本案涉及房屋租賃期間因承租人對租賃物使用不善造成租賃物損毀時，應當如何賠償出租人因此造成的損失的問題。在承租人拒絕修複而出租人已經修複租賃物，且承租人的行為對出租人将租賃物正常對外出租造成影響的情況下，出租人的損失包含兩部分，一部分是出租人對租賃物的修複費用；另一部分是出租人的租金損失。

簡要案情

原告：王紅琴。

被告：江蘇冠宇機械設備制造有限公司（以下簡稱冠宇公司）。

2011年9月9日，原告王紅琴将位于江蘇省儀征市新農西街101号房屋的1、2層及後院的廚房租賃給被告冠宇公司，租金每月1500元，先付租金後人住。自2011年9月9日起至2013年9月8日止，被告租賃該房屋并支付了原告全部租金。其中，2011年9月9日至2012年3月8日、2013年3月9日至2013年9月8日，原、被告雙方以傳真形式簽訂了租房合同，其餘租賃期間原、被告雙方未簽訂書面租賃合同。根據租房合同第二條、第五條的約定，被告在租住期間應愛護原告的财産，保持牆體、地面、樓梯等處的清潔，不得随地吐痰，不得損壞門窗玻璃及附屬設施，否則照原樣賠償；被告公司租住人員上下樓梯需穿軟底拖鞋，避免磨壞樓梯瓷磚。但被告公司工作人員未能遵守約定，造成原告房屋牆壁、地面、房門、天花闆、吊扇等多處污染，産生了未清理的生活垃圾，房門、樓梯磚、燈具、插座、門玻璃等多處損壞。原告多次要求被告修理，但被告至租期結束也未能修理。被告在租賃期滿後未與原告對房屋進行交接。2014年3月12日，原告王紅琴向法院起訴，要求被告給付修複費用4281元、賠償2013年9月9日至2014年1月8日的房租損失6000元、路費600元。

被告冠宇公司辯稱：租賃期間不存在人為損壞的情形，系使用過程中的自然損壞，認可衛生清理費用1000元，對租金損失及路費不予認可。

法院裁判

儀征市人民法院經審理認為，依法成立的合同受法律保護，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損失的，出租人有權要求承租人賠償損失。本案中，原告王紅琴與被告冠宇公司之間的租房合同合法有效，被告應當賠償因其違約給原告造成的各項損失。原告主張房屋修複費用4281元（包含材料費、房屋維修人工費、房屋衛生清理人工費、水電費），根據原告的陳述及其提供的租房合同、照片、短信、證人證言、收據、銷貨清單，認定原告因修複房屋損壞所支出的材料費為2225元；對原告主張的房屋衛生清理人工費用500元，因被告予以認可，故予以認定；原告主張被告所欠水電費156元，因原告提供的發票戶名與地址信息均不能證明是原告出租的房屋所發生，故對此費用本院不予支持；原告主張修複房屋支付的人工費用1440元，雖原告未能提供充分的證據證明其主張，但原告為修複房屋必然要支付相應的人工費用，參照江蘇省建築裝飾業在崗職工平均工資，本院酌情支持720元；原告主張其丈夫陶福銀處理本案的路費600元，因陶福銀并非本案租房合同的當事人且該主張沒有法律依據，不予支持。被告抗辯認為房屋損壞系使用過程中的自然損壞，因被告未能提供證據證明自己的主張，故對此抗辯意見不予采信。

