政策層面在應對地産行業困局方面的主動性和力度均在明顯提升。

2022年8月22日，央行授權全國銀行間同業拆借中心公布8月LPR數值，将1年期和5年期以上LPR分别下調5BP和15BP至3.65%和4.30%，這是繼今年5月以來連續第二次大幅下調5年期以上LPR。本次調整的主要特征如下：

本次調整是今年以來央行連續第二次大幅下調5年期以上LPR（上一次是5月且下調幅度同樣是15BP），下調幅度遠遠超過曆史上5BP或10BP的調整幅度。同時，本次5年期以上LPR的下調幅度也明顯大于前期政策利率的下調幅度（降息又來：央行年内第二次下調政策利率），表明政策層面引導5年期以上LPR進一步下行的意願更強。

自2019年8月LPR新報價機制推出以來，1年LPR和5年以上LPR累計均已經下調7次，下調幅度分别達到60BP和55BP。同時今年以來，1年期與5年期以上LPR已分别調整2次和3次，調整幅度分别達到15BP和35BP。

具體看，以往LPR調整主要針對1年期，導緻LPR兩個品種的期限利差一直處于不斷走擴的通道中，如LPR期限利差從最初的60BP擴大至2022年1月的90BP。經過今年5月和8月的兩次不對稱調整後，LPR兩個品種的期限利差已由先前的90BP重新收窄至65BP，回到2019年8月LPR新報價機制剛剛推出時的水平，表明本次的不對稱調整使得兩個品種的LPR重新對稱起來，回到同一起點。

考慮到，和1年期LPR主要影響企業短期貸款與居民短期消費貸款等流動性質的融資相比，5年以上LPR主要針對中長期貸款（如個人住房按揭貸款以及企業中長期貸款等），這就意味着5年期以上LPR可以被視為是個人住房按揭貸款的基準利率，商業銀行實際發放的住房貸款利率會在此基礎上進行相應定價。

因此，5年期以上LPR的大幅下調将會推動房貸利率普遍下調。考慮到首套住房貸款利率下限已調整為LPR-20BP，意味着首套房貸利率的下限将降至4.10%。

在地緣政治博弈加劇、疫情多點多頻散發、行業風險和停貸斷供危機不斷蔓延、國内經濟下行壓力進一步加大以及市場預期持續走弱的背景下，當前地産行業危機的風險警報不僅沒有解除，反而呈進一步蔓延之勢。因此，地産行業亟需政策層面的提振和加持，尤其是地産行業銷售端。

今年4月底召開的政治局會議明确提出“支持各地從當地實際出發完善房地産政策，支持剛性和改善性住房需求”（剛剛，429政治局會議釋放了哪些重大信号？），7月年中政治局會議進一步提出“要穩定房地産市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”（年中政治局會議要點很多）。

對于購房者而言，大幅下調5年期以上LPR下降有助于降低房貸成本，有助于穩定房地産市場預期、促進房地産銷售，更好地滿足居民的購房消費需求。

雖然今年5 月 5 年期以上 LPR 大幅下調的舉措帶來了 6 月居民中長期貸款的一定修複，但受停貸斷供、業主頻繁維權、地産行業風險進一步向優質地産企業蔓延等事件影響，居民中長期貸款需求重新轉弱（重陷泥潭），房貸利率再次大幅下調的必要性明顯上升。具體看，

1、地産行業的整體低迷在各地區上已呈現出明顯分化且進一步加劇的态勢，多數地區的商品房銷售均價與地産開發投資數據呈現持續走弱的現象，房地産投資及地産行業的持續低迷已對整體經濟基本面造成顯著拖累。與此同時，地産企業的困境也愈發凸顯，一些優質地産企業開始受到波及，頻頻受到輿情擾動，遭到市場力量的不斷做空，嚴重沖擊着本就脆弱的市場預期。

2、雖然政策部門一直在強調要滿足合理住房需求，但目前商品房銷售情況依然不盡理想，且有進一步趨于惡化的态勢，這意味着當前地産行業仍然面臨需求不振、市場低迷、觀望情緒濃厚的困境。

需要認識到，當前對于地産行業而言，銷售端的重要性無疑更為突出。畢竟通過收并購、地産纾困專項基金以及政策性銀行專項借款等路徑來化解地産行業困局亦有賴于地産行業去化的預期好轉，而未完工項目在推進完工以及已完工項目在推進銷售上也會面臨諸多困難。

