中新生态城限購嗎?上一期說完以後大夥反響特别好，都在催更，還說寫得太少啦，剛看的攢勁的舞蹈，就下回分解了 所以這次關于生态城的小區點評，咱們一定把油加滿，我來為大家科普一下關于中新生态城限購嗎?以下内容希望對你有幫助!

中新生态城限購嗎

上一期說完以後大夥反響特别好，都在催更，還說寫得太少啦，剛看的攢勁的舞蹈，就下回分解了。 所以這次關于生态城的小區點評，咱們一定把油加滿！

像我們房地産這行，大概率是見不到被坑的客戶的，難道這行的從業人員素質有漢高祖那麼高？非也，非也，房子這種大宗商品，一買定終身，哪還能輪到别的人給擦屁股善後呢？

大多數客戶對于房地産的認知，還停留在快消品領域的概念，你不進去之前，所有的房地産營銷啊，廣告啊，從業人員啊，帶給你的印象，好像這玩兒就跟買菜買飲料似的，殊不知，你買進去了，口味就不能變了，你說你今兒吃炒茄子不好吃，明兒就買西紅柿，房子你說不喜歡兩室的，明兒你能換個三室嗎？恐怕夫妻倆晚上在床頭開會也得好幾個小時才能得出個結論。

所以，大家千萬不要用快消品的眼光去看大宗商品，這完全是兩個領域。

大多數客戶會犯的第二個緻命錯誤，如果你找中介咨詢，請你不要問很low

的問題，什麼容積率多少，樓層多少，綠化率多少，啥時候交房，非常low，而且浪費時間，你找中介是為了知道這些基礎信息嗎？網上随便一搜一大堆，你憑啥讓他賺這個錢？這些信息不值錢！

你應該問這個中介一些有深度的問題來幫助決策，這才是中介的真正作用，好多人看不起中介的原因，就是有些中介根本就沒有這個能力，除了讓店長催着瘋狂打電話逼你下單，再沒有什麼思考，而當你真正找到了一個能幫你把這個區域的感性的理性的問題說清楚，幫你梳理思路的人，那你是找對人了。

好了，勸您聽君一席話，如聽一席話，上面說的那個找對的人，就是我，下面開始繼續說生态城小區的點評。

上期咱們說了小外一部的拳頭産品小區，各位看官如有不同意見，評論區留言。

天津外國語大學附屬濱海外國語學校小學一部（以下簡稱“小外一部”）對應學區片内小區：鲲玉園、鲲貝園、鲲玺園、尚苑、璟苑、玖熙苑、新頤園、雅境園、雅馨園、錦廬園、美逸園、首玺園、榮馨園、和暢園、和馨園、季景園、觀錦苑、南苑、香堤苑。

鲲系列的世茂，建成年代比較久，目前來看問題就比較多，你要說他适合剛需吧，88平米兩室全陽的，在這種講究産品力的年代，實在沒有産品力可說，三室戶型做的還算不錯，但是建築品質和玖熙比起來實在差的太遠，玖熙之所以做的好，也有一方面的原因，就是當初世茂鲲系三傑實在是吐槽的人太多了，售後啊物業啊，這個我就不方便細說了，本來房子不好賣，我說多了不是給房主心裡添堵麼。

這裡我們要引入一個概念，就是2014年之前的生态城，為什麼大多數房子的戶型和質量都不太好，生态城起步調子高，規劃好，郭嘉重視，這個毋庸置疑，但是當年起步區開發，價格并不高，也就一萬左右，最低七八千，

作為開發商要考慮這兩個問題

第一，利潤率達到多少，本身價格就很低的盤，利潤率也上不來，當年都是規劃，講故事畫大餅費點勁。

第二，生态城未來發展前景到底行不行，能不能進行得下去，在當年隻有幾個工地，所有配套都沒有的時候，還是很考驗政府的兌現力度的，要不要在這個闆塊持續投資，也是很多開發商思考的問題。

結論是他們當年真的沒有看好生态城，也沒看上生态城，14年之前的生态城，真真就相當于現在的東麗湖萬科城，或者寶坻津京新城，或者團泊西，星耀五洲之流的四郊五縣垃圾闆塊，作為生态城房地産行業從業人員，要有這個清醒的認識，不然會讓人笑話。

我們要理解government對于環外的規劃，有時候也是廣撒網模式，這兒插個旗，那兒立個牌子，能不能發展起來，反正政策給了，就跟養蠱一樣，誰起來誰就牛皮，這就叫幸存者偏差，現在之所以能吹生态城，是因為外環隻有生态城真起來了。

開發商比我們了解的規劃更多，和政府相關的觥籌交錯的機會也多，他們有一定的後眼，但是他們和個人不同的是，三年開發周期内，保證周轉和利潤率即可，至于以後的事情，真發展的好可以有回馬槍的，開發商有各種資金渠道，容錯率很高，就像你看到的恒大在三四線城市拿地，要不是這兩年國家弄三條紅線卡他，那些沒有價值的三四線城市，恒大一樣可以蹦跶好幾年。

