以案說“典”

條文 案例 解讀，讓民法典從法律文本走向你我他

第三章 用益物權

第一節用益物權的含義、特征、類型和行使規範

一 用益物權（房地産企業如何合法使用國有土地）

法言俗語

在我國，土地、礦産、海域等自然資源均屬于國家或者農民集體所有，個人不享有所有權，任何組織或者個人無法通過行使所有權的方式來自主地利用國家或者集體所有的土地等自然資源，需要依法通過賦權的方式在國家或者集體所有的自然資源上設立相應的用益物權來滿足利用自然資源的需要。因此，房地産企業要利用國家所有的土地進行房地産項目開發，需依法取得建設用地使用權，而建設用地使用權即《民法典》規定的一種用益物權。

依照《民法典》第323條的規定，所謂用益物權，是指用益物權人對他人所有的不動産或者動産，依法享有占有、使用和收益的權利。一般而言，自然人、法人等民事主體可以自主地對自己所有的動産或者不動産依法占有、使用、收益和處分，而僅對自己所有的動産或者不動産行使權利，尚不能滿足現代社會日益豐富的經濟社會生活的實際需求，因而我國法律賦予民事主體對他人所有的動産或者不動産可以依法享有占有、使用和收益的權利，此種權利即《民法典》規定的用益物權。例如，農村居民通過在集體土地上設立土地承包經營權，有權占有、使用農民集體所有的耕地進行農業生産經營，以獲得自身所需的生産生活資料；通過在集體土地上設立宅基地使用權有權占有使用農民集體所有的土地建造住宅，以滿足自身居住的需要等。可見，用益物權在現代社會中對每一個民事主體都是非常重要的一項财産權利，對于滿足自身的生産生活需要發揮着重要作用。對于自然人、法人或者其他組織等民事主體合法取得的用益物權，權利人依法享有直接支配并排除他人幹涉的權利，原财産權利人及他人不得随意侵害。

依據《民法典》第323條的規定，用益物權的基本内容，也即用益物權人依法享有的基本權利包括：一是占有的權利，即用益物權的權利人對他人所有的動産或者不動産享有直接控制、自主支配的權利，如農村居民依法獲得宅基地使用權的，則有權直接占有控制該宅基地。二是使用的權利，即用益物權的權利人對他人所有的動産或者不動産享有直接利用的權利，如農村居民依法獲得宅基地使用權的，有權按照自己的意志在該宅基地上建造住宅。權利人直接利用他人所有的動産或者不動産，須符合動産或者不動産的自然屬性，以及法律和合同約定的用途，如農村居民依法獲得耕地的土地承包經營權的，隻能利用該土地進行農業生産經營，而不能用作他途。三是收益的權利，即用益物權的權利人有權利用他人的動産或者不動産而獲得收益，如在他人土上地進行耕種獲得的農作物以供自用或者出售等。

用益物權除具有物權的一般特征外，還具有自身的特殊屬性和法律特征：

第一，用益物權是所有權派生的物權。所有權屬于自物權，即權利人對自己所有的動産或者不動産依法自主占有、使用、收益和處分，而用益物權則是在他人所有的财産上設立的權利，即對他人所有的财産占有、使用和收益，故用益物權屬于他物權，是由所有權派生而設。

第二，用益物權是受限制的權利。用益物權屬于定限物權，以區别于所有權的完全物權，所有權人對自己所有的動産或者不動産，除占有、使用和收益外，還可以自由處分，而用益物權人對他人所有的動産或者不動産僅有權占有、使用和收益，不能進行處分，如農村居民不能将獲得宅基地出賣給他人。

第三，用益物權的行使優于所有權。用益物權人對設立在他人之物上的用益物權行使占有、使用和收益權利時要優先于所有權人，《民法典》第326條規定，所有權人不得幹涉用益物權人行使權利，也就是說，所有權人不得以擁有所有權為由妨害用益物權人行使權利。

第四，用益物權的支配内容是物的使用價值，這是用益物權與其他自物權之間的重要區别。擔保物權着眼于标的物的交換價值，目的在于通過對标的物交換價值的支配，優先實現自己的債權，而用益物權着眼于标的物的使用價值，目的在于通過使用他人之物來滿足自己生産、生活的需要，從而最大限度地發揮物的效能。

