閱讀提示：最近有位朋友咨詢筆者這樣一個問題：我最近看上一套新房，簽了房屋預購合同，交了定金，但我現在不想買房子了，我怎麼要回定金啊？面對這種問題，筆者通常會回答一個字“難”。因為根據定金罰則，如果是交付定金一方違約，則交付的定金不予退回。現在是你不想買房子了，你違約在先，那你當然無權要求對方返還定金。除非……那什麼情況下，能要回定金呢？

下面通過一個案例，給你答案。

案例一

「一」2017年，林某與盧某簽訂《商鋪認購書》。該認購書約定：1出售方為林某，認購方為盧某。認購方自願認購廣州市越秀區XX号商鋪。2認購方按下列要求付清總價款：3.1 2017年3月25日支付定金15萬元；3.5總價款的40%在2017年3月30日前申辦貸款手續；3認購方須于2017年3月30日前簽署《商鋪買賣合同》；如認購方未按期限與出售方簽訂《商鋪買賣合同》，視為違約，認購方所交定金不予返還。

「二」 後盧某因無法辦理銀行貸款，雙方就商鋪總價款的付款方式又無法達成一緻意見，故盧某未在約定期限内同林某簽訂《商鋪買賣合同》。後盧某請求林某返還定金，林某不同意。故盧某向法院起訴請求林某返還定金。

「三」 一審法院認為：雙方不能訂立正式商鋪買賣合同的責任在盧某，故根據《商鋪認購書》的約定盧某無權要求退還定金。

「四」 盧某不服，向上級人民法院起訴。盧某認為雙方系因付款方式無法達成一緻意見導緻無法按期簽訂商鋪買賣合同，不按約簽訂合同的原因不屬于本人，故林某應返還定金。

「五」 二審人民法院支持了盧某的上訴請求。二審法院認為：雙方于2017年3月25日訂立《商鋪認購書》，目的在于訂立《商鋪買賣合同》。然而，盧某于次日即提出對于付款方式、過戶、交付等條款有異議。而《商鋪認購書》僅約定支付定金15萬元和40%房款辦理按揭，對于其他房款的支付方式和時間沒作約定。因此，雙方對于商品房買賣合同主要條款的付款方式并未協商一緻，所以雙方未能訂立《商鋪買賣合同》，不可單方歸責于盧某。盧某主張返還全部定金，應予支持。

案例評析

本案屬于典型的“交付定金後，未按約簽訂合同，請求返還定金”類房屋買賣糾紛。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》中第四條的規定：

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。

通過以上條款可以得出，決定是否能返還定金的條件是“到底是誰導緻雙方最終未能簽訂商品房買賣合同“，如果系買方原因造成，如買方嫌價格高想違約或湊不出房款，則不好意思，您的定金退不了了；反之，如果因不可歸責于雙方的理由，或者是賣方的理由，如國家政策變化、賣方單純不想賣了等，則您的定金不僅能退，反而有可能雙倍返還（賣方違約情形下）。

本案中，因《商鋪預售合同》中付款方式約定的不明确，雙方在簽訂商鋪買賣合同中，關于付款方式又未能協商确認，因而無法簽訂商鋪買賣合同。因此，是雙方的原因造成無法簽訂買賣合同，故盧某當然有權要求返還定金，這樣對盧某也更公平。

前車之鑒，實務經驗總結

生活中，對買方而言，無法按約簽訂買賣合同的理由千千萬，但是已經付了幾萬的定金，白白沒了定金，實在痛心。那怎樣要回定金呢？通過本案，希望對你有所啟發。

筆者簡要介紹以下幾個突破口，僅供參考：

1 從房屋預售合同（或定金合同）無效或可撤銷方面着手

合同無效或可撤銷，交付的定金自然要返還。如産生争議時，出賣人未取得土地使用權證書、建築工程規劃許可證或商品房預售許可證明；如出賣的房屋屬于違法建築；如出賣人或買方簽訂合同時屬于無行為能力人或限制行為能力人；如簽訂預售合同過程中，出賣人存在欺詐、脅迫等情形等。

2 從出賣人侵犯優先權或房屋有其他共有人方面着手

按份共有财産的每個共有人有權要求将自己的份額分出或者轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。如果房屋屬于按份共有财産，買方可通知其他共有人，如果其他共有人不同意出賣人銷售房屋，則買方可以購房合同目的無法實現而不予簽訂房屋買賣合同，從而要求出賣人返還定金。

房屋屬于共同共有情形下，如夫妻共同财産，買方可以通知其他共有人，如果其他共有人不同意出賣人銷售房屋，則買方可以購房合同目的無法實現而不予簽訂房屋買賣合同，從而要求出賣人返還定金。

3 從房屋權屬有争議方面着手

出賣人應當對所出售的房屋擁有絕對的、無任何瑕疵的所有權。如果有證據證明出賣人對房屋并不擁有絕對的所有權，買方可以此為由不予簽訂買賣合同，要求出賣人返還定金。

4 從房屋是否被采取強制措施着手

被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地産權利的房屋，房屋所有人在房屋被解除上述措施前不得出售。因此，若房屋屬于此種情形，買方可以此為由不予簽訂買賣合同，要求出賣人返還定金。

5 從預售合同中有約定不明确的方向着手

如本案中，因預售合同中關于付款方式等約定不明，造成雙方無法簽訂房屋買賣合同。因此使用本理由需要去預售合同中仔細尋找“問題點“，發現合同中關于房屋買賣關鍵信息約定不清的條款，如房屋面積、房屋戶型、房屋價款、付款方式等，如果這些内容約定不明确，雙方又未能達成一緻意見，買方可以此為由不予簽訂房屋買賣合同，要求返還定金。

6 從預簽訂的房屋買賣合同存在霸王條款或與當初承諾不實的條款方向着手

如果出賣人提供的房屋買賣合同存在霸王條款，如嚴重剝奪買方權利的條款，買方可要求出賣人删除該條款，但出賣人拒絕删除，則買方可以拒絕簽約，在這種情形下，未簽訂合同的責任不在買方，故買方有權要求出賣人返還定金。

如果有證據證明房屋買賣合同中某些條款，與當初簽訂預售合同時承諾的不一緻，買方可要求出賣人按照原先的承諾簽訂買賣合同，如果出賣人拒絕，則買方可以拒絕簽約，在這種情形下，未簽訂合同的責任不在買方，故買方有權要求出賣人返還定金。

7 從不可抗力，或情勢變更等方向着手

如發生地震，房屋毀壞。如政府出台限購政策或限貸政策，導緻買方無法履行合同等。

以上隻是筆者根據經驗和衆多案例整理出的“雕蟲小技“，能否完全适用，還要根據案情作不同的分析。

對于買方，如果你不想失去定金，筆者還是奉勸你買房多三四，簽字多掂量，做事多誠信，否則毀了約，丢了金，愁了人。

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