所以當年的開發商也就是先插個眼，靜觀其變，真正發生變化的是2016年之後，品牌開發商多起來以後生态城的住宅質量才開始上了一個新台階，就現在交房的次新房小區，你去看，比鲲系三傑高了好幾個檔次。

所以鲲系三傑，現在就很尴尬，一面是品牌新房的圍剿，單價和他都差不多，也就一萬三四，一面是自身戶型差強人意，唯一占優的就是地段好一些，配套全一些，所以他适合什麼人買呢？就是工資比較穩定的，未來五六年職業發展空間不太大的普通打工人，你去買個三室就好了，反正你未來也不怎麼換了，先買個寬敞大的住，解決小孩上學問題，以及老人居住接孩子的問題，這些都沒問題，你一旦要求建築質量和居住品質，那你的預算就要多五六十萬，不是個小數目。

你買鲲系的三室，就相當于個買了個國産mpv，五菱宏光加長版，小毛病多點，但是拉的人多，經濟實惠。按照質量來排名，鲲玺園要好于鲲玉園好于鲲貝園。這個大家看的時候心裡有個數，當然了還要看具體的房子情況再做決定。

景苑尚苑這兩個小區也是世茂的，我單獨來說下，這倆都有小高和别墅，小高高層咱就不講了，參考鲲系，重點說說這個聯排别墅和疊拼别墅。

這兩個小區的别墅面積都不大，聯排還稍微好一些，你要說那個疊拼，你别看他網上挂價特别便宜，那是真的沒有一點産品力的房子，跟後來一些品牌商造的疊拼比，真的是吊打他，還有一點，就是當年生态城管理特别松，物業管理也松，所以私搭亂蓋在這兩個小區非常的嚴重，二樓三樓都是拓展出去的，真正是發揮想象力創造力，各種蓋，這種房子是沒辦法過戶的，除非你拆除了違建，為萬安計，最好不要選擇。

那很多人說這個地段好，我不想去生态島，那是你自己的認知問題，我沒必要去糾正你，改善你就去改善的地方，你住個三層鴿子籠，我就問你改善在哪兒了？你是有裡了，還是有面了，爬着不累嗎？150平洋房大平層他不香嗎？

别墅這個産品啊，之前在生态城是經曆了一段怪力亂神的階段，不是所有産品都能叫做别墅的，也不是砌磚砌三層就能叫做别墅的，他這種産品是有門檻的，客廳面寬怎麼也得有個五六米吧，你看龍湖那些産品，像九裡晴川那邊，洋房面寬都六七米，客廳一體大窗戶，敞亮的都不像話。

你回頭再去世茂疊拼裡瞅一眼，你就會有答案的，不是我在網上大放厥詞，這玩意兒要技術含量嗎？研究房地産需要點知識，看戶型，你帶眼睛去感受就可以了啊。

咱們再說一下其他幾個，榮鑫園，首玺，雅境，這幾個小區，最大的特點是開發商比較小衆，開發完了就拍屁股走人了，這個問題呢，就是在後續品牌力的宣傳上面打點折扣，本人接待了大量外地來生态城的客戶，對于這些小區，若不是我介紹，他們都根本不知道這些小區，其實有些戶型也值得一看，這就是品牌宣傳的力量，如果一家開發商在這個地方持續耕耘，那麼他的客戶就不會斷檔，一二手房是會聯動起來的。

就像二手車市場一樣，豐田的車嗷嗷漲價，二手車也跟着水漲船高，說白了互相擡轎子。

那你說他們住着行不行，大毛病沒有，有三點問題需要注意

第一，公攤比較大，你比如首玺，106的戶型，你把五米長的過道封屋子裡，算面積，好意思嗎？家裡是迪士尼要排隊檢票怕人插隊嗎？那麼窄的過道，除了頭頂打櫃子，實在是利用不起來，好在這個戶型四面全明，亮亮堂堂的，彌補了一些不足。在過去沒有什麼好産品的時候，這個戶型也是有一戰之力的，現在就差點意思了。

第二，小區整體園林設計比較光秃秃，說這個還要再加個雙威悅馨苑，就是不願意栽樹呗，綠化少了好維護嘛，不過高層小區也不能太在意這個，但是如果你去萬通看了，你就又有新想法了。

第三，戶型設計硬傷，這些開發商本身也沒準備在生态城長呆，戶型設計前期市場調研不充分，沒有理解北方人買房的一些想法，不接北方的地氣，蓋出來的戶型可以說住着非常的勉為其難，現在生态城最流行的是什麼戶型，就是玖熙99平米那種的，這個是經過七八年經驗的總結，是市場上血的教訓，你去新房市場去看那個戶型，再回頭看這些國外開發商做的，你讓我租一套行，買一套，就得再想想了。

今天就說這麼多，還有很多小區給大家點評，給大家留個作業，知道中新生态城是從什麼時候開始新房不送車位的嗎？評論區有知道的可以留言。

大家有任何關于房産的問題，濱海的房子，生态城的房子，都可以來問我，買房咨詢，你找我靠譜就對了，這也是上千位客戶的選擇。

買房有任何迷茫，加我微信交流，也可以進500人大群和生态城業主共同交流，備注買房咨詢。

花裡胡哨的人都去抖音了

鄙人比較粗糙

就不排版了

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