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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：自2009年前後棚戶區改造工程全面啟動，十年間這類項目遍及全國，如今已經進入“下半場”的臨近尾聲階段。畢竟“棚戶區”從房屋的建造年代上不是一個可以随便向後延伸的概念。那麼，棚戶區改造項目進展至今，究竟有哪些要點問題是廣大被拆遷人一定要理清弄懂的呢？本文，在明律師就為大家全面解析一下這棚改的“下半場”……

據住房和城鄉建設部網站近日發布，2019年1-9月間全國已開工棚戶區改造274萬套，占年度目标任務289萬套的94.8%。棚戶區改造的數量逐漸縮減，但居住在連片集中棚戶中的老百姓對其的需求仍客觀存在，這就需要我們對今後的“改造”類項目發展趨勢有一個認知與預判。

要點一：棚戶區改造不一定僅針對城市房屋

盡管根據《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發〔2013〕25号）的表述，将“各類”棚戶區改造項目區分為城市棚戶區改造、國有工礦棚戶區改造、國有林區棚戶區改造和國有墾區農房改造，即均突出強調一個“國有”而非農村集體所有。但事實上，棚戶區改造項目如今早已涉及大量城中村、城郊村，位置靠近城市的農村房屋也被牽涉其中了。

據此，廣大被拆遷人要注意弄清自己所涉項目的具體性質，尤其是房屋所在土地究竟是國有土地還是農村集體土地，因為這會對涉案項目所應遵循的法定程序産生直接影響。同為棚戶區，法律依據将可能大不相同，不可簡單地理解為棚改項目都要依據590号令的規定。

要點二：棚戶區改造未必以征收形式開展

以征收形式開展的棚戶區改造項目近年來有逐漸減少的勢頭，轉而出現了許多“協議搬遷”形式為主的新項目。

而非征收類項目最大的特點就是程序上不受590号令及其他征收領域法規規章的約束，僅是“參照”它們的規定精神來執行。這就給了項目方以較大的自由操作空間，客觀上給被拆遷人的權利救濟制造了一定的困難。

對于這類非征收類項目，老百姓一定要在确認對補償安置條件無異議的情況下再配合簽約搬遷。否則，你所簽下的任何一份協議都會被視為你的真實意思表示和對自己補償權益的處分，想在簽字後再推翻、反悔是十分困難的。

要點三：棚戶區改造項目房屋征收決定極難撤銷或确認違法

對于采取房屋征收形式推動的棚改項目，征收決定自然是不可或缺的法定步驟。而進入2019年以來，被征收人針對房屋征收決定提起的複議、訴訟越來越難以實現将其撤銷或者确認違法的效果。

房屋征收決定牽涉重大公共利益的實現，且并不直接針對某一特定被征收人的補償安置，這樣的認知已為相當一部分法院在裁判中所反複确立。故此，凡關乎補償安置是否公平、合理的審查點，都難以被認為與征收決定的合法與否存在關聯。

譬如最高人民法院針對河南省開封市龍亭區政府組織實施的棚戶區改造項目，在（2019）最高法行申6614号行政裁定書中就指出，不能僅因“四規劃一計劃”“是否經政府常務會議讨論”的證據形式存在一定瑕疵就否定被訴征收決定具備相應的實施條件。

且“本案所審查的是房屋征收決定的合法性，被征收範圍内房屋的調查結果是否公布，與安置補償問題關聯更為緊密，不直接影響征收決定的合法性；房屋價值評估機構選定及安置房問題，屬于征收補償範疇，可在房屋征收實施中的補償程序中解決”，亦不影響房屋征收決定的合法性。

綜上，盡管涉案棚改項目的征收決定作出确實存在程序性瑕疵，但起訴征收決定的訴訟請求最終仍未能得到法院支持。

窺一斑而見全豹，若涉案棚改項目的征收決定不存在實體上的嚴重違法之處，其被依法撤銷或者确認違法的可能性是不大的。盡管如此，廣大被征收人仍有權行使《國有土地上房屋征收與補償條例》賦予大家的救濟權利，在專業拆遷律師的指導、建議下審慎選擇針對征收決定提起複議或者訴訟，這本身就是對地方政府征收行為的重要監督。

要點四：針對“強拆前決定”要堅決依法提起訴訟

所謂“強拆前決定”，即地方政府在申請人民法院強制執行前所必須做出的行政決定，具體是哪種要根據涉案棚改項目的性質而定。

國有土地上房屋征收中，就是征收補償決定；農村集體土地征收中，可能表現為責令交出土地決定；開發商等民事主體主導的“協議搬遷”類項目中，可能牽涉地方政府在協調後作出行政裁決……

總之，這類行政決定都使拆遷的推進具有“強制性”，若被拆遷人疏于關注自身合法權益而輕易錯過提起複議、訴訟的期限，在司法強制執行環節中再想救濟困難将會很大。故此，廣大被拆遷人一定要練就辨識這類行政決定的“火眼金睛”，不要讓争取公平、合理補償安置的最重要機會悄悄溜走。

要點五：棚戶區改造項目可能逐步被城鎮老舊小區改造所取代

在“二選一”的邏輯關系之下，以“拆舊建新”為主要表現形式的棚戶區改造将可能逐步讓位于以“修繕整治提升”為主的城鎮老舊小區改造。這一變化與棚改這一事物的發展必然規律相關，也與當下房地産市場的深刻變革調整密不可分。

譬如在某地全新試水的以修繕提升為主要形式的項目中，居民需要自掏腰包參與對老舊房屋的修繕改造，每平米所需的費用可達5000元左右。無疑，這樣的項目已與征收拆遷沒有關系，也不具有任何強制性，而變成了老百姓的“自選動作”。

越是在這樣的背景下，仍在推動中的棚戶區改造項目的意義越重大，老百姓對它的期望值也就越高。這也就越需要大家盡早掌握相關知識，第一時間獲取收集所涉項目的公告、方案信息，及時咨詢專業拆遷律師，趕上通過棚戶區改造項目切實改善居住條件這一趟末班車。

版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！

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