原創 劉博團隊

最近，法拍市場上刮起了“1元起拍”風。

上海、深圳、杭州等城市都有房源可以1元起拍，吸引了不少人圍觀競價。

後台很多粉絲留言說，法拍房越來越多，起拍價遠低于市場價，讓人動心……

法拍房能不能買，“1元起拍”的房子真的可以撿漏嗎？

借此機會我們探讨，我國的法拍房市場現狀如何？買法拍房存在哪些貓膩？

01

法拍房，就是被法院強制執行拍賣的房屋，一般以債務糾紛的房産為主，還有少部分涉刑以及破産資産。

在阿裡、京東等拍賣網站上挂出的房源，基本都是法拍房。

在樓市和經濟下行周期，法拍房的數量往往偏高。

一是房價出現下降，購房者選擇斷供的越來越多，二是經濟越不景氣，金融借款、民間借貸導緻抵押物被查封，最後被司法拍賣抵債的就越多。

比如最近網傳的深圳18個項目銷售異常，存在被司法查封的可能，所列的房地産公司大部分已出現債務違約暴雷現象。

2021年，全國宣布破産的房企達到396家，平均每天都有1家房企宣告破産。

随着破産房企數量增多，法拍平台将上架更多不動産任人挑選。

當然，不是說深圳這批被司法查封的房子最後都會變成法拍房，部分房子可能通過訴訟解封。

而那些無法解封的房子，人民法院才會執行網絡司法拍賣，中間要經過立案、制作挂拍文書、一拍或者二拍等13個流程。

因此，一套正常的房産變成法拍房，可能需要一到兩年的時間，我們現在看到可以拍賣的房子，也是一兩年前的立案房産。

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法拍房的市場到底有多大？

據國家金融與發展實驗室發布的《2021年度中國杠杆率報告》，近年來法拍房數量在逐年遞增，從2019年的50萬套，增長至2021年的超160萬套。

這裡的160萬套，計算的是全部拍賣平台的累計套數。

目前，由最高人民法院授權、可以上拍司法拍賣資産的共有七家網絡平台。

其中，阿裡拍賣的挂拍量和挂拍金額均位列第一，京東拍賣排名第二。

據樂居财經統計，今年前4月，阿裡拍賣法拍房數量超過24.7萬套，甚至接近2017年全年的數量，市場确實寒氣逼人。

備注：已成交、已過期的房産可能被重複統計，所以該數據比實際法拍房數據略大。

從市值規模看，2021年法拍房挂拍規模在2.4萬億元，其中住宅約7915億元，商業類資産1.4萬億元，成為挂拍的主要類别。

挂拍規模和成交規模又是兩個不同的概念，法拍房的成交額為多少？

數據顯示，過去3年法拍房成交維持約3000億元規模，且以住宅成交為主。

從城市結構看，法拍房挂拍TOP10以二三線城市為主，如重慶、成都和鄭州，這些城市本身面積大，房屋供應數量整體偏多。

挂拍數量和成交數量成正比。

從法拍成交數量最多的法院看，佛山、重慶、中山、鄭州等城市的法院，成交套數居前。

來源：華經産業研究院

從成交金額看，法拍房成交TOP10則以一二線城市和長三角地區為主。比如北京，天津、上海、深圳、杭州等城市。

因為這些城市房價貴，因此，總的市場成交金額高。

來源：華經産業研究院

個别城市如甯波、杭州和蘇州，以及一線城市深圳、上海，由于需求旺盛，法拍房反而出現溢價現象。

以2019年上海為例，當時上海的法拍房還不限購，500萬元以下的法拍房被市場熱捧，平均一套房子8個人參拍，基本溢價5%~20%才能買到。

2021年12月19日，最高人民法院發布《關于人民法院司法拍賣房産競買人資格若幹問題的規定》，法拍房被納入限購範圍了。

不過，法拍房市場不斷發展壯大是事實，上萬億的市值規模吸引不少人參與進來分一杯羹，因此法拍房的路子越來越野，坑也越來越多。

像開頭說的1元起拍這種噱頭，主要是為了吸引眼球，而且房産本身存在瑕疵，是不能過戶交易的小産權房。

買方如果沒有了解清楚法拍房的具體細節背景，就可能買到燙手山芋，撿便宜變成吃大虧。

03

上面已經提到，法拍房的産權既有住宅還有商業，以及工業等，所以房屋狀況魚龍混雜。

買房人往往被低價吸引，輕信拍賣網站上挂出的圖片和房屋信息，買完才發現貨不對版。

通過翻閱法拍房糾紛卷宗和公開報道案例，筆者詳細把脈了法拍房可能存在的種種暗藏陷阱，供大家參考。

第一種，買了仍然無房可住。

先說這種情況産生的原因。

普通二手房交易，賣家為了房子好賣，會事先将房子整理好，清理完雜物打掃衛生，等待買家上門。

但法拍房是因為房屋所有者無法還錢，而被債權人向法院申請強制執行拍賣的房屋。

因此，法拍房力圖在最短時間内讓債權人盡可能彌補損失，房子本身的清退問題，就變成次要的。

