最近央媽對LPR進行了兩次調整，一是降低了首套房LPR下限20個基點，二是LPR利率降了15個基點。随着經濟下行，預期減弱，提前還款也成了近期的熱門詞，那麼到底要不要提前還款呢？房貸中，等額本金與等額本息到底有什麼不同？

1、等額本金，就是每個月還款的本金是一樣的，随着時間推移，越往後每個月的待還款餘額越來越小，利息就越來越少。如圖所示，呈現出一個倒三角形。

2、等額本息，就是每個月還款額是一樣的，還款額=本金 利息，計算方法比較複雜，下文直接給出公式。如圖所示，剛開始本金還得少，利息還得多，每個月的還款額是恒定的。由于前期還款額比等額本金少，那麼總利息就相對多一些。

衆所周知，等額本息所還的總利息是大于等額本金的，所以到底哪種還款方式更好？

其實，兩種方式的資金占用成本都是一緻的，也就是說，利率一緻的情況下，誰也沒吃虧，誰也沒占便宜。

那麼，為什麼等額本息要還的利息多？因為，等額本息前期要比等額本金少還一部分資金，這部分資金所産生的利息就是等額本息多出來的利息。

換句話說，如果把等額本息前期比等額本金少還款的部分，每個月再拿去投資，用相同的貸款利率計算收益，最終這部分資金的利息之和恰好等于等額本息多還的利息。（第一個月等額本息少還的部分會在第二個月産生收益，第二個月也是一樣，以此類推）

等額本息與等額本金的本質區别就是，它們在各自分期還款的周期中，占用的資金不同，所産生的利息也不同。簡化來看，就是前者比後者占用的資金更多一些，所以利息多一些。就像借11w與10w的區别而已。

所以，在投資收益率等于貸款利率的情況下，不管用哪個方式還款，都是一樣的，都不吃虧。隻是多借多還，少借少還的問題。

有人說，提前還款的情況下，等額本金劃算，因為等額本息前期都是還利息。

其實同樣的道理，等額本金每個月比等額本息多還了一部分資金，再用這部分資金去投資，按照貸款利率的收益獲取利息，它們加起來應當等于提前還款時等額本息比等額本金多還的資金。

本例驗證房貸到期時，等額本金與等額本息的是否有差别。提前還款的情況，讀者可以自行驗證。把複雜問題簡單化，用比較好運算的數值來舉例：貸款2萬分期兩個月，年利率0.12，月利率0.01。

1、等額本金

第一個月待還額20000，付利息200，還本金10000，還款額10200

第二個月待還額10000，付利息100，還本金10000，還款額10100

總利息300

2、等額本息（分期兩個月比較短，需要把小數點精度保留長一些）

每月還款額，X=20000*(0.01*1.0201)/(1.0201-1)=10,150.24875621891

總利息300.49751243782

1、等額本金第一個月比等額本息第一個月多還10200-X=49.75124378109

2、等額本金第一個月多還的部分，按照同樣的利率拿去投資将在第二個月的産生利息，49.75124378109*0.01=0.4975124378109

3、等額本息比等額本金多還的利息為0.49751243782

1、等額本息比等額本金多付的利息=等額本金早期多付的錢拿去投資的收益。

2、兩種還款方式的資金成本都是一樣的，隻不過每種方式每個周期占用的資金不同，所以利息也不同。

3、既然兩種方式的資金成本是一樣的，那麼提前還款也是同理。不存在等額本金提前還款優于等額本息的情況，隻不過等額本息前期占用資金少，後期就要付出相應的利息代價。

1、資金充裕，且不會理财投資收益跑不赢貸款利率的情況下，建議等額本金。

2、資金不充裕，或者會投資理财投資收益能跑赢貸款利率的情況下，建議等額本息。

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