随着汽車廣泛地進入中國家庭，作為愛車安歇之處的車位歸屬争議亦越來越多，本文僅就架空層車位之歸屬略作分析。

一、基礎知識

1、何謂架空層車位

按GB50352-2005《民用建築設計通則》的術語解釋：架空層 OPEN FLOOR 為僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。架空層有多種用途，當其規劃用于車位時，就形成架空層車位。

2、架空層面積怎麼算

《建築工程建築面積計算規範》GB/T 50353-2013 3.0.7 規定：建築物架空層及坡地建築物吊腳架空層，應按其頂闆水平投影計算建築面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。

3、 容積率是什麼

容積率系指一定地塊内，地上總建築面積計算值與總建設用地面積的比率。隻有計算建築容積率的建築物（建築面積）才可以取得相應土地使用權面積份額。同時，依據房屋産權登記原則，房屋所有權和該房屋占用範圍内的土地使用權必須主體一緻，隻有擁有土地使用權的建築物才可以取得房屋的所有權。

4、專有部分

《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第二條 規定：建築區劃内符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：

(一)具有構造上的獨立性，能夠明确區分;

(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋，包括整棟建築物。

5、共有部分

《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第三條 規定：除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃内的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：

(一)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分;

(二)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建築區劃内的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建築物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

二、架空層車位歸屬之分析

架空層車位，要麼歸屬開發商，要麼歸屬全體業主。判斷标準是看其構成建築區劃内的專有部分還是共有部分。

1、如果屬于專有部分，它就屬于開發商，開發商可以通過出售、附贈或者出租等方式處分給業主。

架空層車位是由地上四條線所形成的一個長方形空間，該空間以劃線方式明确其範圍，具有構造上的獨立性。這種獨立性體現為“觀念上的牆壁”， 而非拘泥于有固定的牆壁相隔。該空間已标明權利主體，故在使用上也可以排除他人的使用，具有利用上的獨立性。架空層計算面積，能夠登記成為特定業主所有權的客體。因此它完全符合司法解釋規定的條件，應被認定屬于專有部分。該專有部分處分前屬于開發商，處分後屬于業主。

2、如果架空層屬于共有部分，它就屬于全體業主。

《建築工程建築面積計算規範》GB/T 50353-2013是2013年12月19日頒布，自2014年7月1日實施的，其前的标準為建築工程建築面積計算規範》GB/T50353-2005，上述兩标準對架空層的規定略有不同。并且2000年2月22日發布 ，自2000年8月1日實施的《房屋測量規範》GB/T17986-2000 ，對架空層面積的計算與GB/T 50353-2013也不一緻。那麼，由于這些不一緻的規定緻使有的架空層不計算面積不能登記，其歸屬如何确定。

本律師認為，由于其不計算面積不能登記，不能成為特定的所有權客體，不構成專有部分，隻能是附屬設施，屬于共有部分，歸全體業主所有。

三、對物權法第74條第2款的理解

物權法第74條第2款規定：“建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”

該款隐含了開發商是規劃車庫車位的所有者的邏輯前提，意即隻要是規劃的車庫車位，其權利主體就是開發商。本律師認為，對該款的含義要作限縮解釋，即建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫由開發商所有的，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這樣才能避免将建築區劃内屬于全體業主共有部分的未登記的架空層車位約定為歸開發商所有。

這樣理解可從(2017)最高法民申2817号民事裁定書獲得支持，該案是對(2016)渝民終7号判決的維持。在(2016)渝民終7号判決中，重慶高院維持了一審法院的認為：本案地面停車位不能辦理産權登記。不能成為專有權屬客體的地面停車位的本質為轉移歸業主共有的土地使用權範疇，開發商以約定方式，在銷售商品房後仍保留該部分土地使用權，并無法律依據。故豪運公司訴稱憑借該合同條款的約定就能判定地面停車位權屬的理由不能成立，一審法院不予支持。

由于法律的不明确，架空層車位的歸屬全國法院的判決并不一緻，本律師隻是提出了自認為合法合理的觀點。

花落誰家誰人知，拈花微笑正當時。

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