問：老師好，有1,000萬的預算，考慮科技園大沖學校學位（不用自住），但又擔心後續二手房價格的下調，不知是買一個盡量便宜的學位房，還是将這1,000萬預算用盡？

答：你好，感謝贊賞！

學位房更适合自用和短持，因為名次每年都在洗牌，要擇機換籌。 南外大沖今年是當了一次黑馬，可明年會不會繼續黑下去，誰也不敢保證吧，可這一波漲幅卻是實實在在吃到了，所以現在買多少還是有點風險的。富貴險中求。

學位房和普通房其實是兩種買法，購房的群體也不盡相同，由于其不确定性，學位房适合短線愛折騰的人群，因為要經常性的調倉，普通次新三房更适合長持。 學位房隻要成績不遭遇滑鐵盧，每年都會潤物細無聲的漲，而普通房多是看天吃飯的，利好落地了或者風來了就漲一波，風停了就歇一會。

深圳學位房，接下來如何挑選？

1、盡量買入點招少或無點招的名校學位房，安全系數要高很多；

2、深圳教育集團化已成趨勢，集團抱團勝過單打獨鬥，盡量選擇教育集團旗下的名校；

3、關注一些非名校無點招但成績一直穩定紮實的學校；

4、民辦學校沒落是大勢所趨，深圳教育留給民辦的隻有一個狹小生存空間，不必過分關注； 新盤可以關注華潤城。

投資學區房有很多打法：

1.買沒有學區的學區房（有暴擊）

2.買學位用過的可以有折扣（時間的财富）

3.買成熟自己要用的學位房（投資 剛需） 投資角度建議買未來成長空間大的學區房，深圳教育集團化趨勢明顯。

我更傾向于未來可能變好的學位房，入門檻比較高的學校，稀缺性的，而不是已經是排名XX的，這樣才能産生暴擊，否則你被原業主暴擊。

問：請問寶安國際會展公寓值得買嗎？5萬3一平。我沒有住宅名額了。有400萬現金，想投資。請指點！

答：你好，深圳公寓不值得投資，漲幅非常弱 建議可以考慮開發老人票或者親友代持票 或者去廣州 北京 上海入手一套潛力樓盤，破限購很好操作

問：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鵬公館，打算今年滿2年賣掉換德宏天下。您覺得升值潛力如何這個盤。還有一套碧嶺華庭，碧嶺明年滿5年。這套房很适合居住，但是漲的慢，主要沒什麼上漲的概念。您建議是繼續持有還是換套房，如果換我也要換一樣适合居住的，小區環境好的有推薦嗎？另外我兩套房如果都要操作，您建議先操作哪套，什麼時候操作做好成本最低。感謝回答！

答：羅湖片區較小，同時由于發展較早，開發比較充分，房價和整體感官類似，所以羅湖整體分析，不再細分片區； 羅湖從供應上看，樓齡較老，品質較差；雖然商業、教育、醫療配套都很成熟。 但從需求看來，由于羅湖産業較弱，小白領、金領因為太破太遠看不上，甚至居住在福田等地區的深圳老一代人也嫌棄，就隻剩下羅湖本地的改善需求，但改善需求不如剛需旺盛，且留下羅湖生活的人往往經濟實力有限，有錢人又都去了華僑城或香蜜湖，小老闆們也都轉移到了關外，因此羅湖需求不足，并不斷衰退，中長期看跑輸大勢； 鵬公館和碧嶺華庭出手置換思路正确，碧嶺華庭可以優先出手。 福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長周期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。

建議策略：

一、低總價剛需次新電梯房

二、頂級名校學區最低總價學票房

三、實現頂級名校 自住品質的稀缺樓盤 德宏天下有學區加持。隻要不買雙拼戶型就行。 自住福田可以，投資更推薦南山和寶安。

問：新手提問，看到老師的一些解答信息果斷入星球，現在的行情拿着100多萬真的不知道去哪裡買，請老師指點迷津，現家庭有羅湖蓮塘住房一套 ，約350萬市值，學位較差，欠款50，手頭有現金110萬，年收入25萬，有首套名額，小孩2個，大的今年讀小學，計劃投資一套房産，最好初中不差，希望以後老大初中過去讀，現在重點考慮坪山實驗附近小區，大東城，萬科金域缇香以及大鵬葵沖人大附中附近房産（本人工作在東部），學位也在考慮羅湖翠園的老破小，也可現在純投資，4，5年後賣出，再考慮初中問題，請老師指教。

