紅羅蔔暴，紅羅蔔暴完綠蘿蔔暴，綠蘿蔔暴完大家一起暴。

　　01 先聊聊萬達為什麼會暴？

　　五年以前，談及萬達，大家腦海裡的畫面是什麼？

　　爸爸是中國首富、兒子是國民老公。

　　每一座萬達廣場，都是城市地标。我們在這裡花錢月下，并以擁有一座萬達物業而自豪。

　　2013年，王老闆以淨資産860億元，問鼎中國首富。

　　2014年，萬達商業在港上市。

　　2015年，收購美國第二大院線AMC、世界鐵人公司等優質資産，開啟全球化擴張之路。

　　截至2017年初，王老闆已手握200多個萬達廣場、10多個萬達城、80多家五星酒店、1300多家全球影院……

　　然而，萬達卻暴雷了。

　　天欲使人滅亡，必先使人瘋狂。

　　“萬達進入的行業，無論國企、央企，都沒機會做老大”——當王老闆公開說出這句話時，因由他也經曆了人生中的至暗時刻。

　　回歸A股叫停，高達4000億的負債，被監管機構頻頻點名，經曆股債雙殺、銀行停貸并回抽的困境，陷入流動性危機。

　　簡單點說，你拿着中國的錢，到外國投資，還要在大佬面前裝X，不太合适吧。

　　02 再聊聊萬達為什麼救活了？

　　2017年7月19日，在北京萬達文華酒店，一場世紀交易正在上演——“萬達融創合作簽約儀式”。

　　然而，現場大屏上意外的閃現着“富力地産”的名号。

　　随後，王老闆、孫老闆以及富力李老闆陸續到場，徑直進入一間小會議室。旋即會議室裡傳出了摔杯子、大聲争吵等激烈的動靜。

　　最終， “富力地産”定格在背景闆上。會後，萬達商業正式發布《萬達商業、融創集團、富力地産聯合公告》。

　　重點内容是，萬達出售的酒店由76家變為77家，總價也由之前的335.95億元降為199.06億元，并且收購方也從融創變成了富力；融創收購萬達十三個文旅項目的91%股權，價格也從295.75億元變為438.44億元。