第五，用益物權是獨立物權、主物權，這是用益物權與擔保物權的重要區别。擔保物權通常依附于所擔保的主債權而存在，而用益物權則不依附于其他任何權利，用益物權人享有獨立行使用益物權的權利。

用益物權的取得方式，根據《民法典》規定的用益物權的性質不同及所适用的法律不同而有所區别。例如，《民法典》規定的土地承包經營權、建設用地使用權、地役權等用益物權，一般通過所有權人和使用權人之間簽訂使用權合同的方式設立，即合同是創設用益物權的依據，而《民法典》規定的宅基地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權等用益物權，則采取政府行政主管部門行政許可的方式設立，即通過使用權人申請、行政主管部門批準的方式創設用益物權。用益物權人要在他人所有的動産或者不動産上合法設立用益物權，須符合《民法典》和特别法規定的用益物權的取得程序和方式。

《民法典》規定的幾種用益物權一般是在土地、自然資源等不動産上設立的，根據《民法典》規定的物權登記生效主義原則，對于法律規定取得用益物權需要辦理登記才能生效的，使用權人須到登記機構辦理登記，取得相應的用益物權證書後，才能正式取得該用益物權，如國有建設用地使用權須經登記機構依法登記，使用權人取得建設用地使用權證書等；對于法律規定取得用益物權不需要辦理登記就生效的，則使用權人無須到登記機構辦理登記，即可以取得用益物權，如土地承包經營權、宅基地使用權等。

《民法典》規定的用益物權，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等都是在國家和農民集體所有的不動産上設立的，而國家和農民集體所有的不動産多數都是土地、礦産、水等自然資源，這些自然資源具有不可再生性和稀缺匮乏性，因而《民法典》第326條規定：用益物權人在行使用益物權時必須按照法律規定，積極保護國家和集體所有的自然資源得到合理開發和永續利用，保護生态環境不受破壞。例如，土地承包經營權人承包經營農民集體所有的耕地的，不得随意改變土地用途用于非農建設，不得造成土地的永久性損害；采礦權人開發利用國家所有的礦産資源，應按照國家規定和許可範圍進行開采，不得無序開采，破壞礦産地的生态環境等。這是用益物權人應負的法定義務，用益物權人違反這些法定義務的，不僅會影響用益物權的行使，而且用益物權人還要依法承擔相應的法律責任；情節嚴重的，甚至要承擔刑事責任。

《民法典》條文

第一百一十四條民事主體依法享有物權。

物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三百二十三條

用益物權人對他人所有的不動産或者動産，依法享有占有、使用和收益的權利。

第三百二十六條用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源、保護生态環境的規定。所有權人不得幹涉用益物權人行使權利。

以案釋法

2002年10 月30日，衢州市國土資源局（以下簡稱國土局）與浙江東方泰拍賣有限公司衢州分公司（以下簡稱拍賣公司）簽訂拍賣合同，約定國土局委托拍賣公司拍賣浙江省衢州市縣西街東側片和西側片區國有土地使用權。同年10 月31 日國土局發布的《拍賣公告》載明：定于2002年11 月20 日上午9時公開拍賣衢州市老城區商業最繁華地段縣西街東西兩側兩個片區的國有土地使用權，東側出讓面積30482平方米，用地性質以商業用地為主兼容住宅、辦公、賓館等，土地用途為商業住宅用地，出讓年限為商業用地40 年，住宅用地70年。競買成功後，國土局當場與競買人訂立土地使用權出讓合同。2002年11 月18日，浙江恒興房地産有限公司（以下簡稱恒興公司）的前身金華恒興房地産有限公司繳納了1000萬元保證金，申請成為該地塊的競買人，同年11 月20 日拍賣會舉行，該地塊由恒興公司以2.53億元的最高應價成交，恒興公司在拍賣會成交記錄表上簽字并與拍賣公司簽訂确認合同，但恒興公司未與國土局簽訂土地使用權出讓合同。2002年12 月24日，國土局向恒興公司發出違約通知書，要求恒興公司與其簽訂出讓合同并繳納土地出讓金，恒興公司以拍賣公告與規劃相矛盾為由未與國土局簽訂土地使用權出讓合同。2003年6 月9日，國土局發布國有土地使用權拍賣公告，将争議地塊另行出讓，拍賣成交後國土局與另一家房地産開發公司簽訂了《拍賣成交确認書》《出讓合同》。恒興公司起訴至法院，請求國土局退還土地出讓金并賠償損失。最高人民法院對本案作出二審判決：以恒興公司和國土局在合同訂立過程中均存在締約過失為由，應分擔由此産生的信賴利益損失，判決國土局返還恒興公司競買保證金500萬元。

