轉自米宅長三角

今天，我們繼續來關注昆山臨近上海的花橋、澱山湖、錦溪、周莊、千燈等闆塊。

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如你就在上海11号線沿線上班，

非買花橋不可，請優先買二手房

筆者此前已多次闡述我的觀點，花橋所有的利好，都已經兌現，也沒有新開發供應量支撐後市持續上漲了。

因此，早在2017年年中，花橋就已經到達了它的天花闆價格，新房均價22000元/㎡，二手房均價18000元/㎡，CEO盤浦西玫瑰園30000 元/㎡，甚至超過了鄰居上海安亭的新房價，這三年來，花橋一直處在新房滞漲、二手房微跌的橫盤狀态下。

要清醒的意識到，花橋，畢竟隻是一個鎮，太倉與上海市中心等距離、等通勤時間，類似花橋的闆塊浏河，新房均價15000元/㎡，比花橋便宜1/3，隻是離地鐵還差一口氣！

既然花橋是一個鎮，能有慢速、繞彎、站站停的上海11号線、蘇州S1線，已經相當幸運了，它不會有像昆山南、太倉南（天鏡湖科教新城）、嘉善南（新西塘孔雀城）那樣，成為高鐵樞紐，甚至一旁的上海鄰居安亭北站，未來都能成為3條城際鐵路（滬甯、滬通、嘉青松金）的交彙樞紐，但是花橋不會有。

關于花橋，我想再衍伸開來，說三個案例：

【案例1】

2017年以後買了花橋新房的，現在如果你想賣出（感覺就像昨天剛買了IPONE新款手機，今天就想賣掉一樣），不打個85折，做好自行降價4000元/㎡的準備，是賣不出去的！

去年11月，筆者就碰到一個真實案例，一個米宅粉絲想賣掉花橋1套房，換手希臘1套房，給全家辦個歐盟綠卡。他2018年底買的嘉寶夢之悅89平米，總價184萬元（在建蘇州S1線展覽中心站旁，目前售樓處新房期房均價22000元/㎡），二手房市場上目前該小區全新交房的現房挂牌價17864元/㎡，他的房子最多也隻值159萬，還不算貸款利息、交易稅費，就已經盡虧了25萬元。

花橋區域新房推薦：象嶼西郊禦府（上海郊環邊上，到11号線兆豐路站1公裡左右，離上海近，适合每天往返上海上班的）、象嶼都城（花橋新城區适合中央綠軸旁，康橋國際學校對面），均價都在22000-23000元/㎡之間，售樓處适合新房癌去買，要想便宜一些的，可以到小區周邊的中介門店淘，比售樓處便宜2000-4000元/㎡。

花橋區域二手房推薦：國際華城（11号線花橋始發站旁）均價18100元/㎡，适合上班族，綠地啟航社（易買得邊上）均價17600元/㎡，适合居家養老。

【案例2】

如果你預算特别捉襟見肘，總預算不超過6位數，首付隻有30-50萬元，那麼什麼千燈、嘉興、嘉善、啟東、太倉、湖州、南浔、杭州灣，統統不要看了，隻看深入上海郊環線内，軌交出滬第一站，11号線兆豐路站旁，70年住宅産權，開發商統一裝修，配有中央空調的中寰廣場就好了，挂牌均價隻有11485元/㎡，主力戶型1室1廳總價隻要60萬元。即使自己不住，月租金1800元沒問題，租金收益率3.6%，比上海市區高3倍。

筆者2009年買過該樓盤一套53㎡的房源，當時總價35萬元，首付2成，花了7萬元就上車了，此後一直以租養貸，供着月供。由于基數太小，雖然此房升值空間不如預期，但租金回報率很高，也沒想着要處理掉它，直到2018年買希臘房子，才打算把它出掉。于是已12000元/㎡單價，63萬元總價挂牌，愣是半年多沒賣出去，最終總價55萬元成交，單價低到跌破該小區最低評估價才得以出貨！這就是花橋目前真實的市場！

【案例3】

1月26日中午13:00，上海軌交11号線暫停了安亭-花橋跨省段三站的運營。1月27日，花橋進入上海的道路，除312國道曹安公路外，其餘通道統統封路！關鍵時期，安亭就是上海，花橋就是江蘇，神馬長三角一體化，友誼的小船說翻就翻！