　　生猛啊，李老闆現剁王老闆150億，這就是著名的摔杯事件。

　　回血637億，僅僅隻是開始……

　　2018年，萬達出讓商業、電影、體育、地産、保險、百貨等全領域産業，終于驚駭的度過了債務和監管危機，平安着陸。

　　萬達被救活的關鍵詞是什麼？

　　其一，有底子。

　　高峰期，萬達債務總規模約為6000億，但總資産達7000億，債資相當。

　　其二，有态度。

　　2018年，《人民日報》點名批評萬達：莫把工具當目的。

　　之後王老闆公開表态，“積極響應國家号召，我們決定把主要投資放在國内”。

　　中國人的切磋精妙在于，點到為止。

　　其三，有價值。

　　萬達過千億的資産甩賣菜單上，為運營成熟的電影、百貨、體育、商業廣場、酒店等盈利業态。

　　在不戴口罩的日子裡，這些可都是會下金蛋的雞，收益率，并不低。

　　其四，有貴人。

　　再來看座上賓的名單，騰訊、阿裡、融創、富力，彼時的互聯網新貴、地産大佬是何等的意氣風發。

　　無處彰顯的白衣騎士精神，正好邂逅了龍困淺灘的前首富，都想花點錢、秀一把，講兩句，抄個底。

　　回過頭，才發現，王老闆是有福之人啊。

　　03 接着聊恒大為什麼會暴？

　　十年之前，在京開會的許老闆，人在前面跑、記者在後面追，笑得蕩漾、愛馬仕皮帶扣也閃着金光。

　　十年不到，皮帶哥竟也黯然失色，為何？

　　一來，三道紅線。

　　2021年1月1日，中國房地産行業嚴格執行三道紅線緊箍新政。

　　剔除預收款的資産負債率不得大于70%；

　　淨負債率不得大于100%；

　　現金短債比不得小于1倍。

　　恒大是唯一一家三道紅線全踩的TOP級房企。且有息負債規模一度達到8700多億元，是其淨資産的1.5倍還多。

　　後果就是，2021年恒大不得增加有息負債的規模，必然會陷入流動性枯竭危機。

　　二來，1.32億元。

　　2021年7月19日，廣發銀行宜興支行向法院提起“訴前财産保全”申請，要求凍結恒大1.32億元财産，已獲得法院準許。

　　消息傳出後，港股恒大系瞬間暴跌。

　　截止當天收盤，中國恒大跌幅16.22%、恒大汽車跌幅19.10%、恒大物業跌幅13.38%、恒騰網絡跌幅11.76%……

　　整個恒大系的總市值損失，達到1023億港币，約合847億人民币。

　　凍結1.32億，為何能把市值幾千億的恒大系打趴了？

　　因為恒大的融資成本高達10%以上，而商票利率更是達到咋舌的36%。

　　這個恐怖的正反饋一旦循環起來，再大的企業都扛不住。

　　廣發就是第一個站出來向恒大讨債的人，引發了早已如驚弓之鳥的恒大債權人情緒，造成了擠兌效應，恒大崩盤了。

　　三來，39億撬動2萬億。

　　2021年12月，在中國企業家發展年會上，曹老闆一語道破天機——許老闆隻有39億資本，貸款居然可以做到兩萬億。

　　500倍的杠杆，怎麼幹的？

　　開發貸、銷售款、股票質押、發行債券、簽發商票、高息理财……許老闆，厲害啦。

　　杠杆用到極緻的恒大，停貸斷了新錢，還債抽幹老錢，愛馬仕皮帶也兜不住了，暴是必然。

　　04 然後聊恒大為什麼救不活？

　　更正一下，恒大到現在還沒有宣布破産，可能也永遠不會宣布破産。

　　它會永遠的，以它自己的方式活下去。

　　準确的說法是，恒大還能大嗎？

　　我以為，很渺茫。

　　有人覺得許老闆不如王老闆有氣魄，當斷不斷。

　　事實也許是，許老闆知道自己的斤兩，撐到搞。

　　萬達廣場是可以喝星巴克的，恒大童世界，卻隻能吹西北風的。

　　原來，1.95萬億的債務，花到了四五線文旅大盤、汽車、冰泉、糧油、體育、營銷……

　　也就是說，都不值錢。

　　退一步說，就算恒大值錢，而屬于它的白衣騎士又在哪裡？

　　當年接盤萬達的地産大鳄富力、融創，都暴了。

　　而騰訊、阿裡這樣的互聯網大牛，市值較巅峰期腰斬，分别暴跌超4萬億人民币。

　　天，真的變了。

　　地産再無白衣騎士，而恒大顯然也不具備自救能力，恒大，小了。

　　05 還得聊大家為什麼會一起暴？

　　萬達、恒大為什麼會暴雷？

　　因為他們失去了金融屬性。

　　換句話說，任何房企一旦從自身的角度，融不到錢，就會立馬陷入了流動性危機，處于暴雷邊緣。

　　地産行業的金融屬性，有多重要？

　　地産行業的本質，真相是資金的周轉和杠杆的管理。

　　拿地、開工、銷售都是表象，内核是對資金和杠杆的推動，是基于地産金融屬性基礎之上構建的。

　　拿地，通過前融甚至前前融；

　　施工，開發貸；

　　銷售，預售制；

　　運營，發債、股權融資等……

