2022年北京第三批次集中拍地剛剛結束，雖然朝陽并未現身，但是其新房市場“内卷”的程度超出想象，尤其是望京附近的崔各莊鄉，南臯村“四兄弟”厮殺、奶西村“雙子盤”陸續入市中。

縱觀位于崔各莊的6個新盤，銷售指導價超過8萬元/平方米，均以改善産品為主，競争非常激烈。但是對比南臯村、奶西村這兩個闆塊，雖然同屬崔各莊，鄰近望京商務區核心區，但是在交通、規劃上仍有明顯差别。随着望京樾國慶前的開盤熱銷，也讓奶西在這場區域PK戰中優勢凸顯出來。

望京附近的崔各莊鄉，是北京新盤的熱門區域，南臯闆塊“四兄弟”厮殺、奶西闆塊“雙子盤”陸續入市中。

南臯闆塊：

四盤争鋒，産品同質化、競争激烈

自北京去年集中供地以來，崔各莊南臯村接連供應4宗住宅地塊，新盤相繼入市，成功“霸屏”北京新房市場。

崔各莊南臯村為何如此醒目？在物理空間上，該闆塊位于東北五環外、機場高速和五環的夾角處，與望京商務區核心區僅一個五元橋之隔，跨過東五環之路，便是798藝術中心，其區位優勢顯著，堪稱“望京後花園”。但是目前其缺點也足夠明顯，交通不暢、無地鐵、無大型商業配套、城市界面略顯混亂……

從望京地鐵站駕車到位于南臯村的建發望京養雲售樓處，約5.5公裡的路程，用了近30分鐘。雖然南臯村到望京商務區的直線距離很近，但是道路并不是很通暢，上下班高峰期交通擁堵，拉長了出行的時間線。有網友戲稱，騎電動車到望京都比開車快，南臯新盤也被稱之為“電驢盤”。

不過，據了解，京密快速路正在加速建設中，建成後将有效改善東北方向道路系統交通擁堵狀況，緩解京承高速公路的交通壓力。

如今的崔各莊南臯村，在去年拉開土地供應大幕後，已呈現四盤林立的格局，分别為招商城建的龍樾合玺、保利華潤的和光悅府、建發的望京養雲和綠城的曉風印月。

沿着南臯路一路向東，可以看到一片在建的樓盤，多個塔吊正在作業，路南的項目便是望京養雲，路北的則是龍樾合玺、曉風印月以及和光悅府，未來該闆塊還有兩宗住宅地塊出讓。順着南臯路再往東走，就是面積較大的黑橋公園。值得關注的是，這附近還雲集了中國鐵道博物館（東郊展館）、中國電影博物館、民航博物館等。

沿着南臯路一路向東，可以看到一片在建的樓盤，包括望京養雲、龍樾合玺等。

南臯路的南側是望京養雲項目，龍樾合玺、曉風印月以及和光悅府位于路北。

從去年9月24日和光悅府取證，到今年6月份望京養雲入市，這4個項目已經全部開盤，供應量超過3000套。作為緊鄰望京核心區的住宅闆塊，受望京高端産業輻射以及居住飽和、購房置業外溢影響，南臯新盤成為改善置業的選擇。

從産品來看，上述4個項目均主打四居改善産品，銷售均價幾乎都在8.8萬元/平方米。除了望京養雲外，其他3個項目均配建有保障性租賃住房。在商業配套上，僅望京養雲配建了商業綜合體，建築面積約2.1萬平方米，包含辦公和商業。

龍樾合玺由15棟9-18層樓棟組成，其中10棟商品房、5棟人才公寓，在戶型面積上，為125-175平方米的四居産品。和光悅府建築控制規模約10.29萬平方米，其中配建了2.2萬平方米保障性租賃住房，戶型有120-170平方米四居等，與龍樾合玺相似。

望京養雲是闆塊内唯一的新型共有産權住房項目，政府産權份額占比20%，折後銷售價格為7.04萬元/平方米，該項目規劃6棟14-18層住宅，共計377套房源，戶型為123平方米三居、四居和168平方米四居。

