來源丨21世紀經濟報道

記者丨張曉玲 陳小榕 深圳 廣州報道

編輯丨張偉賢

在内地房地産市場更多地進入存量時代後，商業地産、持有物業的開發和運營漸成主流，港資地産商的優勢始終存在：那就是對持有物業的運營，以及較低成本的融資。

出乎意料地，今年的總價地王被一家港資地産商拿下。

7月30日，香港新世界發展以98億的總價拿下杭州一宗地塊，成為今年出讓總價最高的一幅地塊，超過了此前的中海北京地王。

此前的7月26日，新世界發展還以40.1億購入甯波中心商務區一項目51%股權；短短四天，新世界發展就花費138億加碼内地投資。

看似沉寂的港資地産商其實一直在持續投資内地持有物業。早在去年，新世界發展管理團隊就直言其在内地投資的決心，并表示大灣區是重中之重；除新世界外，近年多數香港房企，如恒基、恒隆、九龍倉、嘉裡建設等都在加倉内地房地産市場。

港資房企曾在20年前引領内地房地産市場，成為房企的标杆，後被迅猛發展、高周轉的内地龍頭房企擠壓。但在内地房地産市場更多地進入存量時代後，商業地産、持有物業的開發和運營漸成主流，港資地産商的優勢始終存在：那就是對持有物業的運營，以及較低成本的融資。

新世界的内地版圖

此次新世界發展購入的杭州地塊，由6宗商住地組成，商業占比達到了60%，将被建成集住宅、商業、停車場為一體的望江金融城核心區。

杭州房地産業界人士認為，這塊地總價高，商業占比較大，大部分房企根本沒有能力吃下。而這種地塊卻符合新世界的持有物業投資邏輯。

新世界方面表示，杭州将在2022年舉辦第19屆亞運會，屆時将會帶來新的社會和商業發展機遇，具備開發潛力。

作為港資地産商近年來在内地表現積極的代表，新世界發展的中心集中于商業地産。2016年新世界中國地産私有化之後，将自身和周大福、新世界發展的地産業務進行整合，周大福内地的項目是以超高層和商業為主，因此新世界商業、綜合體的比重也大大增加。

從區域布局看，2016年新世界将大量三四線城市項目轉讓給中國恒大，轉而集中于一二線城市發展，其中又以粵港澳大灣區、深圳、香港為重。

在去年11月，新世界中國首席行政總裁蘇仲強曾表示，“新世界中國在内地的發展一直都是比較低調、穩重，到了這個時間，我們也要轉得高調一點，應該突出自己的個性。”甚至表示，“我們會激進一點。”

同時，新世界中國副行政總裁黃少媚也說，新世界已找到自己的路子，也就是在落地的各個城市做大型綜合體，打造每個城市的地标。

據不完全統計，從2017年至今，新世界在粵港澳大灣區的投入已經超過400億元，是投資力度最大的港資房企。其中新增土地儲備超過80萬平方米，包括深圳前海項目、太子灣項目、廣州增城項目等。

除此之外，新世界還參與廣州的多宗舊改項目。

2018年10月，新世界拿下廣州荔灣區面積達32公頃的山村舊改項目；今年4月，又确定參與到廣州海珠南箕村舊改。參與廣州舊改項目，一方面能以較低價格獲得土地儲備，另一方面還能給未來參與更多城市更新項目積累經驗。

新世界發展2018年财報顯示，截至去年年底，新世界集團在香港持有111萬平方米總建面積，在内地持有的土地儲備（不含車庫）總建面積達705萬平方米，其中433萬平方米為住宅，其餘為持有物業。

存量時代的港資房企

近年來，港資房企在内地的發展似乎低調了許多，甚至屢屢傳出李嘉誠抛售内地物業的消息。

今年5月，市場傳聞李嘉誠旗下的長江實業集團，正在出售其在上海普陀區的“高尚領域”綜合體項目，項目估值近200億元人民币。

對此長實集團回應稱，“公司經常收到不同的出價建議，但有建議不代表公司接受及會出售項目。”

值得注意的是，長實集團自2013年以來，雖出售多個内地房産項目，但仍保留大量持有物業。

據長實透露，長實集團目前于内地21個城市仍然擁有56個寫字樓、住宅、商場及酒店等持有物業。

實際上，港資房企已默默地拿下許多城市的商業項目，甚至很多是地标性項目。

如知名的購物中心恒隆廣場已進入内地十幾個城市；新世界旗下的特色購物中心K11也開進了上海、廣州等地；九龍倉旗下的IFC已成為很多城市的新地标。

依托成熟的香港市場，以及悠久的曆史，港資地産商的商業運營能力普遍超過内地房企。萬科在很長一段時間内，曾把新鴻基當作對标的對象，學習其租金收入模式。

與内地房企不同的是，港資房企由于香港地區土地資源稀缺，極為重視持有項目的精細開發與運營，具有重資産、低杠杆的特點。他們憑借強大的租賃業務，有穩定的租金收入支撐現金流。如恒隆地産2018年租金收入達81.81億港元；九龍倉僅憑香港的海港城、時代廣場等幾個項目，每年就有超過百億的租金收入。

此外，持有物業運營需要強大的金融支持，港資的融資成本也占有優勢。據同策研究院《2018-2019年房企融資白皮書》顯示，2018年度監測房企債權融資成本的算術平均值約為6.44%，成本中位數為6.20%，披露的所有融資事件成本主要落在4.66%-8.22%區間（1倍标準差）；融資成本最低的房企如中海地産、華潤置地等也在4%以上；而港資房企很多融資成本僅3％左右。

今年以來，港資地産商加快了内地投資步伐。5月17日，嘉裡建設以68.14億元競得杭州下城區一地塊；月底，恒基兆業以30億總價摘得北京孫河宅地，時隔21年再次落子北京。

6月20日，瑞房以總價56.9億元買入上海新天地的甲級辦公樓上海企業天地5号，用于與宏利投資者和中國人壽信托有限公司共同成立的SCOV；月底，旭輝與恒基兆業訂立合作協議，共同開發位于安徽省合肥市濱湖區包大道以西、南京路以南的濱湖地塊，雙方各出資8.95億元。

不過，易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，近年來内地房企紛紛轉型，物業運營規模和能力迅速提升，也誕生了不少優秀的商業地産品牌，如華潤萬象城、中糧大悅城等IP；目前，萬達商業持有的物業面積遠遠高于港資房企；萬科旗下的商業管理平台印力商業的物業管理面積也超過千萬平方米，排名第二。

租金收入方面，萬達去年的租金收入超過300億人民币，而華潤置地的租金收入也達百億港币。未來，港資地産商将面臨與内地房企的多維度競争。

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