恒興公司欲取得本屬國家所有的建設用地，并依法對該建設用地占有、使用和收益，須采用法律規定的招标、拍賣、挂牌等公開競價方式競買，競買成功後應按照規定與當地國土資源行政主管部門訂立國有土地使用權出讓合同。依據《民法典》《城市房地産管理法》等法律規定，國有建設用地使用權出讓合同是恒興公司在國有土地上設立建設用地使用權這一用益物權的依據。在訂立建設用地使用權出讓合同前，恒興公司競買的一宗建設用地性質上屬于經營性建設用地，應依法履行招标、拍賣和挂牌出讓手續。恒興公司與國土局簽訂國有土地使用權出讓合同并取得建設用地後，及時在當地登記機構辦理建設用地使用權登記手續，取得建設用地使用權證，才标志着恒興公司依法在國家所有的土地上設立了用益物權，即建設用地使用權。在該案中，恒興公司在拍賣會競買成功後，未與國土局簽訂國有土地使用權出讓合同，造成設立建設用地使用權這一用益物權的依據喪失，表明恒興公司不能取得争議地塊的建設用地使用權，國土局将争議地塊的土地使用權另行出讓給他人符合法律規定。因恒興公司與國土局在訂立土地使用權出讓合同中均存有過失，法院判決雙方分擔由此産生的信賴利益損失。（浙江恒興房地産有限公司與衢州市國土資源局拍賣出讓國有土地使用權糾紛案，載最高人民法院民事審判第一庭編：《最高人民法院民事案件解析》，法律出版社2010年版，第115～136頁）

法官說法

1 任何組織和個人要利用他人所有的不動産和動産，都必須符合法律規定的方式，如要在國家所有的土地上設立建設用地使用權，須與當地人民政府自然資源行政主管部門訂立出讓合同；農村居民要在集體所有的土地上設立土地承包經營權，須與本農村集體經濟組織或者村民委員會訂立土地承包經營權合同；農村居民要在集體所有的土地上建造住宅，須向本集體經濟組織或者村民委員會申請，并報經當地人民政府批準後才能取得宅基地使用權等。

2 用益物權人必須按照他人所有不動産和動産的性質，以及合同約定或批準的用途使用，不能另作他途，不得破壞土地的生态環境，如土地的用途是用來進行農業生産種植，則用益物權人不得在承包經營的土地上進行非農建設等。

3 用益物權人必須誠信恪守和履行用益物權合同約定的義務，并依照法律規定嚴格辦理相應的申請和審批手續，取得政府頒布的用益物權證明的，才能産生在他人所有不動産和動産上設立用益物權的法律效果。

二 國家或者集體所有的自然資源上設立的用益物權（個人如何依法勘查國家所有的礦産資源）

法言俗語

我國的根本制度是社會主義制度，實行社會主義公有制是社會主義制度的根本特征，也是我國的基本經濟制度，而《民法典》中的物權法律制度具有較強的本土性，《民法典》規定的用益物權的類别、内容等都與我國的基本經濟制度密切相關。在我國公有制下，土地、礦産、水、海域等自然資源均屬于國家所有或者集體所有，其他任何組織和個人對自然資源不享有自然資源所有權，這是維護社會主義公有制的基本要求，但同時我國實行的是社會主義市場經濟體制，自然資源作為市場要素需要通過市場進行配置而充分發揮其效能，這就決定了國家或者農民集體作為所有權人不能直接利用全部自然資源，應當允許組織、個人對國家或者集體所有的自然資源可以依法占有、使用和收益，并在國家或者集體所有的自然資源上設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權，實行自然資源所有權和使用權分離的利用方式，以滿足組織、個人生産生活的需要，充分實現自然資源的利用價值。在我國計劃經濟時期，組織、個人對國家或者集體所有的自然資源的利用是無償的、無期限的，主要通過計劃或者行政命令方式實現自然資源的配置，市場經濟條件下，市場配置資源的機制就決定了任何組織、個人要使用國家或者集體所有的自然資源就必須支付對價，即《民法典》第325條規定的國家實行自然資源有償使用制度，除非法律另有規定，如土地用于公益性質的，組織、個人可以通過劃撥方式無償使用國家所有的土地資源；農村居民建造住宅可以通過申請和批準方式無償使用農民集體所有的土地資源等。

