我是滬叔，擁有多年上海房産研究和投資經驗，長期持續關注上海地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下上海購房答疑内容，來自公衆号“滬叔說房”的粉絲精選提問：

提問:滬叔，你好，在上海工作，目前已婚一套剛需房，今年有了一個孩子，想在浦東買一套學區房自住 投資，預算總價在450萬左右，有沒有推薦的闆塊可選？最好有具體項目可以推薦。

滬叔：你好，上海浦東學區房普遍集中在浦東外環内，預算450萬左右的，可以看看東外灘，這裡各種配套都比較成熟，基本上能夠滿足日常購物、生活需要。可以考慮聖骊河濱苑的一房，房齡新，學區配套也比較完善，當然金楊新村、巨峰路、高橋這些闆塊也都不錯，巨峰路的次新房适合自住，台兒莊路的學區房能夠兼顧學區，建議避開動遷房。上海七寶闆塊的學區優勢明顯，有七寶外國語、七寶實驗小學等名校，生活配套也比浦江鎮養好。不過，七寶的房子整體比較老舊，城市界面其實沒有多大的優勢。具體買房選籌，詳見知識星球内部分享。

提問：滬叔，您好，新手想要買房投資，請問買房的哪個環節最重要？也實地考察了很多闆塊和樓盤，但是始終不知道要怎麼選擇，請問具體要怎麼選擇一個合适的闆塊與樓盤呢？

滬叔：你好，買房投資判斷投資是否有價值，最直觀的一點就是房價的漲幅，而房價的漲幅大不大，至關重要的一點就是看選籌，即判斷區域投資價值。有很多人看待城市的闆塊，都是從當下可觀測到的條件來判斷，城市配套、價格梯隊、交通距離等等，但這樣很容易局限在主流觀念，和大部分普通人一樣，也就很難實現更高的收益。購買房産，預算選籌十分重要，買哪個地方，什麼産品，基本上就可以決定你的财富增速，選籌如果出錯，會影響後期的資金周轉與投資，一步跑輸，以後就很難趕得上。我們所希望的投資，是在一個正确的時機，盡可能以較低的價格買到更優質的産品。這裡就要注意闆塊與樓盤的選擇。

首先是闆塊，一個片區的發展一般會分為三種，發展成熟片區、發展中期片區與發展初期片區。成熟的片區一般發展比較飽和，配套齊全，大部分價值已經體現在房價上，升值空間有限，但後期如果出現真的利好，又會有一定的漲幅。發展中期的片區，一般規劃較多，利好在逐步兌現，價格、漲幅也是相對的。發展初期的片區規劃都需要一定時間兌現，價值要在遠期才可以體現。

其次是樓盤。我們在判斷樓盤性價比時，最簡單的方法就是把它的報價與周邊其他産品相對比，如果出現倒挂或者價差較小，說明樓盤的性價比高，但如果價差較大而又沒有硬性利好支持，說明樓盤隻是價格虛高。想要買到性價比高、漲幅可觀的樓盤，就要了解這些盤的特點，盡力規避不漲或者跑輸大盤的樓盤。

提問：滬叔，你好，坐标上海，已婚無房，現在有一些現金，想購買一套房子自住。問一下當前的上海的樓市中還有窪地可以撿漏嗎？未來這些窪地的發展潛力如何呢？值不值得買入呢？對剛需購房者有什麼建議？

滬叔：你好，上海樓市最近的熱度依然很高，市場上的一手房依舊受到火熱追捧，一些優質闆塊的一手房也開始觸發積分制，使得部分積分不夠的購房者也開始紛紛關注二手房市場。而房源數量及預算問題是制約買房人購房的兩個主要因素，一就是房源的數量，尤其是優質房源的數量越來越少，而一些原來是低窪樓盤的近郊闆塊也正在慢慢被剛需購房者填平。随着城市的外擴。一些近郊闆塊也逐漸成為了熱門闆塊，而在未來，遠郊闆塊也會逐漸受到購房者的青睐。如今的各位購房者更加重視性價比，對于剛需購房者來說，可以擴大視野也許能夠淘到不錯的樓盤。具體買房選籌，詳見知識星球内部資料《價值百萬的闆塊選擇邏輯》。

提問：滬叔，你好，剛需自住，感覺江橋的房價比較便宜，之前也去看過房子，不過感覺環境有點不好，老破小的房子比較多一些，想請教一下，買在這裡會不會是個坑呢？

滬叔：你好，江橋闆塊素來備受争議，其以京滬高速為界線分為南北兩個部分，北江橋被低端工業占據，南江橋則發展相對較好，從商業設施和基礎建設上都略勝北部一籌。但盡管如此，住在南江橋幾座樓盤也還是難逃飛機噪音的幹擾，邊緣分布的零零散散的低端産業和屈指可數的學區與醫院，讓這個靠近上海市中心的闆塊顯得頗接地氣，反過來看，也成就了南江橋的高性價比。說到北江橋，老破小和拆遷房數不勝數，城市界面和基礎設施都是硬傷，但還是有人在這置業，原因有幾點：一、房價便宜；二、即将開通的十四号線打破交通短闆；三、城市内部的更新計劃。綜上，長遠來看，江橋還是有發展潛力。投資回報率最大的闆塊和樓盤，詳見知識星球内部分享。

近期上海樓市平穩發展，市場初現适度寬松迹象，對于剛需買房或者房産改善型的群體，滬叔說房團隊認為當下是較好的購房窗口期。

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