近期很多房地産客戶咨詢關于轉讓在建工程時，在計算銷項稅額時，究竟能否扣除土地價款?其實，這個問題主要是針對房地産企業轉讓營改增後項目進行讨論，本以這是有準确答案的問題，但是，最近聽到了不同聲音和疑問，那小編帶大家一起分析下。

　　案例

　　甲房地産公司為一般納稅人，2017年通過招拍挂手續取得目标地塊土地使用權1000萬元，2020年正式開工建設，2021年5月共計發生建設成本500萬元。甲公司将項目轉讓給乙公司，項目轉讓價款5000萬元。甲公司如何計算銷項稅額?

　　分析：很多人認為甲公司轉讓的是未完工的在建工程項目，而非自行開發的完工産品，認為後續乙公司若繼續進行項目開發，則将會重複抵減土地價款。因此不能按照(國家稅務總局公告2016年第18号)規定，在計算銷項稅額時，可以扣除對應的土地價款。

　　但是，小編認為甲公司轉讓在建工程，在計算銷項稅額時，可以扣除對應的土地價款。即甲公司确認的增值稅銷項稅額為：

　　(5000-1000)/(1 9%)*9%=330.28萬元。

　　1.房地産企業銷售項目，無論項是轉讓完工産品還是轉讓未完工産品，與計算銷項稅額時，均可扣除對應的土地價款，即便銷售的為在建工程項目，也是屬于項目所有權的整體銷售和轉移，在轉讓環節，完成項目的整體銷售行為。

　　2.從增值稅的整體抵扣鍊條來看，甲公司支付的土地價款，取得是政府開具的土地出讓金票據，政府部門無法開具增值稅專用發票，導緻甲公司無法取得合規的增值稅專用發票進行抵扣，故會導緻甲公司增值稅抵扣鍊條中斷，稅務總局發布的(國家稅務總局公告2016年第18号)文件規定，完善了增值稅的整體抵扣鍊條。

　　3.無論後續乙公司繼續開發房地産項目，作為乙公司而言，是取得的在建工程項目，而非單純的土地使用權，甲公司将項目整體轉讓給乙公司時，向乙公司開具項目“轉讓不動産”增值稅專用發票，乙公司取得專票，可以作為進項稅抵扣即可，此時與土地價款無關，故不存在重複抵減土地價款的問題。

　　4.針對房地産企業轉讓在建工程項目，适用一般計稅方法，在計算銷項稅額時，能否扣除對應的土地價款，國家稅務總局2018年第二季度政策解讀現場給予明确回複：

　　問題:我們是一家房地産企業，近期準備轉讓一個尚未完工的在建工程項目,這個項目适用增值稅般計稅方法。轉讓該在建I程項目，對應的土地價款允不允許差額扣除?如何扣除?

　　回複:房地産開發企業一次性轉讓尚未完工的在建工程，該工程項目适用一般計稅方法的,以取得的全部價款和價外費用，一次性扣除向政府部門支付的土地價款後的餘額計算繳納增值稅。

來源：中道财稅 作者：焦宗欣

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