公寓可以住改商嗎?經濟導報記者 戚晨 重慶市近日出台文件，允許将商辦用房等按照規定改建用于住房租賃，引進和支持發展機構化、規模化住房租賃企業 ，現在小編就來說說關于公寓可以住改商嗎?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

公寓可以住改商嗎

經濟導報記者 戚晨

重慶市近日出台文件，允許将商辦用房等按照規定改建用于住房租賃，引進和支持發展機構化、規模化住房租賃企業。

據了解，“商改住”之外,北京、上海、廣州、深圳等城市還出台了鼓勵“商改租”的政策,為商辦性質用房提供了另一條出路。政策限制公寓入市，公寓市場如何破局成為難題。面對去庫存化壓力，未來公寓将如何探索“商改租”？

公寓項目“不太好賣”

“您好，奧體旁邊的公寓了解一下嗎？”15日，濟南白領劉祥在濟南奧體中心健身時，正在發傳單的某樓盤銷售人員對他說，“目前價格非常合适，均價在6500元每平方米，而且中小戶型都有，辦公投資都合适。”劉祥看到，這一樓盤位于經十東路與大政路交叉口，距離奧體中心還有17公裡。介于樓盤位置，劉祥拒絕了銷售人員的推銷。

“現在每次出去逛街都會收到傳單，很多都是濟南周邊的公寓在甩房，價格也都比之前便宜了不少。”劉祥表示，自己名下已經有兩套住宅，也在考慮買公寓投資，但是随着目前國家政策調控，公寓項目似乎并不“讨喜”。

2018年下半年以來，公寓銷售吃緊已是不争事實，降價成為換量的手段之一。劉祥對經濟導報記者表示，他此前走訪了濟南多個公寓項目，發現昔日的“投資熱點”已經“風光不再”，小戶型公寓甚至不到20萬元就可以入手一套。

“位于濟南西客站附近的公寓項目紮堆，位于經十西路的新寓領城均價在9000元/平方米，其他幾個商業樓盤單價也都沒有超過萬元，如果是投資一個小戶型公寓，現在确實是低點。”濟南陽光舜城德林房産中介客戶經理王樂對經濟導報記者表示，此前由于住宅限購，憑借“不限購”的優勢，濟南公寓市場确實迎來一波銷售熱潮。随着市場飽和、投資客逐漸理性，目前公寓确實“不太好賣”。

商業地産銷售的下滑也伴随着投資的下滑，2019年1-10月辦公樓和商業營業用房開發投資15975億元，相比2018年同期減少822億元。從國家統計局公布的數據來看，近三年來，辦公樓和商業營業用房開發投資額占整體房地産的比重正持續下降。

“2019年，經曆了一年多的政策消化，部分商住公寓嘗試性入市，然而，受限于交易條件成交并不樂觀，隻能采用降價跑量。未來，公寓市場依然以去庫存為主。”中國房地産經紀研究中心研究員黎明元接受經濟導報記者采訪時表示,因為調控收緊等多種原因，商辦物業積壓情況嚴重，因此公寓市場将面臨降溫危機。

“千篇一律”成主調

“基本上都是千篇一律，面積段配比中，40-70平方米面積段為核心區間，占比超過50%。這也跟公寓的訴求有關，因此同面積産品價格也差不多。”15日，一位希望購買公寓自住的大學畢業生秦萌萌在考察了多個公寓項目後，發出了如此感慨。她表示，自己在濟南長清上大學，比較了解濟南的西客站片區，但附近的公寓項目基本上在價格、樓盤外形、小區配套等方面沒有太大差别。

中盈地産濟南辦事處總經理賈轶認為，對資金實力相對薄弱的客群來說，購買商住房既能獲得在城市的獨立居住空間，又可以跟随市場行情，使得資産得到一定幅度的保值和增值。但放眼市場，多數品牌公寓在産品設計、運營服務、增值盈利等方面，都比較雷同，濟南目前的公寓項目，創新有特色的産品不多。

“商務公寓成交量達到近年最大值，客戶大量消耗。随着市場上大量公寓項目上市，隻有創新産品才有出路，才能打破‘同質化’。”賈轶表示，目前随着公寓市場的發展，很多新興的公寓模式開始在濟南出現，酒店式公寓、長短租公寓等不斷進入市場，深受年輕人的歡迎。

15日，經濟導報記者在濟南市住宅與房地産信息網看到，目前濟南的LOFT公寓、寫字樓改公寓、 類住宅等都是同質化下“突圍”的産品，受到了購房者的青睐。在濟南西部主打年輕人概念的“歡樂頌”公寓項目，就吸引了周邊的年輕群體購房。此外，在高端商務區或者黃金地段，優質的公寓項目并不受到價格的掣肘。

“我們當時選擇購買奧體的這套公寓，也是考慮到它優質的辦公環境和物業管理，現在公司搬走後轉租非常容易。”一位在奧體購買了玉蘭公寓的業主對經濟導報記者表示，這個地段是“絕版”，靠近奧體中心和政府辦公大樓，不少國企和大型外企也選擇在這裡辦公，因此租金每年都會漲價，投資回報較高。

“商改租”或成趨勢

“将合适的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資産，也有利于增加城市的住房租賃供應，平抑房租價格，因而成為不少城市鼓勵的對象。”黎明元表示，近年來，廣東、吉林、四川、海南等多地紛紛公布細則，逐步放開“商改租”。

賈轶表示，以往公寓項目很多都在打“擦邊球”，現在要求開發商自持經營或者改為租賃，考驗的不但是經營能力，更考驗房企的資本實力，畢竟不能銷售就不能迅速回籠資金。

據了解，目前房企紛紛涉足長租公寓領域，除了自持物業外，将一批房源從房東手中長期租賃下來，進行标準化的裝修，再面向市場出租，運營商賺取的主要是轉租的差價和管理費用，但這種模式目前利潤很低。

2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，預計2022年租賃人口将達到2.4億人。未來一段時間，租房人群會持續增加，住房租賃市場發展大有前景。

“雖然部分城市出台了鼓勵‘商改租’政策，‘商改租’落地也是順應市場需求，但長租運營是一場持久戰，本質是服務、價值。”賈轶分析，“化公寓為租賃”是未來的發展趨勢，但“商改租”未來前景如何，還需要進一步探索。

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