項目制 | 全城選籌

24号解答如下：

問題一：

在如此擁擠的華景買學位房，随着樓齡的增長，越往後一定是二胎家庭才越發覺得這個學位溢價的付出是值得的。現在華景的剛需線以陶然庭苑，澤晖為起點，兩房550w，三房700w 以上。樓齡較大的一到五期上車盤，未來一定跑輸産業聚集或者新造一帶非遠郊地鐵次新。

即便我把小六期的DEFG四個受噪音影響不大，且視野較好的戶型帶上，剛需上車的代價也得去到660w。超出你的二手房預算100w，在目前的大環境下，結合你所處的行業看是否踮腳。

24号認為踮腳所多出的首付，也就是跟親朋好友借的部分，少于一年家庭年收入都是可以接受的，關系好的親戚中優先挑選家裡孩子正在上大學、高中，暫時沒有大額支出的家庭，這類家庭好的親戚，預期三年結清，壓力不大。

前面講的是在18年之後新生兒銳減的背景下，華景未來的出路（二娃家庭）以及你家庭總價預算（預算不足）的再梳理，你需要确定總價是否有機動空間。因為目前550的預算放在天河有點尴尬，就是差點就可以上三房的尴尬。

接下來講回這一類人群的選酬思路，其實這類人群相當多，或者說是新婚，又因為一畢業便在體育西、林和一帶工作，收入也相對可以，所以一畢業就租房在天河北、華景一帶，經過5年左右的攢首付，又習慣了周邊的便利與極緻的通勤時間，理所應當的會考慮在天河北或者華景買房。

租房的時候對比的标的是城中村、回遷房，怎麼看這些學位房怎麼都順眼，等到自己要入手買了，新房癌就上頭了，再加上父母出點錢，到城裡一看，幾百萬就買這麼個東西？再被銷售現場一push，預算高的還好，基本不會買錯，預算高的問題從來都是買高，預算低的，基本就是沿着21号線進坑，10年内都妄想出來，除非又壯士斷腕的決心。

所有的剛需買房記住以下原則：

1.所有樓盤的底層價值就是通勤金珠琶時間在50min内，這一點，你可以在上班高峰期精确測量，也可以直接參照廣州開四停四區域。

2.在這個底層價值的基礎上，選酬标的的優先級為：

地鐵 産業聚集地 次新>地鐵 産業聚集地>産業聚集地>地鐵 學位>學位>地鐵 次新

3. 優先天河、其次海珠東、再次老黃埔、最後海珠西

4. 買房向上買

學位房的價值邏輯之一是，用樓齡換入學資格，在5年内用不到學位的情況下，相當于你白花花消費了5年樓齡，如果再加上自用的9年，到你出手的時候就是34年的樓齡，如果你對這個樓齡沒什麼概念的話，去犀牛路看看即可。

按我以上的選籌标的順序，選擇靠近産業的地方會更适合你。他們的漲幅在24年之後會明顯大于學位房。在你用到學位的時候，你再降維置換過去，2房換3房，3房換更新的樓齡，更好的朝向。

問題二：

石化不會影響接盤者的心态，影響接盤者心态的永遠隻有預期，預期與政策和資金有關。

這一點你看城光E區和A區的去化速度就知道了，E區的行情上漲期是10秒内線上選房清盤，A區是全民營銷獎勵不斷升級，排除變量便知，和石化廠沒有半毛錢關系。但石化廠一定會影響整個老黃埔的天花闆，沒有生态資源一定無法捅破高單價、高總價，但這點與萬科剛需王無關。

華潤的新增，對城光利大于弊，華潤萬象城對整個老黃埔商業提升屬于從0-1的突破，對黃埔花園，萬科城市之光都是利好。

第二，華潤的住宅項目在戶型的配置上，24号認為會和萬科城光有一定的互補，穩妥起見選萬科的經典80，90，110戶型，除了中海沒人能赢城光。

問題三：

可以直接一點了，因為你沒有提及通勤的問題，我暫且往你看的方向推薦，650選盈彩美居三期80 三房，600選城假80 三房、陽光假日園80 三房、550選中海康城90 三房，新房選城光，但要警惕萬科的拖證問題，喪失短期流動性。

24号解答如下：

東湖闆塊東湖路以西比較熱門，或者說未來好出手的應該是東湖豪苑或者近江邊的海印苑、樓齡新的東山水戀。或者是有培正支撐的海印苑、聯發名閣。

在越秀這類沒有明顯人口流入的闆塊，最忌諱毫無亮點，尤其是像近内環的安利大廈 不入流的大沙頭小學。

一旦你越過内環路，到了非老東山區域，與中山路一帶的醫生客群為伍，流動性，生源都會在越秀有向上的勢能，所以如果在越秀選籌，你應該優先考慮東川路小學、農林下路小學，東川路是他們無意識的群體選擇，農林下路則是省教育廳生源保證，避開老東山的攀比風氣，也會是他們刻意選擇下的最優選。

總結便是：越秀區未來要跑出天河平均漲幅，原裝電梯 頭部小學 封閉大院，這個門檻是700w，也就是說安利未來流通、增值一定不好。

以上是回答問題一。

到這裡的答案已經很明顯了，問題二與問題三可以一起回答：

你不考慮賣出新河浦，前面我建議你在還沒用到學位的情況下，不用考慮學位房。但夫人的通勤在中山二路，而且作為東山少爺，我覺得東邊的居住體驗你一定适應不了，住投分離比較适合你。

純投資的情況下，優先天河、其次海珠東、再次老黃埔、最後海珠西。

650選盈彩美居三期80 三房，600選城假80 三房、陽光假日園80 三房、550選中海康城90 三房。新房選城光。

但還有一個最優解便是，目前佛山限購區域的滿五房源是屬于全國的，相當于在查冊的時候消失了，是賣出佛山限購區域非頭部資産的好時機，南海中海錦城賣出後，你的預算可以提到800-900w，可以持有更好的投資标的，5年後再降維置換回越秀，用樓齡，用産業換更大的面積。父母在此期間的安頓，如果他們已經習慣了南海，習慣了千燈湖，租一套四房，比起更好投資标的的漲幅，簡直九牛一毛。

總結：

剛需買房切忌被自己的生活圈、工作圈一葉障目，這是所有人都會犯的錯誤，好在現在信息充分多了，在有較多踩盤與查找資料的基礎上，剛需犯錯的幾率比5年前低了很多，24号很慶幸當年畢業不久需要到新塘支援半年，因此在珠江新城與新塘的中間，選了車陂做第一個落腳點，後來了解到了金融城，也就順理成章的選擇了在金融城埋伏。

往東往南的大勢不要對抗，笃信金珠琶50min通勤的安全圈，剛需便基本不會踩坑，B先生不禁讓24号感慨，老廣糾錯的機會是真多。

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