萬科的人才測評多久出結果?本報記者 王麗新業績說明會開完第二天（4月1日），便向港交所遞交旗下物業闆塊招股書的房企，萬科是第一家業績說明會開場先道歉的，萬科亦是今年房地産企業中的第一家，今天小編就來聊一聊關于萬科的人才測評多久出結果?接下來我們就一起去研究一下吧!

萬科的人才測評多久出結果

本報記者 王麗新

業績說明會開完第二天（4月1日），便向港交所遞交旗下物業闆塊招股書的房企，萬科是第一家。業績說明會開場先道歉的，萬科亦是今年房地産企業中的第一家。

“昨天晚上（指3月30日晚間發布業績公告）我特别忐忑不安，像一個孩子、一個學生沒考好試，要拿成績單要給父母看一樣。”3月31日，萬科2021年業績說明會一開場，萬科董事局主席郁亮就先進行了28分鐘的反思和剖析。他說，“考試沒考好就是沒考好。在這裡，我向52萬名萬科股東表示誠摯的歉意。”

回看這份“沒考好”的成績單，2021年實現營業收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的淨利潤225.2億元，同比下降45.7%。這是繼1995年、2008年後，萬科上市31年以來第三次出現淨利潤下滑。

不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“客觀來看，萬科也隻是淨利潤‘單科’沒考好，在地産行業環境的激蕩變化下，萬科仍保持了業内領先的财務安全狀況、非開發業務進入高速增長期，從‘全科’來看，萬科依然算考得不錯。”

因為業績下降，郁亮自願放棄2021年度全部獎金，萬科取消集團合夥人層級，所有人下沉到前線。同時，萬科宣布将在未來三個月内擇機開展20億元至25億元回購。在業内看來，這是萬科管理層的擔當、表态和信心，但比這些更重要的是，下一場如何考好。

在業績會上，郁亮詳解了萬科2022年這一場的應考之道。

檢視與反思

從内外部環境來看，2021年下半年至今乃至更遠的将來，房地産行業都面臨巨大挑戰。同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示，經過本輪調整後，企業數量、對市場長期杠杆管理以及運營紅利都将邁向“優化”後的新常态。站在新舊變革的交叉點，重點看企業是否能經得住短期波動的考驗，厘清過去“答錯的題”，找到未來對的方向和“術”。

對比萬科曆史上的三次淨利潤下滑後表現來看，前兩次都轉回到正軌，說明萬科有剖析和反思的企業文化基因，能找到問題出在哪，也能對症下藥，扭轉局面。從這一角度看，此次業績會上，萬科管理層也展現出複盤之後的深刻檢讨與反思。“2021年的業績表現，對于萬科是一次警醒。”郁亮在長達4000餘字的《緻股東》信中表示，“尤其是淨利潤指标，相較于股東期望和我們自身追求，有很大的差距。”

郁亮将淨利潤下滑歸因于：一是地價占售價比上升，開發業務毛利總額同比減少189億元；二是投資收益下降69億元；三是對部分項目、個别股權投資等進行減值，折合減少歸母淨利潤約26億元。其中既有外部市場下行因素，也有内部原因，例如部分城市投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀，以及部分城市公司暴露出能力短闆，拖累業績。此外，郁亮在業績會上還補充了兩點反思與檢讨，一是過去充分授權、分布式管理造成離散度大；二是多賽道同時探索，付出了比預想中更高額成本的“學費”。

在業内看來，萬科這筆“學費”似乎又不得不交。從當下供需兩側調結構舉措來看，開發仍舊是目前多數房企的主營業務，也是依然對淨利潤具有決定性作用，但僅靠開發而無運營和服務性業務，無法支撐“有質量的發展”。

兩個前提非常重要，一是2021年城市化率升至64.72%，商品房銷售額18萬億元，這或許已經觸及天花闆，正如郁亮所說，“我們要在‘天花闆’到來之前做好布局”；二是下場玩家雖然會減少，但若核心還按照“以速度為規模加法，以杠杆為乘法”的老玩法發展，終究會“退”出績優生陣營，估值也無法獲得投資者充分認可。

從财報數據來看，萬科2021年多元化業務營收約759.64億元，僅占總營收約16.7%。此外，教育和食品事業部被列為“其他業務”，年報中并未寫明具體營收和利潤率。可以說，萬科在多元賽道上的收入和利潤，暫時還無法與房地産開發相提并論，還将對其造成短期負擔。但出于對未來價值增長的思考，萬科需要不脫離客戶基礎和能力優勢去開拓房地産新發展模式。

信心與未來

反思和檢讨之後，如何讓業績止跌回升，才是投資者關注的。

對2022年業績回穩的目标，郁亮表示有信心。他提出，2022年萬科的工作任務是：止跌企穩，穩中提升。

“未來兩年萬科開發業務的毛利率可以維持在20%的水準，并提出三個方面的保障。”萬科總裁祝九勝表示，首先，萬科還有7100億元的已售未結資源；其次，萬科從去年下半年以來，投資機制發生變化；第三個，萬科新成立了開發經營本部，将對銷售起到很好的促進作用。

“當下有利于市場穩定的政策措施不斷出台，且房地産是規模超十萬億元的巨大市場，常做常有、常做常新。”在郁亮看來，萬科開發業務将繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩，未來2到3年的儲備有保障；經營、服務類業務增速快、NOI率（商業地産投資回報率）勢頭好，逐步形成新的利潤蓄水池，“探索這些業務的學費，大部分已經交完。”

總體而言，萬科用8年時間在物業、物流倉儲、長租公寓以及商業地産等多元賽道完成了布局、探索、試錯、跑通商業模式以及驗證可複制性的過程。目前來看，這些業務在在增長速度、收益表現、運營效率等方面，均位居各自所屬行業前列。

而在這場近2個小時的業績會中，郁亮等管理層花費了至少42分鐘，用于介紹經營和服務業務的發展和展望，這在過往曆年萬科業績會上都不曾出現。或許，在當下或者未來相當長一段時間内，多元業務的逐步成熟，是萬科在為未來的不動産市場準備更多的合格資産，也是為重構萬科估值儲備“砝碼”。

這一次，郁亮呼籲，特别希望機構投資者能夠對綜合性不動産業務重新估值。他強調，首先，前述多元化業務和開發業務的發展空間不同，發展空間大小決定了資本市場對每1元錢利潤的估值不同；二是增長方式不同，開發業務看銷售額，而經營服務類業務通常是滾雪球發展；三是經營服務類業務能帶來穩定性現金流、風險偏好小。以上海七寶萬科廣場為例，原始投資至今增值161%，利潤達35億元。

至于如何衡量經營服務類業務成功與否，郁亮認為，第一個标準是能否上市。多元化業務有自己獨立發展的需要，并且房地産行業在資本市場上已經很多年不能再融資，這些多元化業務放在萬科裡連融資機會都沒有，這是萬科希望多元化業務獨立上市的原因。同時，郁亮補充道，萬科把每個多元化業務視為“兒子”，而不是當成養大後賣肉賺錢的“豬”。他希望家裡每個兒子都很有出息，都特别能幹，“這個家才能家大業大”。

一向低調、不愛表态的郁亮，罕見地向52萬股東展示信心和承諾後，在4月1日當天，港交所收到了萬科“兒子”萬物雲的招股書，這一天，萬科A收盤價為每股20.66元，重新站回20元陣營，總市值2402億元。至于明年今日，萬科是否能實現“止跌、企穩、回升”，可靜待時間的驗證。

（編輯 上官夢露）

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