前兩日的文章中，筆者分享了拆遷安置房買受人所有權的認定要素。該篇文章中，筆者對于拆遷安置房的購買事宜提出建議：購買拆遷安置房前，應做足背景調查。

這一建議就是基于經濟适用房在一定時期内不得上市交易的限制而提出的。

今天的文章中，筆者将要分享的是：經濟适用房買受人的物權期待權的認定要素。

本文沒有故事，隻有幹貨，我們直接上正文。

所謂經濟适用房，是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理标準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。

司法實踐中，對于在金錢債權執行過程中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，可以參照适用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條的規定，即買受人請求排除執行的，應當同時符合下列四個條件：

1.在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

2.在法院查封之前已合法占有該不動産；

3.已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照法院的要求交付執行；

4.非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

對于經濟适用房買受人的物權期待權也可參照上述規定，不過隻需要重點圍繞兩點進行審查即可。一是經濟适用房的買賣行為是否有效，二是買受人對未及時辦理變更登記手續是否存在過錯。

關于經濟适用房的買賣行為是否有效的問題

對于經濟适用房的交易行為性質，我國法律沒有明文規定。但國家通過《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》《經濟适用住房管理辦法》等文件規定，購買經濟适用房不滿5年，不得上市交易。

而司法實踐中，對于這一問題存在較大争議。

有效派認為，由于前述相關文件不屬于法律規定的強制性效力規定，因此不影響經濟适用房買賣合同的效力。加之，最高人民法院曾作出（2015）民申字第3336号民事裁定書，認為“經濟适用房買賣合同的效力并無效力性強制性規定認定其無效”，因此，有效派認為最高人民法院以司法裁判觀點對經濟适用房的買賣合同效力予以肯定。

無效派認為，經濟适用房是國家為保障低收入群體的住房權益而安排的政策性房屋，供應對象為城市低收入住房困難家庭，體現的是社會的公共利益。如對在禁售期内經濟适用房的交易行為作肯定評價，允許其自由交易，将嚴重影響國家保障性住房政策的實際效果，妨害國家對經濟适用房的正常管理，進而損害住房困難群體的利益，也讓國家政策性住房的相關文件變為一紙空文。因此，除非買受人在購買經濟适用房時被欺騙導緻未能正确認識房屋性質，在此情形下為保護無過錯買受人的權利，可以認定合同有效；否則，對于明顯損害社會公共利益的交易行為，理應作出否定性評價。

筆者贊成無效派的觀點，事實上司法實踐中也确曾作出此類判決，如（2020）蘇02民終3785号案外人執行異議糾紛。

關于未及時辦理變更登記手續的原因審查要點

經濟适用房受政策限制，在禁止上市交易期間不得交易、辦理變更登記。

通常經濟适用房的權屬憑證——房屋登記簿上會明确登記禁售期。如買受人在明知自身不具有經濟适用房的購買身份且不符合辦理變更登記的條件，卻仍然執意購買該類房屋。那麼，買受人便屬于對政策限制的故意突破（至少是對政策限制的忽略），對未及時辦理房屋産權變更登記具有重大過錯。因此，理應承擔因出讓人涉訴導緻其購買的房屋被法院查封、不能變更登記的交易風險。

也即，經濟适用房買受人的物權期待權的認定關鍵要素為：

1.房屋買賣行為是否因違反社會公共利益而無效。

2.買受人對于房屋未完成變更登記是否有過錯。

借此提醒各位，購買經濟适用房請務必先确認房屋是否具有可交易性。如不具有可交易性，則買受人一方需承擔極大的交易風險，最終很可能會竹籃打水一場空。即便想着買不到房也能把錢退回來的想法也不可取，您想想，如果對方的房産被執行，是不是很可能對方已經沒有可供執行的其他财産，隻能賣房了，那您想要對方把當初的購房款退回給您，即便人家有心，不也很可能無力麼。#頭條創作挑戰賽#

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