答：你好，考慮自住可以入手坪山，考慮投資就别在坪山買了，好的教育資源集中在關内。 可以在福保淘一淘，如城市3米6還可以買個小兩居。福外南學位＋地鐵3号線南延線利好。 福田八卦嶺宿舍還可以買到。 龍華上河坊也算過的去。 寶安的花樣年學位穩中有升。 南山的瑞景華庭還能買到一房。 投資盡量遠離羅湖，

問：深圳，總價400萬，三房，投資，可否推薦區域或樓盤？ 謝謝您

答：400w買三房，要去沙井、光明、龍崗、坪山淘了，不免費推薦标的，有意向就來福田找我，面授機宜。

問：十三老師你好，賣掉手上的房子後預算800萬左右買個自住＋學位房，益田花園、京隆苑、景源華庭、宣佳華庭還有南山的厚德品園哪個更有上漲空間呢？盼複，謝謝

答：你好，益田花園不是真正的學區房。 18年福外南校區雖然把保稅區房價拉升了一波，但當時保稅區過分低窪，福外南隻是一個引爆點，沒有福外南，保稅區也會漲。 所以，如果你看上益田花園的居住氛圍，通勤便利是沒問題的。 京隆苑算是保稅區北具有代表性的盤了，二者的共同點是： “益田地鐵口800米、皇崗公園、歲寶百貨、福田外國語九年制0距離、大花園人車分流社區”。 京隆苑116平起步，150、190大戶型為主； 京隆苑的花園、容積率、車位配比都是好過益田豪園居的，均價卻比益田豪園居便宜，唯一的原因就是：大戶型、流動性差。 京隆苑有老破大之名，卻無老破大之實，這種房子用來長持或者自住，我是願意的，但是投資是不建議買的。 差樓盤是反人性的！順應人性，尋找真正的價值，沒必要和爛房子死磕。 這結果選籌，優先厚德品園 但是總價800萬，有更合适的選籌。

問：現在在深圳買房，請問如果是龍華和寶安，在哪裡買比較好?

答：你好，選籌因人而異，建議說說你的具體情況再做推薦。 首付，月供，房票情況等等。

問：老師您好！目前我老公名下一套房前海雷圳，我名下2014年買了觀瀾金地鹭湖一号89平，目前市價500萬左右，因為觀瀾太遠了，想把我名下觀瀾房子置換一下；因為也隻能5成首付，考慮到置換成本較高（名額），一直猶豫不決； 1，年前看碧海，目前8萬多，感覺虛高了，一直下不去手；按我們的首付隻能買到陽光海2 1房80平左右； 2，同小區金地天悅灣雙拼170平680萬左右，我老公很心動，但是感覺短時間内無法入住，至少要15年左右過去養老住，後面就純養老住宅； 3，置換到前海，陽光棕榈園或附近小區，也是看好前海發展； 4，老大目前在福田東海小學上學，目前租房住西麗，我考慮置換桃源村這邊； 請教老師給出建議

答：你好，感謝贊賞！

觀瀾闆塊，農民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，價格也不低。 紅山—龍華老城沒發展好之前觀瀾也不會有大動作。 羅湖、觀瀾、坪山這種地方除非有學校利好，大概率是橫盤期橫的更長，跌時跌多，行情來的時候反應慢。投資當然買漲的快的，穩定的。 金地天悅灣投資暫時回避。 陽光棕榈園： 南山前海北闆塊、前海學校、02年老社區、樓電混合社區，剛需兩房價格已經上去了，最便宜的還是樓梯。 跟星海名城、前海花園的邏輯一樣，太平庸了，沒亮點。 深圳的很多“村”其實是公務員社區，深圳住建局開發建設的房子，以實用性高、密度大著稱，物業、品質、社區、交通和學校都隻能滿足“基本需求”。 桃源村就是這樣的社區。 桃源村分三期，非常非常非常大，幼兒園小學中學都有，宜居角度是更好的，北邊塘朗山，門口桃源村站，去福田很方便。 成交量都很高，可以用來作為南山上車盤。 結合自住，可以優先考慮桃源村。 投資重點關注前海和碧海，但是不能着急入手，多關注筍盤和法拍房。