　　這是微觀，而宏觀層面房地産則承載着更重要的使命——資金蓄水池及信貸投放目标。

　　2008年的四萬億、2012年的溫和寬信用、2015年的棚改推進，都流向了開發貸及個人按揭。

　　房地産是解決外彙對沖、貨币增發的重要介質。

　　被剝離金融屬性的房地産，有多艱難？

　　2020年8月，銀保監郭老闆首次喊話，房地産泡沫是威脅金融系統安全的灰犀牛。

　　随後，就出台并落地了地産融資322閉環，三道紅線、貸款兩集中、供地雙集中。

　　加上2019年23号文對于明股實債的限制，旨在讓地産行業的資金循環變得單一。

　　也就是說，不讓房企借到錢了。

　　那麼，頂層為什麼要對房地産動手？

　　因為房地産及其産業鍊相關貸款，占到了整個信貸的約40%。

　　一個家庭、一個國家，近一半的錢，都放到了房地産身上，這不是泡沫，這就是灰犀牛。

　　去杠杆，勢在必行。

　　所以，隻有用自有資金開發的房企，才是安全的。

　　可惜，國内房企，特别是銷售占比達86%的國内民營房企，暴雷暗湧。

　　06 以及聊誰是救不活的倒黴蛋？

　　再來縷一縷，房企暴雷的故事線——商票違約、債券逾期、引起擠兌、股價暴跌、評級下調、确認暴雷。

　　七寸在于，保持現金流對房企來說，性命攸關。

　　原來，通過信托、發債、質押等借新還舊的方法，被卡了脖子。

　　那麼，房企通常的做法隻剩三種——出售項目、降價促銷、出售資産。

　　萬達被救活，就是靠的出售資産與項目，但恒大斷氣已經說明這條路也走不通了。

　　唯一的出路，降價促銷。

　　結果卻事與願違。前兩年，降價了，也促銷了，拿預售的錢，續上命了。

　　可是，沒有等來信貸寬松、沒等來市場反轉，錢花沒了。

　　由此，因被挪用預售款而爛尾、停工的項目，遍地開花。

　　所以，國家出台了嚴厲的預售資金監控政策，嚴格執行。

　　2020年以來，與預售資金監管有關的各地政策達173個。

　　這麼一來，房企預售資金作為資金池，由集團統一調配的玩法也被颠覆了。

　　打折賣房，短期是無法緩解流動性危機了。因為賣房的錢，進了監管賬戶，一時半會出不來。

　　以武漢為例，2022年9月13日，其房管局官網發布《武漢市新建商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》。

　　最大的變化是，監管要求由過去根據項目預售資金總額的15%-25%，施行重點監管，改為依據項目造價、施工、交标以及房企信用等因素确定，确保賬戶内的資金足以完成“保交樓”。

　　保交樓的壓力有多大？都逼得武漢融創學會換鎖了。

　　裸泳的人，大抵會選擇瞞天過海。

　　商票逾期，不給說法；

　　得罪金主，信用拉跨；

　　合同欺詐，套路客戶；

　　降薪裁員，失去聲譽；

　　瘋狂粉飾，越辟越謠；

　　下落不明，一跑了之……

　　一頓騷操作，自斷了活路。

　　07 最後聊誰是被救活的幸運鬼？

　　欠錢的是大爺，要錢的是孫子。

　　這句中國的老話，用在房地産身上照樣靈驗——逼死問題房企，也會濺債權人一身血。

　　金融大佬們，都懂。重點是房企老闆的态度，讓大佬們寒心了，網破也要魚死。

　　避而不見、轉移财産、推卸責任……

　　這些破罐子破摔的擺爛行為，哪個債權人不往死裡逼？

　　其實，相對于定向爆破，行業裡依舊有不少的展期案例。

　　華夏幸福、當代置業等房企都獲得了債務展期以及重組機會。

　　因果在于老闆們的态度。

　　華夏幸福王老闆，于今年2月，面對一千名核心員工，自我批評，主動攬責；

　　當代置業兩位張老闆，私人為上市公司提供8億元貸款，用來還債……

　　這個時候，看的是責任與擔當，不是愛馬仕皮帶了。

　　今時今日，債權人最看重房企的什麼能力？

　　造血能力。

　　造血功能的前提是什麼？

　　是保交付。

　　隻有正常交付，監管賬戶裡的資金才能釋放，輸送至各個需要的地方，循環起來。

　　去年底，花樣年債務違約63天後，潘老闆發表了一封公開信——

　　“面對這次危機，我們的策略是保交付、保民生、保穩定“。

　　12月18日，花樣年發布公告稱，2021年年内即将到期的三筆境内債，合計本金利息18.74億元，均已獲得展期。

　　掉隊的房企，在面對難以抉擇的，到底是保交付還是還債務的十字路口時，請堅定的選擇保交付吧。

　　當然，您會換鎖、另當别論。

　　08 王老闆暴，遊戲結束，多美好。

　　誠然，這全是月度和尚的假如。

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