由于房産市場的持續低迷，開發商将房子抵頂給施工方的情況極為常見。

但抵債的房子已經遠遠超過施工方的居住需要，且施工方需要将抵債房變現支付材料款和人工費用。

因此，抵債房的糾紛時有發生。

對于抵債的施工方來講，房子沒有辦理産權，随時有作為開發商的财産被其他債權人申請強制執行的風險。

對于購買抵債房的消費者來講，房子還沒有辦産權，把錢給施工方安全嗎？

怎麼才能避免房子被強制執行？怎麼才能保證購房有效呢？

1

抵債房在辦理産權之前

不能認定為施工方的财産

《民法典》第二百零九條規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。

開發商抵頂給施工方的抵債房，如果暫不具備辦理産權的條件，即使具備使用條件，也無法認定為施工方的财産。

由于在辦理産權之前不能認定為施工方的财産，因此，未經開發商同意，施工方無權單獨處分抵債房。

對于購買抵債房的消費者來講，如果直接和施工方就抵債房購買事宜達成協議，由于施工方屬于無權處分，最終存在無法取得房屋産權的風險，已向施工方支付的購房款存在損失的可能性。

2

并不是簽了抵債合同

就萬事大吉了

對于施工方來講，一般認為和開發商簽了抵債合同，房子就是自己的，可以随意處分。

但事實上，抵債的房子仍存在被作為開發商的資産被其他債權人申請強制執行的風險。

首先，根據《民法典》的規定，房産應當以登記的産權人為準。抵債房産未登記至施工方名下，隻能認定為房産還屬于開發商所有。

其次，根據《最高人民法院關于辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條的規定，施工方對開發商名下的房産提出異議得到法院支持，需要滿足四個要件：

1、在法院查封之前已經簽署合法有效的買賣合同（注：不是抵債合同）；

2、在法院查封之前已經占有使用抵債房産；

3、已經支付全部價款，或同意将剩餘價款交由法院執行；

4、非因受讓方原因未辦理過戶登記。

作為抵債的施工方容易忽略第一個要件，僅簽署一個抵債合同，未簽署正式的商品房買賣合同。

因此，在開發商将房屋抵債至施工方後，切記簽署正式的商品房買賣合同，并辦理網簽備案登記。

對于第三個要件，司法實踐中一般認為，以房子抵頂合法債務的，簽署抵債合同後即視為全額支付購房款。

3

槐城律師建議

為避免施工方的抵債房被作為開發商财産另行執行，同時避免消費者購買抵債房可能入坑，槐城律師結合實務經驗，四點建議：

1、施工方在簽署抵債合同時，在合同中明确，抵債合同的簽署即視為開發商已經收到全部購房款；

2、施工方在簽署完畢抵債合同後，另行要求開發商簽署正式商品房買賣合同，并辦理網簽備案登記；

3、購房消費者在購買抵債房時不要單和施工方簽署買賣合同，一定要和施工方、開發商簽署三方合同。在合同中明确由開發商和施工方負責辦理産權登記。

4、購房消費者在合同簽署後，由開發商配合撤銷原網簽備案至施工方的登記，另行辦理網簽備案登記至購房消費者名下。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!