買家容易踩坑就在清退這一環節，如果說是雜物還可以花錢請人擡走，但房子有以下兩種情形，則比較麻煩。

首先，若房子簽署了租賃合同，根據“買賣不破租賃”原則，買方即使買了房，也沒有辦法趕走租客。

根據這個漏洞，有些老賴在房子拍賣前故意将房子租下來，即使房子賣了，家人還能住；

還有的租客雖不知情，但面對這種狀況可能會坐地起價，損失的還是買家。

其次，還有一個看不見的坑，就是房屋“居住權”。

這是《民法典》首次提出的一個新概念，“居住權”是指，居住權人對他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的權利。

舉個例子，老人一旦給保姆或親戚設立“居住權”，老人去世後，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權。

法拍房也一樣，若房子被登記了居住權，那麼買了房子的人會面臨鸠占鵲巢的尴尬。

所以，在法拍房背調環節搞清楚有無租賃合同、是否登記居住權，非常關鍵。

03

第二種，買完還要多掏錢。

在個别法拍房的上拍公告中，有一句話要格外當心：“稅費全部由買受人承擔”。

法拍房的稅費構成要素，有契稅、個人所得稅、增值稅三大主體稅種；

費用包括：登記費、按揭服務費、擔保費、評估費、公證費等，還有前業主拖欠的物業費、水電費等。

契稅：根據房子情況和買方情況分為1%、1.5%、3%三種稅率；

個稅：滿五年唯一住房可減免，其他需繳納差額部分20%或購房總價3%；

土地增值稅：普通住宅免征；非普宅最高按房屋成交總額×0.5% 征收。

高額稅費主要來源于：

1、産權屬于公司的法拍房，一般起拍價低，但稅費很高。

比如多年前20萬入手的辦公房，現在市場價600萬，起拍價300萬，相當于打五折。

若約定所有稅費買家承擔後，因為是辦公性質，需要繳納土地增值稅，稅率為差額的60%，即580萬*0.6=348萬。

如果買方按300萬拍下再交300多萬的稅費，成本不占優勢，而且以後出手稅費也高，缺乏投資價值。

商鋪也同樣如此。

二手商鋪過戶費用，稅金和交易費用在10%左右，土地增值稅（差額稅）在50%-80%之間。

不管是買商鋪等升值還是競拍商鋪，都很難是一筆劃算的買賣。

2、房産由繼承、贈予而來，也有高額的稅費。

依據财政部和國家稅務局的相關規定，出售贈與得來的房，需要交20%的個人所得稅。

因此，原業主的房子如果是獲贈這種情況取得的産權，這筆高達20%的個稅需要買家出。

3、需要二次過戶的房子，買方要多交一份契稅。

如果房子的原房主為了避稅，隻有網簽如“已預售登記，合同備案号xxxx”，但是沒有交稅辦理房産證，那麼買家現在要完成過戶，必須支付兩筆稅費。

一筆是先從開發商或者上家過戶到賣家，另外一筆是将房子二次過戶到自己名下。

4、涉及補地價的房子。

如果是劃撥土地，還要補交一筆土地出讓金，按照地價的40%-60%補交，這筆費用還是很大的。

一些特殊性質的房屋，比如安置房、經濟适用房、兩限房等，可能存在補交土地出讓金的問題。

若土地是出讓性質，就不用補這筆錢。

此外，還有一些房子過戶條件苛刻：

市政配套用房的所有權是登記在市政機關名下的，隻有特定人員才能辦理過戶；

有些公房的部分産權或者全部産權是歸國家所有的，過戶條件很苛刻；

根本無法過戶的情況：

曆史保護建築未經批準不可以發生買賣、交換、贈與等行為；

土地性質是集體土地的房屋，即“小産權房”都是沒有産證的，所以也沒辦法辦理正式的過戶手續。

總結：

普通人買法拍房，碰運氣撿漏的幾率越來越小。

作為法拍房的執行法院會明确告知競拍人，法院将不負責該套房屋的一切瑕疵保證。

而且司法拍賣不像普通網購一樣可以7天包退。

《網拍規定》第二十四條規定，拍賣成交後買受人悔拍的，交納的保證金不予退還。悔拍後重新拍賣的，原買受人不得參加競買。

這意味着，法拍房的種種坑需要自己去提前規避。

包括在拍賣前仔細閱讀上拍公告，最好提前知悉房産曆史交易記錄和産權調查信息。

此外，有些法拍房如果存在長期租賃備案，拍賣公告中會顯示“帶租拍賣”，但私下簽訂的租賃合同一般沒有租賃備案。

所以，聘請專業的機構或者自己實地進行房屋狀況勘察，非常關鍵。

最後溫馨提示，價低的法拍房風險并不低，競買須謹慎。

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