在國家或者集體所有的自然資源上設立的用益物權的權利類型，不同的國家有不同的制度安排，這主要是由一個國家的政治、經濟、文化和曆史的不同背景而決定的。《物權法》施行之前，我國沒有物權的成文法，但我國傳統民法理論上存在以地上權、地役權和典當權等具有代表性的用益物權，如封建社會中，農民租用地主的土地進行耕種經營，實質上就是一種典權。現代社會中，我國的用益物權類型是根據我國的基本經濟制度決定的，所以在權利類型的安排上與其他國家有所不同。

依據用益物權所适用的法律，我國用益物權分為一般用益物權和特别用益物權。一般用益物權是指作為民事基本法的《民法典》所規定的用益物權，即土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、居住權和地役權。2007年10 月1日施行的《物權法》規定了四種一般用益物權，即土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權，沒有規定居住權，《民法典》首次以民事基本法的形式将居住權規定為一種用益物權。

特别用益物權是指特别法上具體規定的用益物權，也稱準用益物權、特許物權。特别用益物權兼具民事物權屬性和行政許可特性，即其設立一般是基于我國自然資源行政主管部門的行政許可，因而與一般用益物權具有明顯不同。例如，探礦權的設立依據是取得自然資源行政主管部門頒發的《礦産資源勘查許可證》；采礦權的設立依據是取得自然資源行政主管部門頒發的《采礦許可證》；海域使用權的設立依據是取得海域行政主管部門頒發的《海域使用權證》等。因特别用益物權具有特許物權的屬性，故特别用益物權的登記、變更、撤銷等一般屬于自然資源行政主管部門的行政管理職能。

《民法典》第328～329條規定了海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘塗從事養殖、捕撈的權利等特别用益物權。在我國，海洋資源、礦産資源、水資源和灘塗資源等都是國家所有的自然資源，組織或者個人要占有使用收益國家所有的自然資源，必須依法取得上述用益物權。這些用益物權的取得、内容和行使方式等都是由特别法規定的，如海域使用權是由2001年頒布的《海域使用管理法》具體規定的；探礦權采礦權是由1986年頒布的《礦産資源法》具體規定的；取水權是由2002年頒布的《水法》具體規定的；使用水域、灘塗從事養殖、捕撈的權利是由2013年頒布的《漁業法》具體規定的。《民法典》僅從依法确認和保護特别用益物權的維度對上述用益物權類型作了引緻性和宣示性規定，以建構我國用益物權體系的完整性，具體如何行使這些用益物權，須依據前述特别法的規定；特别法沒有具體規定的，才适用《民法典》等一般法的規定。

