市場越是平淡時，越能看出一個闆塊、一個小區的二手房的流通性。流通性越強，房子越容易賣出，你能越快地拿錢走人。

從9月份到現在，重慶二手房市場是比較平淡的。

成交量持續處于低位，價格調降的房源增多，目前穩定在87%。也就是說，100套調整了價格的二手房裡，有87套選擇了降價。

數據整理自貝殼重慶研究院

所以，我們做了三件事。

1，做了統計，9、10、11月每周二手房成交量進入重慶前20的闆塊、小區。

2，做了彙總，梳理了這些闆塊、小區上榜“重慶前20”的次數。

3，做了總結，這些上榜次數靠前的闆塊、小區，有什麼共同點。

如果你最近在看二手房，這篇指南收好，一定是有參考性的

01

從8.30-9.5到11.15-11.21，差不多12周的時間，單周二手房成交量上榜重慶TOP20的闆塊，一共有47個。

龍頭寺、茶園、南坪、照母山、回興、大學城，上榜次數達到11次。四舍五入，相當于這6個闆塊每周的二手房成交量都沖進了前20了。

它們的共性其實很明顯。

要麼是配套成熟的核心區或者老城區，比如龍頭寺、南坪、回興。要麼以次新房為主而且在區域的位置比較好，比如照母山。要麼屬于區域内的頭部闆塊且價格不算貴，比如大學城。

但最核心的共性，還是價格不算貴，符合大部分剛需、剛改的預算。而這部分人是二手房市場裡基數最大、最需要買房的人。

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

再分區域來看，除了北碚和大渡口，主城其它7個區域都有2個以上的闆塊，單周二手房成交量進入前20。

從這項數據的分布，其實也能看出一些東西：買二手房時，怎麼選區域，更穩當。

選城市發展的主要方向。重慶發展重心一直在北，渝北的上榜闆塊是最多的。現在重慶也在重點發展向西，沙坪壩也是可以關注的。

選配套成熟且次新二手房比較多的傳統城區。江北、九龍坡、南岸就屬于這類區域，他們上榜的闆塊僅次于渝北。

選自住屬性非常強且價格便宜的區域，比如巴南。李家沱、龍洲灣、巴濱路這些闆塊的二手房均價才建面1.1萬/㎡左右，并且這幾個闆塊在巴南的位置、發展是比較好的。

數據整理自貝殼重慶研究院

02

我們梳理了主城九個區域，最近三個月上榜“每周二手房成交量排名重慶前20” 的闆塊。以及，這些闆塊成交量排名前三的小區。

各位在看二手房時，可以先關注這些闆塊。尤其是上榜次數比較多的闆塊。

在市場平淡時還能“常駐”成交量的前20，至少說明二手房的市場流通性是比較好的。

渝北區，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

江北區，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

九龍坡，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

南岸區，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

巴南區，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

沙坪壩區，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

渝中區，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

大渡口區，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

北碚區，

數據整理自貝殼重慶研究院、好好選房

總結一下，不管是剛需自住還是買房投資，隻要涉及到以後要換房或者賣房，要想房子以後好賣的概率更大，最穩妥的方法：剛需、剛改喜歡什麼樣的房子，買房的時候就買什麼樣的房子。

03

從8.30-9.5到11.15-11.21，這12周時間裡，單周二手房成交量上榜重慶TOP20的小區，一共136個。

但上榜次數在2次以上的小區，隻有43個，僅占30%。上榜5次以上，相當于12周裡有一半的時間都榜上有名的小區更少，不到6%。

富力城、魯能星城、融創凡爾賽、融彙半島、新鷗鵬教育城、同景國際城、财信北岸江山、金科廊橋水鄉，這8個小區的上榜次數在5次以上。

數據整理自貝殼重慶研究院、貝殼找房

這些小區的共性也非常明顯。

首先，幾乎都是規模很大的大社區。組團多、二手房挂牌量大、買家選擇多。比如富力城，上榜次數達到11次。

其次，在闆塊内的位置和配套都比較好。要麼是區域内非常熱門闆塊，要麼是區域内比較成熟的闆塊。比如，大學城、照母山、北濱路、江北嘴等。

最後，小區的位置和配套在闆塊内比較好且價格相對便宜，性價比突出。巴濱路的融彙半島，建面均價1.2萬/㎡。

數據整理自貝殼重慶研究院、貝殼找房

通過總結上榜次數2次以上的小區，現在可以回答前面留下的問題：剛需、剛改喜歡什麼樣的房子。

1，價格不貴。

這些小區的二手房建面均價集中在1.2萬/m²-1.4萬/m²，總價集中在120萬-160萬。單從價位來說，比新房更劃算。

2，房齡不老。

絕大部分小區的房齡在5-10年，極小部分在15年左右。基本上都是房齡10年及10年以内的次新房。

3，位置和配套不差。

這些小區在闆塊内的位置和配套都是比較好的。哪怕是位置和配套稍微遜色一點，也會依靠相對便宜的價格，來對沖位置和配套的遜色。也就是說，性價比一定要高。

04

最後再分享一個非常實用的、初步判斷小區二手房流動性的2個技巧。

1，觀察小區近90天的成交量、近30天的帶看量。

帶看量高，說明市場關注度高。成交量好，說明買的人多。我們整理的這些小區，大部分近30天的帶看量在200次以上、近90天的成交量在3到5套以上。

2，查詢小區在闆塊内的曆史成交量排名。

依然是我們整理的這些小區，它們的二手房曆史成交量，在闆塊内的排名，八成以上都可以排進前10。成交量排名靠前，也能說明流動性的好壞。

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