對原告主張被告賠償因被告一直不對房屋進行維修并且未向原告交接房屋，導緻原告不能及時将該房屋對外出租造成的4個月（2013年9月9日至2014年1月8日）的房租損失6000元。法院認為，承租人因違約造成承租房屋損壞，緻使出租人不能及時将房屋對外出租的，承租人應當賠償出租人相應的租金損失。根據原告的陳述及短信記錄，原告于房屋租賃合同到期前就已經知道所出租房屋的損壞情況，被告公司工作人員于2013年9月20日答應安排修理，但被告最終未修理。根據合同法第一百一十九條規定，當事人一方違約後，對方應當采取适當措施防止損失的擴大；沒有采取适當措施緻使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償；當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。由此可見，法律既鼓勵守約方采取措施防止損失進一步擴大，又對守約方因此支出的費用作出了安排。本案中，雖然被告違約造成原告房屋損壞給原告及時将房屋對外出租造成了影響，但原告未能在被告不予修理後的合理期限内先行對房屋損壞進行修複，故原告就因其自身原因擴大的租金損失無權要求賠償。結合本案的實際情況，本院酌情支持原告租金損失3000元。

儀征市人民法院判決：一、被告冠宇公司于本判決生效之日起10日内給付原告王紅琴房屋修複費用3445元、房租損失3000元，合計6445元；二、駁回原告的其他訴訟請求。宣判後，雙方當事人均未提起上訴，該判決現已生效。

法官評析

一、租賃合同的法律性質

根據合同法第二百一十二條的規定：“租賃合同是出租人将租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在德國民法中，租賃合同分為使用租賃和用益租賃。“僅以使用為目的者，稱為使用租賃。以使用及收益為目的者，稱為用益租賃。”[1]租賃合同是臨時轉移租賃物使用權的合同，承租人的目的在于享用租賃物的使用價值，出租人的目的在于獲取租金。租賃合同的标的物必須是非消耗品，承租人于租賃期滿後須返還原物，而不能以其他物品代替返還。租賃合同是諾成合同，出租人和承租人意思表示一緻租賃合同即可成立，不以租賃物的交付為要件。租賃合同以不要式為原則，以要式為例外。根據合同法第二百一十五條的規定，租賃期限6個月以上的應當采取書面形式，如果未采取書面形式，則視為不定期租賃。

二、承租人在承租期間對租賃物的善用義務

承租人以支付租金為代價在租賃期間對租賃物享有使用、收益的權利，承租人在使用租賃物的過程中應當盡到善良管理人的注意義務。“承租人未盡善良管理人之注意，緻租賃物毀損滅失者，負賠償責任。即就客觀的輕過失，亦應負責。”“不獨承租人本人，應由其負責之他人行為，亦包括在内。”[2]因此，承租人對租賃物使用、收益權的行使須受到約定或法定的限制。根據合同法第二百一十七條的規定，承租人首先應當按照約定的方法使用租賃物，如果沒有約定或者約定不明确時，則可以與出租人協議補充；如果不能達成補充協議的，則按照合同有關條款或者交易習慣确定使用方法；如果仍不能确定的，則應當按照租賃物的性質來使用租賃物。根據合同法第二百三十五條的規定，租賃期間屆滿時，承租人返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀态。因此，承租人在整個租賃合同履行期間都負有對租賃物的善用義務。

租賃合同糾紛中，承租人對租賃物毀損、滅失而承擔的違約責任，其歸責原則是過錯責任而不是嚴格責任。[3]承租人因故意或過失，未能盡到善用義務，緻租賃物毀損的，應依債務不履行之原則，負損害賠償責任。[4]根據合同法第二百一十九條的規定，“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，緻使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”因此，當承租人未履行對租賃物的善用義務緻生損害于出租人時，應當承擔違約損害賠償責任。在租賃期限尚未屆滿時，出租人有權解除合同并要求承租人賠償損失；在租賃期限屆滿時，出租人無需解除合同，可直接要求承租人賠償損失。承租人不僅對于自己的違約行為承擔違約責任，而且對其允許的同居人和第三人的原因造成的租賃物的毀損亦應當承擔賠償責任。

租賃物的損失分為自然損耗與非自然損耗。承租人隻對非自然損耗承擔賠償責任，租賃物的自然損耗屬于出租人取得租金所應當承擔的合理損失。根據合同法第二百一十八條的規定，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物的，即使租賃物受到損耗，也屬于租賃物的自然損耗，對此應當由出租人承擔，承租人不承擔損害賠償責任。

