正的開始。

前幾天寫過廣州樓市的畫風改變，增城、從化等外圍區，在庫存高企的當下，降價已經成了主流。

同處珠三角，同為一線城市的深圳，最近一段時間，出現了不符合深圳樓市氣質的操作。

比如發明了“以房換房”，比如開發商公開招聘房托，比如普遍存在的打折促銷活動。

最典型的事件，是深圳開發商近日首創“以房換房”活動。這個偉大的發明家，是位于深圳南山區西麗大學城闆塊的弘基·翰林九錫。

該樓盤在最新推出的海報中，赫然寫着“以房換房、以舊換新”8個大字。

具體操作是，可以普通住宅換尊貴大平層、換商務公寓、換臨街商鋪，交換原則是以舊換新、等價交換、多退少補。

真精明，精明得太過頭了。居然想着叫别人用住宅來換公寓、商鋪，怎麼想的？

以房換房，隻是深圳樓市畫風改變的例證之一。

在“以房換房”這個發明之前，深圳有開發商被曝出公然招聘房托。

根據《财經天下》周刊報道，6月13日，在廣東某兼職招聘的公衆号上，一則為深圳市龍華深圳北附近的樓盤招聘“看房充場人員”的消息，引起網友注意。

招聘公告中，工作内容寫得非常明确，充場看房，120元一天。而且要求是30至45歲年齡段，要有富态。

盡管請房托在房地産市場不算是什麼大事，但發生在深圳，就有點耐人尋味了。

此外，其他城市普遍存在的降價促銷，在深圳一樣普遍。

根據界面新聞披露，最新開盤的南山區前海宸灣推出了6套“總裁特批優惠房源”，分别是位于2座的3002、3003、3102、3103、3402和3座的805号房源。

這6套特價房總價在900-1400萬元之間，折後每套總價少10萬元，約等于打了99折。其中總價最低的一套為959.85萬元，折後單價約8.67萬元/平方米，該房源備案單價為8.76萬元/平方米。

南山作為深圳的核心區之一，都存在促銷盤，遑論光明、龍崗、坪山等外圍區。

之前在坪山踩盤的時候，就有樓盤私底下推出了首付貸活動，開發商與金融機構合作，提供有息首付貸，推動購房者低首付上車。

最近，龍崗中介給我發送信息，透露龍崗也有樓盤提供首付貸，開發商免息墊付兩成首付，首付一成便可上車。

無論是以房換房，還是請房托，抑或是促銷活動，甚至是偷偷提供首付貸，這些畫風轉變的背後，其實就是一個無法回避的事實：

哪怕樓市強悍如深圳，房子也難賣了。

數據面上，最直接的反映便是，今年上半年深圳的新房成交量同比大幅下挫，二手房成交量同比腰斬。

根據深圳住建局，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，環比下降38.6%。

根據樂有家研究中心數據顯示，二手住宅成交9965套，同比下降65%，環比下降18.7%，為曆年最低。

作為中國樓市風向标城市，作為中國内地房價第一城，深圳的樓市已然如此，其他城市的困難程度，可想而知。

數據：城市房産網

市場行情差，已經是無可争辯的事實。盡管五六月份在流動性釋放之下，行情有所轉變，成交量開始觸底。

但觸底之後，是漫長的爬坡，而不是強勢反彈。這是市場環境決定的，是人口拐點已經到來，城市化進入後半程，房地産進入黑鐵時代等大背景，共同決定的。

在這種大背景下，哪怕是深圳，也逃脫不了成交量難回巅峰的宿命。

客觀來說，深圳是一個不缺購買力、購買需求的城市。

作為一線城市，深圳2021年年末常住人口1768.2萬人，是住建部按照城區人口1000萬為标準劃定的7個超大城市之一。

然而深圳的面積不過1997平方公裡，其人口密度全國第一。

數據：各城市統計局

深圳樓市供需失衡已經長期化了，其背後有三個主要因素：

第一，狹小的空間之下，容納了這麼多人口。這是造成深圳房屋供需矛盾長期存在的因素之一。

第二，深圳劃定了生态紅線、工業紅線，在原本就局促的版圖上，居住用地占比在頭部城市中位列倒數第一，居住用地占建設用地的比例僅為22.6%。

第三，在前兩條的基礎之上，深圳樓市供不應求最大的問題是，無法上市公開交易的城中村房屋，占深圳總住宅比例超一半。

公開數據顯示，深圳共有各類住房1129萬套，居住建築面積共6.21億平方米。其中，商品住房約189萬套、占比17%；公共住房約55萬套、占比5%；私人自建房約577萬套、占比51%；宿舍約192萬套、占比17%, 其他住房（含單位自建房、村集體統建樓、軍産房等）約116萬套、占比10%。

深圳總住房雖然有1129萬套，但其中有一半以上是城中村的自建房，這些房子是無法光明正大進入市場買賣的。真正的商品住房才189萬套。

以上三大因素，是造成目前深圳的自有住房率僅20%左右，有80%左右的深圳人沒有自己的住房的根本原因。

在這種背景下，深圳的房價異常堅挺。我們已經看到，深圳上半年二手房成交量創曆史新低，但二手房價格巋然不動。

新房市場各種奇葩活動層出不窮的背後，一方面是開發商急于回款，另一方面是市場期望值改變下，多數人選擇觀望之下的結果。

人口拐點已經到來，城市化進入後半程，房地産進入了黑鐵時代，這些因素共同決定了未來哪怕是一線城市，房價也無法有大作為，橫盤或慢漲是大概率事件。

房價未來的預期走向，改變了一線城市投資群體和剛需群體的期望值，緻使他們猶豫。

期望值的改變，才是深圳房子難賣的根本原因。

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