曉風印月是北京今年第一批次供地項目，也是闆塊内唯一一個部分房源現房銷售的項目，現房銷售面積4.1萬平方米，且項目需要配建4400平方米保障性租賃住房。該項目規劃了12棟15-18層的小高層，戶型面積為102平方米的三居、117平方米及145-165平方米的四居。

對比四個項目，在産品設計上，都是針對改善置業人群的改善戶型，在戶型布局上，都采用四葉草的構造，戶型方正，利用率高。不同的是，在交付标準上，除了曉風印月采用精裝交付外，龍樾合玺、望京養雲為簡裝交付，和光悅府是工業化簡裝交付。

四盤同台競技，距離其中首個項目開盤已經一年，最後一個取證項目也入市超過3個月，曾站在風口的崔各莊南臯村闆塊，如今賣得如何？這個人們口中的“望京後花園”真實銷售情況又如何？

來自北京住建委的數據顯示，截至9月30日，和光悅府已簽約143套，已預定14套，該項目去年9月24日取證；去年9月30日和今年1月19日兩次取證的龍樾合玺，已簽約95套，已約定19套；望京養雲簽約333套，已經約定6套，該項目去年11月取證；曉風印月今年6月3日取證，已簽約71套，已預定27套。需要指出的是，網簽具有滞後性，不能完全反映當下各項目的真實成交數據。

在線下探訪中，望京養雲置業顧問表示，項目僅剩幾套房源；曉風印月的銷售表示，目前還有二分之一的房源在售。龍樾合玺工作人員在電話中透露，目前已售70%，已是尾盤階段。

奶西闆塊：

望京樾開盤打響第一槍，區域多宗宅地待出讓

位于奶西闆塊的望京樾已經開盤入市，該區域還有另一新盤中建宸園。圖為望京樾售樓處現場。

除南臯村外，奶西村為崔各莊鄉另一個熱門闆塊，同位于望京産業輻射範圍内，産品同屬改善型，銷售價格不分伯仲，兩個闆塊“打擂”，好不熱鬧。

9月29日，首開金茂望京樾開盤，其發布的海報顯示，當天銷售51.1億元，一炮打響，後來者居上。

奶西村在今年北京二批次集中供地中脫穎而出。在6月1日的現場競拍中，朝陽區崔各莊鄉奶西村棚戶區改造土地開發項目29-319、320地塊由首開以40億元競得，拿地後首開引入金茂（投資21.6億元）達成戰略合作，由金茂操盤，該項目就是望京樾。當天，中建智地以約29.8億元競得奶西村另一宗地塊，溢價率約13.31%，該項目案名為中建宸園。

望京樾容積率2.22，銷售指導價8.5萬元/平方米，戶型為102-155平方米的三居、四居。中建宸園的容積率僅為1.4，銷售指導價8.9萬元/平方米，因此在産品上，該項目規劃了7棟6-8層洋房，戶型建築面積為165-210平方米；8棟4層疊墅，建築面積為320-400平方米。對比來看，兩個項目産品、客群定位不同，形成差異化。

作為奶西闆塊的頭陣項目，望京樾首次開盤取得超過50億元的銷售額，無疑拉高了這個闆塊的價值。

在地理位置上，奶西闆塊位于望京西北，在北五環外、京承高速西側，闆塊西側緊鄰北京溫榆河公園。從望京地鐵站，駕車6.5公裡左右達到望京樾項目，時間在15分鐘左右。

目前該闆塊仍處在前期開發階段，城市界面一般，透露出濃厚的鄉村風。不過在規劃上較為豐富，除了多宗住宅地塊待出讓外，還規劃有大型商業、中學等公共配套設施。

更為關鍵的是，随着望京向北發展，奶西闆塊承受的産業利好更多，東南直線距離3公裡左右處，是阿裡新北京總部，而阿裡所在的區域是在建中的電子城北區。

望京産業北溢、交通通達、規劃利好，都令奶西闆塊發展潛力更大。多位業内人士也表示，相比于南臯闆塊，奶西闆塊雖然也處于開發階段，但是規劃有生活、教育配套，交通更為通暢，“一路北上，不用繞路，就到了。”

新京報記者 段文平 攝影、制圖/段文平

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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