本案中，原告将房屋租賃給被告公司使用，因被告公司的工作人員對房屋及其各項設施未能按照租賃合同約定的方法或者其自身的性質使用，導緻原告房屋房門、樓梯磚、燈具、插座、門玻璃等多處損壞，牆壁、地面、房門、天花闆、吊扇等多處污染。被告公司應當對其員工所造成的損害承擔賠償責任。因被告一直拒絕對房屋及其各項設施的損壞進行修複，故原告在對損壞進行修複後，有權就修複費用向被告公司主張賠償。

三、承租人造成租賃物毀損時對租金損失的賠償

承租人在租賃期間造成租賃物毀損，如果在租賃期滿前，承租人及時修複，且未對出租人将租賃物正常對外出租造成影響的，出租人不存在租金損失的問題。但是，如果承租人在租賃期滿後，仍然拒絕修複租賃物，影響出租人将租賃物正常對外出租的，承租人應當賠償出租人對租賃物進行維修期間的租金損失。此外，出租人應當在承租人拒絕對租賃物進行修複後的合理期間内及時對租賃物進行修複，如果出租人未在合理期間内及時修複的，無權就因其自身原因導緻擴大的租金損失要求承租人賠償，即出租人的租金損失賠償範圍受到合同法規定的減損規則的限制。

根據合同法第一百一十九條的規定：“當事人一方違約後，對方應當采取适當措施防止損失的擴大；沒有采取适當措施緻使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。”該規則理論上稱之為減損規則或減損義務。該義務基于法律規定而産生，是一種強制性的法定義務，而不是任意性的義務。減損義務屬于不真正義務，是“一種強度較弱之義務，其主要特征在于相對人通常不得請求履行，而其違反亦不發生損害賠償責任，僅使負擔此義務者遭受權利減損或喪失不利益而已。”[5]在該規則中，守約方對損害的發生并沒有過錯，隻是因為在損害發生後，守約方的作為或不作為，導緻損害結果擴大，守約方應當對其未履行減損義務所造成的那部分損害負責。隻要守約方有造成損失擴大的事由發生，不論其出于故意或過失，均有減損規則的适用。[6]在判斷守約方是否采取合理措施防止損失擴大時，應當堅持主客觀相統一的原則，既要考慮守約方主觀上是否按照誠實信用的原則盡自己的努力積極采取一切措施避免損失的擴大，也要在客觀上考慮守約方所采取的行為是否達到了避免損失擴大的效果。出于善意所采取的措施非但不能避免損失擴大反而加劇了損失，不能謂措施是合理的。減損規則作為限制受害人獲得賠償數額的規則，法院在适用時，應盡量從平衡當事人利益的角度出發，确定當事人雙方應當各自承擔的責任。[7]減損規則在具備适用要件時，法院得不待當事人主張，依職權減輕或免除賠償數額。[8]

本案中，原告主張被告賠償因被告一直不對房屋損壞進行維修導緻原告不能及時将房屋對外出租造成的自租賃合同期滿之日起4個月的租金損失6000元。因被告在租賃期間屆滿後亦未能修複房屋及其設施的損壞，客觀上造成了原告房屋不能及時對外出租的後果，故原告有權向被告主張賠償租金損失。因房屋租賃合同到期日為2013年9月8日，被告雖于9月20日答應安排修理損壞，但被告卻一直未予修理。在此情況下，依據減損規則，原告不應繼續放任不管而促成損失擴大，而應在合理期限内積極采取措施先行修複損壞，以避免影響房屋的正常對外出租，但原告卻直到租期屆滿4個月後才開始修複損壞，因此難謂原告适當履行了減損義務，應承擔相應的不利益。原告就因其自身未盡減損義務導緻擴大的租金損失無權要求賠償，故可酌情支持原告2個月的租金損失3000元。

（篇幅所限，注釋略）

作者：王磊 趙穎穎

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