因此，如果你有上海房票，千萬不要圖便宜，一定要買在上海境内，11号線主線始發站嘉定北、7号線始發站美蘭湖站旁，嘉定城北大居、寶山美羅大居，拿花橋的新房均價22000元/㎡，都能買到房齡5年左後的配套商品房了！

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如在上海虹橋或青浦上班

澱山湖、錦溪可優先考慮

昨天，我們在介紹昆山2035年總體規劃時已經說到，未來昆山南部水鄉區域（澱山湖、錦溪、周莊三鎮）最大的利好在于蘇州機場拟落址昆山錦溪，蘇澱滬城際鐵路列入2025年近期建設規劃，配套蘇州機場建設，還規劃了嘉昆太城際和蘇州軌交9号線地鐵快線。

其實，原來更利好于昆山南部水鄉的是蘇州市域S3線的規劃，從上海17号線青浦漕盈路站分叉，至少澱山湖、錦溪、周莊、同裡能夠鎮鎮停，連到蘇州4号線吳江同裡的始發站。

如今，因為蘇州機場的規劃，這條S3線被“一劈二”，東段，錦溪（蘇州機場）-青浦段，成了蘇澱滬城際的一部分，西段，吳江同裡-錦溪（蘇州機場）段，成了嘉昆太城際的一部分。為了保蘇州機場到蘇州東、上海虹橋的運營速度，當中小站澱山湖站被和諧掉的概率很大，而從青浦“跨省”到澱山湖鎮的這“最後一站路”，從上面這份《2035年昆山總體規劃圖》看，将由環澱山湖的有軌電車線路來承擔。要知道從澱山湖鎮到青浦主城區，以及虹橋去的直線，是走新樂路，直連17号線漕盈路站，而現在規劃的環湖有軌電車，連的卻是東方綠舟站，這是要繞朱家角鎮一圈的節奏。還不如現在從澱山湖鎮直接坐C3、C5、C6城際公交去17号線漕盈路站來得方便。所以，依照這份昆山2035年總規，等于判了澱山湖軌交“死刑”！

澱山湖鎮上目前新盤也已售罄，二手房主要有：曙光新城花園13000元/㎡，韻湖國際15000元/㎡，福侬莊園16000元/㎡。好在與青浦新城的價差足夠大（房價相差一半），距離又足夠近（6公裡），目前公交 軌交，已能實現10分鐘到青浦，45分鐘到虹橋的通勤目标了，對在上海青浦、虹橋商務區上班的新上海人外溢，還是有吸引力的。如果是自駕車，今年年底崧澤大道高架路全線開通後，從澱山湖鎮入滬直接上高架，30分鐘笃定到虹橋，還省了高速公路買路費，不要就太更方便哦。

再來說說錦溪，這個澱山湖畔的水鄉古鎮，如果蘇州機場真落地了，可謂是“喜憂參半”，喜的是，錦溪将成為繼昆山高鐵南站後，又一個交通樞紐，而且是空鐵零換乘樞紐，地位直指“蘇州版的虹橋”，去上海虹橋20分鐘，青浦、蘇州東、昆山南、吳江10分鐘左右，簡直太方便、太快了！憂的是，這裡的臨湖别墅，不再那麼幽靜了，估計也隻有萬科海上傳奇（均價19000元/㎡）、碧桂園澱湖芳華裡（均價19980元/㎡）這種商品住宅，未來會因為機場、城際高鐵等利好漲一漲，别墅盤現在價格已經很高了，不怎麼會漲。

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周莊适合養老

千燈不如浏河

最後，再來說說周莊，養老度假住住可以，上下班通勤畢竟還是太遠了，不建議！千燈，花橋的衍伸品，12000元/㎡的二手房均價，看似便宜，但是離11号線花橋、17号線青浦漕盈路站距離都在30分鐘左右，是犧牲時間換來的低價，再加上千燈周邊有污染性企業，因此不推薦，這個價格，買北上海浏河的二手房，同樣是30分鐘到上海的地鐵站，可對接1、7、11号線三條線，如果舍得多花3000元/㎡，還是買浏河的新房好，畢竟居住品質更勝一籌！

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