周建平 攝

本版制圖 莊豪

記者 董小軍 通訊員 陳波

長期租賃戶退租引發糾紛

如今的房屋租賃業務中，出租者大都采取“押一付三”方式以規避風險，即房租三個月一付，另外預付一個月房租作為押金。如果承租人在出租期内不願再租房，押金能不能退還呢？我們先來看一起發生在象山的糾紛。

2015年初，象山的張某租用了王某名下的一間店面用來經營副食品批發零售生意，雙方簽訂的租賃合同約定，租賃期限為2015年3月至2016年3月，每月租金3000元，每半年支付一次，另設定兩個月押金6000元。如果續租，租賃合同自動延續。一年合同期滿後，張某繼續租賃該店面，并陸續支付租金至2018年9月，其間雙方未再簽訂書面合同。

2019年初，由于該店面所在的社區面臨拆遷改造，張某覺得繼續租賃可能造成損失，決定終止租賃合同關系。王某同意解除，但同時認為，根據租賃協議，張某的行為屬擅自解除合同，按照合同，押金應不予退回。

當地法院審理此案後認為，張某與王某所簽合同約定的租賃期屆滿後，雙方雖未再簽訂書面租賃合同，但張某仍租賃王某的房屋。根據相關法律，租賃期限六個月以上的，應當簽訂書面合同，未簽訂書面合同或沒有約定租賃期限的，視為不定期租賃。雙方的租賃合同中除租賃期限外的其他條款仍然有效，雙方應當依據原合同條款的約定履行。在不定期租賃合同關系中，任何一方當事人都可以随時解除合同，張某提前告知退租，給予了王某合理的時間，王某雖提出異議，但仍同意解除，也沒有證據證明張某提出解除合同違反了約定，因此，判決王某應向張某退還押金。

每一個租賃周期都應簽訂書面合同

據了解，在住房租賃市場上，很多當事雙方沒有簽訂租賃協議，特别是城郊鄉鎮的自建房租賃，簽訂合同或協議者更少。店鋪、商鋪租賃首期租賃都有租賃合同，但之後的續租卻往往因為長期來的互信而不再重新簽訂書面協議，而是以原先的合同為依據。但這種操作實際上會留下隐患。根據我國《合同法》，租賃期限六個月以上的，未簽訂書面合同或沒有約定租賃期限的，視為不定期租賃；租賃期限屆滿後，承租人繼續租賃原租賃物的，原租賃合同繼續有效，承租人與出租人之間的權利義務繼續按照原租賃合同約定來确定，但租賃期限視為不定期。

不定期租賃合同有一個顯著特點：合同當事人具有任意解除權，也就是說，任何一方當事人都可以随時解除合同，隻要其在合理期限之前通知對方即可，反過來說，這種随時可以解除合同的規定，實際上會給另一方當事人帶來意想不到的風險。

所以，對房屋租賃這種涉及較大經濟利益的民事行為，無論是出租人還是承租人，為避免自身權益可能受到的損害，一定要知曉這個重要的法律規定，雙方在初次租賃或續租時都應簽訂書面合同，對租金、租賃期限、押金退還條件及如涉拆遷補償分配方式等予以明确，尤其是原本具有長期合作關系的租賃當事人，雙方關系再好、合作再愉快，也要“先小人後君子”，把合同寫清楚了再講情誼，否則，一旦出現糾紛，不僅可能遭受經濟損失，長期來結下的情誼也會瞬間被摧毀。

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