問：十三老師，您好。有朋友推薦我多逛十三房，學習關于房産的價值資訊。我打算買入紅山上塘片區的兩房或者三房，首付200萬以内首房首貸，水榭春天123期、華業玫瑰、中航天逸、星河傳奇、曼海甯、和平裡、港鐵天頌等周邊樓盤都在我的考慮範圍内，最近5年内沒有小孩上學的打算，可以接受買住分離，請問以上樓盤未來5年收益獲取的排行，或者有其他區域的樓盤推薦。另一個是龍華實驗學校未來有沒有潛力成長為優質學校，從而拉升整個片區的學位價值，想咨詢您的意見，謝謝。

答：你的朋友很有眼光。 紅山上塘沒有問題，可以買，近期還有補漲的潛力。 至于漲幅排序，對不起這個問題超出了我的能力範疇。 其他區域當然有，但星球不薦盤。 至于龍華實驗，沒看出有成為優質學校的潛力。

問：十三老師好，南外大沖這2年因為學校成績不錯，學區的樓盤房價漲了不少，請問如果今年買入那種10萬左右，500萬的小戶型，還有升值潛力麼？中長期的潛力如何？謝謝

答：南外大沖今年是當了一次黑馬，可會不會繼續黑下去，誰也不敢保證吧，可這一波漲幅卻是實實在在吃到了，小戶型已經漲了20%，所以現在買多少還是有點風險的。

問：十三老師好，前面問題沒被回複，我又來了。想請教，剛需三房，首付150w，總價430w左右，是買光明新房（華潤公園九裡山）還是觀瀾（招商瀾園，有朋友在），光明和觀瀾以後哪個發展好些？觀瀾，龍華的二手房有好的推薦嗎

答：你好，感謝贊賞！ 深圳發展雖然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未來還是無法撼動的，龍崗的地理位置無法與主城連在一起決定他的未來是個城市副中心。東部大運是龍頭，沒有崛起之前坪山沒前途，同理紅山—龍華老城沒發展好之前觀瀾也不會有大動作。 華潤公園九裡周邊農民房及工業廠房比較多。沒有名校加持，地鐵站點距離較遠。不過價格比較良心。 深圳目前大力發展前海，光明前景不錯，公明也差不多哪去！但是，需要長持！ 招商瀾園89以上都是雙拼，89及82都是一衛，兩梯四戶，四号線延長線竹村站830米，小區環境不錯，适合居住，但是投資回報率一般般。 龍華推薦紅山和上塘闆塊，比如金地上塘道 潛龍曼海甯花園等。

問：您好！ 我們預算能承受一套800萬的房子，想購買一套初中學位房，為小孩兒上初中做打算，目前在留意深圳高級中學周邊物業，意向是福田的建業小區。小區老舊，除了學位的考慮，主要還有搏拆遷的想法。 請問該小區是否有購買投資價值？您還有沒有其他學區或小區推薦？ 謝謝！

答：你好，如果是買深高學票，我覺得是可以買的。 如果是為了博棚改還是要慎重，投資都是要看周期的。（時間成本和機會成本） 建議入手一套小戶型挂學票，剩餘資金投資性價比更高的闆塊。 對于很多剛需和投資客來說500萬是一個門檻，同時也是交易最為頻繁的價格區間。 車公廟地鐵口500萬以内的房源，主要集中在泰安軒和泰康軒，而實際這兩個小區就是一個小區，共用一個小花園，類似于現在的一期和二期，一共三棟樓建築為1999年-2002年，小區全部都是小戶型，30㎡單間和一房一廳50㎡為主，以及少量小兩房60㎡，總價基本都在500以内。

優點：

第一:小區周邊生活配到較為齊全，下樓就是年輕人的聚集地十畝地，步行10分鐘就可以到達KK one等商業綜合體。

第二：距離車公廟和下沙地鐵口步行10分鐘以内均可到達，地鐵線路豐富，交通十分便利，福田南山工作的人群都比較适合。

第三：小區所屬初中為深圳四大名校之一的深圳高級中學，具有非常好的學位投資價值。

第四：附近沒有主幹道，非常安靜，高樓成視野較好。

缺點：

第一：小區花園基本等于沒有，沒有什麼公共活動區域。

第二：筒子樓，3電梯12-16戶，基本談不上什麼生活品質。

第三：大部分房間采光和戶型一般，樓道環境較差。

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