承租方拖欠房租房東應該怎麼辦?在房屋租賃市場活動中，囿于市場資源分布不均以及信息不對稱等客觀因素，很多經營者并沒有機會與房屋産權人直接訂立租賃合同，而是通過從承租人處轉租（即通常所稱的“二房東”）的方式獲得經營，我來為大家講解一下關于承租方拖欠房租房東應該怎麼辦?跟着小編一起來看一看吧!

承租方拖欠房租房東應該怎麼辦

在房屋租賃市場活動中，囿于市場資源分布不均以及信息不對稱等客觀因素，很多經營者并沒有機會與房屋産權人直接訂立租賃合同，而是通過從承租人處轉租（即通常所稱的“二房東”）的方式獲得經營。

為規範轉租行為，民法典規定，承租人将租賃物轉租他人必須經出租人同意。然而，即便是在轉租有效的情況下，如果二房東不按時交納租金構成違約，出租人有可能要求解除租賃合同，此時，作為下遊的次承租人怎樣才能擺脫被迫交還商鋪的困境，維持正常營業呢？

民法典第716條

承租人經出租人同意，可以将租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

讓我們一起來看一則案例

2012年12月，出租人傅某與承租人遠洲公司簽訂《商鋪租賃管理合同》，約定：傅某将遠洲城市廣場207号商鋪出租給遠洲公司統一經營，租期12年，遠洲公司可以通過轉租将商鋪另交他人實際運營管理；遠洲公司拖欠租金超過六個月的，傅某有權終止合同。次年7月，遠洲公司與唐某（次承租人）簽訂《遠洲城市廣場租賃合同》，将傅某的商鋪轉租給唐某經營快餐店，租期10年。此後，唐某出資對商鋪進行裝飾裝潢開展經營，并按期向遠洲公司交納租金及管理費。

2018年3月，傅某提起訴訟，以遠洲公司拖欠租金長達一年為由，請求解除雙方之間的《商鋪租賃管理合同》，并要求遠洲公司及實際經營人唐某交還商鋪。

訴訟中，唐某提出：自己作為次承租人已按時向遠洲公司支付租金，沒有任何過錯。如果傅某與遠洲公司之間的合同解除，勢必導緻唐某無法繼續經營，對商鋪的裝修投入也将無法收回，合法權益受到損害，傅某的訴訟請求不應得到法院支持。唐某還表示願意在一定條件下代遠洲公司向傅某支付拖欠的租金及違約金。

法院審理認為，遠洲公司逾期支付租金超過六個月，符合約定的合同解除條件。次承租人唐某并未實際履行代付行為，不足以抗辯傅某的合同解除權，遂判決解除傅某與遠洲公司的《商鋪租賃管理合同》，遠洲公司、唐某向傅某返還遠洲城市廣場207号商鋪。

法官說法

杜三軍

省法院民六庭

四級高級法官

在有效的轉租合同關系中，作為商鋪實際經營者的次承租人盡管誠實守信恪守合同，但在承租人（即二房東）對出租人拖欠租金構成違約時，次承租人仍然面臨着被提前解除合同、終止營業的困境。此時，次承租人該怎樣化解危機？

《民法典》第719條規定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉租合同對出租人不具有法律約束力的除外；次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應當向承租人支付的租金；超出其應付的租金數額的，可以向承租人追償。

也就是說，在承租人拖欠出租人租金構成違約的情況下，次承租人為了防止合同解除造成自己營業受損，可以代承租人向出租人支付拖欠的租金及違約金，以此實現出租人收取租金的合同目的，抗辯出租人的合同解除權，達到維持租賃合同及轉租合同繼續履行的效果。

适用這一規則時需要注意以下幾個問題：

1

代付意思表示的明确性

在出租人行使合同解除權時，次承租人若想阻卻租賃合同被解除，應當直接、明确地向出租人作出願意代承租人支付租金及違約金的意願，而不應對此含糊不清、有所保留或者附加其他條件。

上述案例中，唐某雖然表示願意代遠洲公司支付租金，但在向法庭提交書面意見時，有關要求代付租金的段落内容上又被打上了表示删除的“×”标識，訴訟中也沒有再當庭堅持要求代遠洲公司向傅某支付租金及違約金。因此，唐某的代付意思表示不夠明确具體，無法達到阻卻出租人行使合同解除權的效果。

2

次承租人代付租金不具有可議價性

也就是說，次承租人應當按照承租人與出租人之間合同約定的租金标準進行代付，而無權對代付金額提出異議，否則便無法實現出租人按約收取租金的合同目的，也就無法阻卻出租人行使合同解除權。當然，出租人同意與次承租人進行議價協商的情形除外。

上述案例中，唐某認為傅某與遠洲公司之間合同約定的租金過高，請求法院對其代付的租金标準予以調減。在出租人傅某拒絕的情況下，自然也無法阻卻租賃合同被解除。

3

代付意思表示的實踐性

即次承租人的代付行為應當即時兌現，具體方式可以是直接向出租人支付、向共同約定的第三方支付或者依法提存相關款項等，而不能是僅停留在主觀意願上的“空頭支票”，否則即便符合前面兩個要件，仍然無法阻卻出租人解除合同。

上述案例中，唐某雖然提交了願意代遠洲公司支付租金及違約金的書面意見，但并沒有實際履行代付行為，其主張的代付仍停留在意思表示層面，不足以對抗傅某的合同解除權。據此，生效判決不采納唐某的意見，支持了傅某要求解除租賃合同的訴訟請求，是有着充分的事實和法律依據的。

供稿：省法院民事審判第六庭

來源： 江蘇高院

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