今年，新冠疫情在我國大部分地區卷土重來，給企業正常生産經營帶來重大沖擊，而這種狀況未來仍可能反複存在。有些企業經營規模臨時性收縮，會考慮将自有房産或租賃房産出租或轉租給其他企業或個人，以緩解壓力。作為一項民商事法律行為，其中必然涉及稅務的處理。本篇文章，我們納入最新的稅收優惠政策，對企業出租房産的稅務處理作詳細分析，希望能幫助企業有一個全面的清晰的把握。

涉稅問題

01 企業出租房産涉及哪些稅種？

主要涉及以下稅種：

1、依據财稅[2016]36号文，企業出租房産，屬于現代服務稅目下的租賃服務稅目，應該依法繳納增值稅；同時，繳納增值稅的，需附帶繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加。

2、企業出租房産有所得，依據《企業所得稅法》的規定，應該計入應納稅所得額繳納企業所得稅。

3、我國現行有效的《印花稅暫行條例》和将于2022年7月1日起施行的《印花稅法》均規定，租賃合同的雙方主體都需要繳納印花稅。

4、依據國發[1986]90号文的規定，企業出租自有房産，還涉及繳納房産稅。

02 納稅的具體規定有哪些？

（一）增值稅

1、一般納稅人。（1）通常适用一般計稅方法，稅率為9%；（2）一般納稅人出租其2016年4月31日前取得的不動産，或者2016年4月31日前簽訂的尚未到期的房屋租賃合同，可選擇簡易計稅，征收率為5%；（3）依據财政部稅務總局住房城鄉建設部公告2021年第24号的規定，住房租賃企業（需報告或備案）向個人出租住房取得的全部收入可以選擇适用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。應納稅額=含稅銷售額/（1 1.5%）*1.5%。

2、小規模納稅人。（1）适用簡易計稅，征收率為5%；（2）依據财政部稅務總局住房城鄉建設部公告2021年第24号的規定，住房租賃企業（需報告或備案）的小規模納稅人向個人出租住房取得的全部收入，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。應納稅額=含稅銷售額/（1 1.5%）*1.5%。

3、預征率。依據國家稅務總局公告2016年第16号，不動産所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應向不動産所在地主管稅務機關預繳增值稅稅款。（1）适用一般計稅方法的，預征率為3%；（2）适用簡易計稅方法的，預征率通常為5%；（3）住房租賃企業向個人出租住房的，預征率為1.5%。

4、進項抵扣。依據财稅[2017]90号公告，納稅人租入固定資産、不動産，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣。

5、納稅義務發生時間。（1）先開票的，發票開具的當天；（2）收到預收款但應稅行為未發生的，收到預收款的當天；（3）未收到款且未開具發票：a、有合同約定的，應稅行為未發生，不确認，應稅行為已發生，合同确定的付款日期；b、未簽訂合同或合同未約定，應稅行為未發生的，不确認，應稅行為已發生，租賃服務完成的當天。

6、關于免租期。依據國家稅務總局公告2016年第86号，納稅人出租不動産，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（财稅[2016]36号文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。因此，企業出租房産給予承租人免租期的，無需按視同銷售繳納增值稅。

涉稅問題

（二）企業所得稅

關于企業所得稅納稅義務發生時間，依據《企業所得稅法實施條例》規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期确認收入的實現，不采用權責發生制。另外，國稅函[2010]79号文規定，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《企業所得稅法實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已确認的收入，在租賃期内，分期均勻計入相關年度收入。

（三）房産稅

1、納稅義務發生時間。依據國稅發[2003]89号公告，出租房産涉及的房産稅，自交付出租、出借房産的次月起計征。此外，依據《房産稅暫行條例》第二條的規定，承租人轉租房産的，不産生房産稅納稅義務。

2、稅率。依據國發[1986]90号文，企業出租房屋，以房産租金收入為房産稅的計稅依據，稅率為12%；依據财政部稅務總局住房城鄉建設部公告2021年第24号的規定，企業事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房産稅。

3、無租使用。依據财稅[2009]128号文，無租使用其他單位房産的應稅單位和個人，依照房産餘值代繳納房産稅。

4、以房産投資。依據國稅函[1993]368号文，以房産對外投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是以聯營名義取得房産的租金，應由出租方按租金收入計繳房産稅。

5、免租期。依據财稅[2010]121号文，對出租房産，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由産權所有人按照房産原值繳納房産稅。

（四）印花稅

稅率為租金的0.1%。依據财政部稅務總局公告2019年第61号和财政部稅務總局公告2021年第6号，自2016年1月1日至2023年12月31日，對公共租賃住房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。

（五）附加稅費

包括城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加，均以增值稅、消費稅為計稅依據。

1、城市維護建設稅。納稅人所在地在市區的，稅率為7%；在縣城、鎮的，稅率為5%；其他，稅率為1%。小規模納稅人免征增值稅的，同時免征城市維護建設稅。

2、兩附加。教育費附加，征收率3%；地方教育費附加，征收率2%，小規模納稅人免征增值稅的，同時免征附加。

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03 企業出租房産有哪些稅收優惠政策？

（一）增值稅

1、今年頒布的小規模納稅人免征增值稅的新規，隻針對征收率為3%的銷售行為，而企業出租房産适用5%的征收率，因此不能享受該優惠政策。但依據财政部稅務總局公告2021年第11号、國家稅務總局公告2021年第5号，自2021年4月1日至2022年12月31日，增值稅小規模納稅人發生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額未超過15萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過45萬元）的，免征增值稅。

2、依據财稅[2016]36号附件3，軍隊空餘房産租賃收入，免征增值稅。

（二）企業所得稅

依據财稅[2019]13号、财政部稅務總局公告2021年第12号、國家稅務總局公告2021年第 8号、财政部稅務總局公告2022年第13号、國家稅務總局公告2022年第 5号規定，對小微企業年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應納稅所得額，按20%稅率繳納企業所得稅；對年應納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按25%計入應納稅所得額，按20%稅率繳納企業所得稅。

（三）“六稅兩費”

依據财稅2022年10号公告、稅務總局2022年3号公告，2022年1月1日至2024年12月31日，增值稅小規模納稅人、小微企業、個體工商戶減半征收資源稅、城市維護建設稅、房産稅、城鎮土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。因此，若企業為增值稅小規模納稅人、小微企業或者個體工商戶的，出租房産所涉及的城市維護建設稅、房産稅、印花稅和“兩附加”均可減半征收。

（四）留抵退稅

依據财稅〔2018〕80号規定，對實行增值稅期末留抵退稅的納稅人，允許其從城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加的計稅(征)依據中扣除退還的增值稅稅額。

（五）公租房

依據财政部稅務總局公告2019年第61号和财政部稅務總局公告2021年第6号，自2016年1月1日至2023年12月31日，對經營公共租賃住房所取得的租金收入，免征增值稅、房産稅，公租房租賃雙方免征涉及的印花稅；企業捐贈住房作為公租房的，按公益性捐贈支出進行稅務處理。

内容轉載自：知乎 大成律師事務所王金平專注稅務合規、重大涉稅民事、刑事案件

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