本次調整之前，首套房的利率下限為4.25%，但實踐中各地區的首套房利率實際上已經在不斷向下限靠近，且市場對房貸利率繼續下調仍抱有較高期限。例如，2022年7月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.35%、二套房利率為5.07%，其中部分城市的首套房利率下限已經降至4.10%。從這個角度看，本次大幅下調5年期以上LPR，應屬于順勢而為。

在地産行業流動性危機與疫情反複擾動下，居民購房意願整體較弱，觀望情緒濃厚。而政策層面提及的“因城施策促進房地産業良性循環和健康發展”亦有賴于房地産行業銷售端與融資端的進一步暢通。

因此，此時5年期以上LPR大幅下限以及下調首套房貸利率下限釋放的信号意義明顯，有助于滿足購房者的合理住房需求，激活居民的購房意願，一定程度上有助于改善地産行業預期，推動地産行業更好良性循環。

在當前經濟面臨新的下行壓力之際，穩住房地産投資已顯得十分必要和緊迫。在制造業投資、基建投資仍保持正增長的同時，近期房地産投資持續走弱的态勢卻比較明顯。這意味着，若房地産投資表現持續疲弱，無疑将會對制造業投資和基建投資的穩增長效果産生沖擊。因此，當前來看，亟須采取有效措施扭轉地産行業在銷售、開工、施工、拿地等方面面臨的頹勢，避免其對整體投資增速以及實現全年經濟社會發展預期目标的拖累。

2019年8，中國人民銀行發布16号公告，明确自2019年10月8日起，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR率加60個基點，商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這一規定近期發生了不小變化。

2022年5月15日，央行和銀保監會聯合發布《關于調整差别化住房首套住房信貸政策有關問題的通知》（銀發（2022）115号），考慮到最新的5年以上LPR已降至4.30%，這意味着首套房利率已從降至4.10%。也即今年以來，首套房利率下限已先後從4.60%降至4.40%、4.25%和4.10%，即累計下調幅度高達50BP。

中國人民銀行先後發布的16号公告和115号公告明确二套房利率不得低于相應期限LPR上浮60個基點，考慮到5年以上LPR已降至4.30%，也即二套房利率下限已降至4.90%。

雖然房貸利率定價基準為5年以上LPR，但目前房貸利率、首付比例的确定，采用全國、城市、銀行三層定價機制，每一層的變化都有可能引發具體利率變動，這就意味着房貸利率從全國到地方，實際上是在執行因城施的差異化原則。也即，

1、金融管理部門通過5年期以上LPR在全國層面給出房貸利率的（姑且稱之為“全國底”），如目前首套房利率的底為“5年期以上LPR-20BP”，二套房利率的底則為“5年期以上LPR 60BP”。這裡的“全國底”為不能突破的下限。

2、各地方在堅持因城施策這一原則的基礎上，決定在“全國底”的基礎上加多少基點或不加，姑且稱之為“地方底”。

3、各銀行結合自身經營、監管指導、客戶資質等因素，自主決定在“地方底”的基礎上加多少基點或不加。

因此，雖然5年以上LPR與加減點幅度分别進行調整，但我們看到各地在具體執行時仍存在不小差異，如近期一線城市房貸利率未大幅下調，二三線城市在遵守全國利率下限的基礎上，則大幅調降了當地的房貸利率。

1、在5 年期以上LPR大幅下調以及房貸利率定價基準已發生變化的情況下，需求端決定房貸利率仍有下降空間。根據《2022年二季度貨币政策執行報告》（央行在關注什麼？），今年二季度新發放個人住房按揭貸款利率下降幅度最大，二季度累計下降87BP，今年上半年累計下降101BP，且是連續兩個下降、4.62%的個人按揭貸款利率也已創2010年以來新低，但離下限水平仍有距離。

2、根據貝殼研究院的監測，今年6月和7月，首套房貸利率已分别降至4.42%和4.35%、二套房貸利率也已分别降至5.08%和5.07%的水平，環比降幅比較大，但較4.10%和4.90%的下限也僅相差25BP和17BP左右的空間。因此，下降空間仍存的房貸利率目前應已經處于築底階段，空間雖有但已不大，也即房貸利率應已經接近下限，很難期待還會繼續大幅下行。

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