一些開發商在賣房子時為了吸引客戶，存在誇大宣傳甚至虛假宣傳的現象，消費者買到房子後發現與宣傳嚴重不符。作為消費者，該如何維護自己的合法權益？近日，山東省萊陽市人民法院審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛案。

原告郝某與被告萊陽某置業有限公司簽訂了購房合同，購買了萊陽某小區一處房屋。被告未按合同約定時間交房，且原告稱購房前被告宣傳房屋是一梯一戶，交房後實際房屋為兩梯兩戶，房内多處需要修補改造，實際房屋與宣傳不符。原告訴至法院，要求與被告解除商品房買賣合同，被告返還其已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購房的差價損失，協助其辦理解除網簽手續。

被告認為，未如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情這一不可抗力導緻，不應承擔逾期交付的責任。案涉房屋自始至終都是兩梯兩戶設計，原告也在案涉商品房買賣合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，代表原告已經知曉房屋設計構造，被告從未将一梯一戶作為賣點在銷售過程中進行宣傳。原告所說案涉房屋存在質量問題，屬于保修範圍事項，不構成民事欺詐行為，原告亦無權解除商品房買賣合同。

法院審理後認為，第一，原告提交的案涉房地産項目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處某銷售經理的微信聊天記錄等證據，足以證實被告在前期宣傳過程中，确曾将相關戶型宣傳為一梯一戶，樣闆間亦按照一梯一戶設計，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，但被告實際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地闆、窗框邊緣不整齊等質量問題的事實。

第二，雖然原告在案涉商品房買賣合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明。結合實踐中商品房買賣合同大多為制式合同，購房人一般缺乏房地産方面的專業性知識，難以通過房屋平面圖直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實，應認為僅憑該簽名捺印，不足以證實原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實原告變更了自身的意思表示。

第三，案涉商品房買賣合同附件四“補充協議”第十四條“宣傳資料/公示文件/樣闆區”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達和提供的信息，僅供原告參考，均不構成要約，如後期發生變化，不再另行通知。雖然原告在該協議落款處簽字捺印予以确認，但該條款從性質上屬限制或免除被告責任且與原告有重大利害關系的條款，訂立合同時被告應根據公平及誠實信用原則，盡到合理提示及說明義務，但被告未履行上述義務，應認為該條款對原告不發生法律效力。

第四，對原告主張的被告延期交房問題，經查，延期交房确因突發疫情影響案涉房地産項目施工進度所導緻，在被告已向原告履行告知義務，扣除順延期間後最終交房時間并未違反雙方約定的情況下，應認為原告該項主張不構成解除合同的法定事由。

最終，法院依法判決解除原告郝某與被告萊陽某置業有限公司簽訂的案涉商品房買賣合同，被告萊陽某置業有限公司于判決生效後十日内協助原告郝某辦理案涉房屋的解除網簽手續，同時返還原告郝某已付案涉房屋購房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償原告郝某案涉房屋按揭貸款産生的利息。（張明武）

■法官提醒■

買賣商品房時，銷售者要堅持誠實信用原則，不作誤導性、誇大性的前期宣傳，同時在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務，讓買房人全面準确了解所購買房屋的架構、戶型等信息，而不能利用自身專業優勢地位進行片面引導。否則，一旦構成根本違約，買房人即有權根據法律規定或合同約定行使合同解除權，并要求賠償合理損失。

來源：人民法院報

編輯：任喆

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