《民法典》條文

第三百二十四條國家

所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源，組織、個人依法可以占有、使用和收

益。

第三百二十五條國家實行自然資源有償使用制度，但是法律另有規定的除外。

第三百二十六條

用益物權人行使權利，應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源、保護生态環境的規定。

所有權人不得幹涉用益物權人行使權利。

第三百二十八條依法取得的海域使用權受法律保護。

第三百二十九條

依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘塗從事養殖、捕撈的權利受法律保護。

以案釋法

孫某賢等三人于2004年投資承包奈曼旗龍山鎮向陽所村林地，承包期為15年，用于開發鐵礦。孫某賢等三人委托玄某軍辦理勘查許可證，并将委托勘查合同書、林地承包合同書、存款證明、探礦權申請登記書等相關資料及辦證資金114萬元交付玄某軍。2005年12 月28日，經内蒙古自治區國土資源廳批準，通遼市國土資源局對奈曼旗龍山鎮向陽所一帶鐵礦普查探礦權實行挂牌出讓，并予以公告。玄某軍将辦證資料上孫某賢的名字篡改成自己的名字，并私刻“遼甯省第四地質大隊”的公章僞造勘查合同，用孫某賢等三人交給他的辦證資金，以奈曼旗北方建築公司（該公司法定代表人為玄某軍）名義競标，将勘查許可證辦至玄某軍名下；2006年2 月13日，内蒙古自治區國土資源廳向玄某軍頒發了《礦産資源勘查許可證》。孫某賢等三人提起訴訟，請求确認涉案《礦産資源勘查許可證》歸孫某賢等三人所有。通遼市中級人民法院一審審理認為，玄某軍利用孫某賢等三人提供的資金及辦證所需資料，篡改名頭、制作虛假申報材料，以欺騙手段取得勘查許可證，侵犯了孫某賢等三人的探礦申請權，遂判決涉案《礦産資源勘查許可證》上設立的探礦權歸孫某賢等三人所有。内蒙古自治區高級人民法院二審認為，孫某賢等三人主張玄某軍采取僞造資料等方式取得涉案勘查許可證，其應向國土資源主管部門反映情況，由主管部門查清事實後采取措施，也可以依法向人民法院提起行政訴訟，請求撤銷玄某軍取得勘查許可證。孫某賢等三人提起的訴訟不屬于民事訴訟的範圍，遂撤銷一審判決，駁回孫某賢等三人的起訴。最高人民法院經再審審查認為，探礦權的取得須經國土資源主管部門的許可，此種行政許可具有賦權性質，屬于行政機關管理職能。在探礦權須經行政許可方能設立、變更或者撤銷的情況下，孫某賢等三人請求确認《礦産資源勘查許可證》歸其所有，不符合法律規定的民事訴訟受案範圍，二審裁定駁回其起訴并無不當。

孫某賢等三人欲在承包的集體林地上勘查國家所有的礦産資源，需依照《礦産資源法》等法律的規定，取得在礦産資源上設立的用益物權，即探礦權或者采礦權，才能依法對國家所有的礦産資源進行勘查或者開采。孫某賢等三人要取得礦産資源的探礦權，須依照《礦産資源法》等法律的規定辦理申請和批準手續，取得有批準權的當地人民政府國土資源主管部門的行政許可，即《礦産資源勘查許可證》，才能依法在礦産資源上設立用益物權，即探礦權。探礦權、采礦權等作為在國家所有自然資源上設立的用益物權，其設立、變更或者撤銷屬于國土資源主管部門的行政管理職能，當事人之間對用益物權的取得、确認等争議應通過行政手段予以處理，不能直接訴請人民法院通過民事訴訟方式予以确認，由此可見，在國家所有自然資源上設立的用益物權，不同于《民法典》規定的建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權，具有鮮明的行政特許屬性。（孫某賢等三人與玄某軍探礦權權屬糾紛案，載最高人民法院案例指導與參考叢書編選組編：《最高人民法院物權案例指導與參考》，人民法院出版社2018年版，第195～197頁）

法官說法

1 任何組織或者個人要利用國家所有的自然資源，須根據不同自然資源的性質，依法辦理相應的申請和行政許可手續，取得有關部門頒發的自然資源使用許可證書，也就是說，在國家所有的自然資源上設立和取得相應的用益物權後，才能開發利用自然資源。未取得相應的行政許可，未取得相應的使用權利，擅自開發使用自然資源的，屬于侵害國家自然資源所有權的行為，應當受到法律制裁。

2 任何組織或者個人隻要依法取得使用國家自然資源的權利，即在國家所有自然資源上設立用益物權的，理應受到法律保護，其他任何單位或者個人，包括政府行政主管部門不得随意幹預和損害用益物權人正當行使依法取得的用益物權。

3 用益物權人在開發利用國家自然資源時，應維護自然資源的開發管理秩序，注重保護自然資源的生态環境，不得濫用用益物權亂采濫挖，甚至造成環境污染、生态破壞。

▼

更多信息，長按|掃描二維碼

關注©山東高法

來源：江必新、張甲天主編《中華人民共和國民法典學習讀本》 （人民法院出版社）

編輯：石 慧 郝明婕

審核：傅德慧

山東高院緻信訪群衆的倡議書

别以為借款最高利率為15.4%

最高法明确這七類公司不受4倍LPR限制

小區地面車位到底歸誰所有？判決來了！

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部