近一個月來，随着七普數據的相繼披露，有關于中國人口的最大“懸案”終于塵埃落定，全國各省市的真實人口家底也浮出水面。

全國人口14.11億人，比2010年增加0.72億人，但增長持續放緩；65歲以上人口占比13.5%，老齡化率再創新高；東部地區人口占比39.93%，“孔雀東南飛”趨勢明顯。

廣東、山東、河南、江蘇、四川成為全國TOP5人口大省，成都、北京常住人口破2000萬，和重慶、上海并列全國2000萬 規模城市。

東北人口依然持續下滑，十年少了1100萬，全國人口結構分布分化持續加劇。

過去十年，南甯人口有哪些變化，強首府政策全面推行之後，人口首位度變現力如何？人口持續增長的背後，對樓市、房價又有哪些影響，今天頭條君和大家一起解碼。

PART.01

874萬！西鄉塘最多，青秀女多男少

6月2日，南甯市統計局公布了《南甯市第七次全國人口普查主要數據公報》。

統計顯示：截止2020年11月1日零時，南甯市常住人口為874.1584萬人，和2010年六普的666.161萬人相比，十年增加207.9974萬人，增長31.22%，年平均增長率為2.75%。

人口增量排名為全國主要城市的第14位。

▲南甯人口增量全國排名（圖源：國民經略）

其中，西鄉塘“南甯的人口最大區”的地位保持不變，人口164萬，占比19%，十年增長48.77萬，增加人數最多。

青秀112萬，十年增長41.46萬，南甯人口第二大區，是全市唯一性别分布女多男少的城區。

江南98.98萬，十年增加42.18萬，增長率為74.26%，漲幅最快。

興甯61.5萬，十年增長21.67萬，表現力普普通通。

良慶突破50萬人口，排名全市第五，十年增長23.99萬。

▲南甯各城區人口數量（圖源：南甯統計局）

講真，無論是人口基數、增長率，良慶都不足以和西鄉塘、青秀、江南相比，但作為新區建設，人口有如此爆發力，也是可圈可點的。随着樓盤的持續交付入住，未來五年良慶人口應該還有個突破口。

剩下武鳴、邕甯這兩個“邊緣”城區，這些年發展後勁遲緩，人口比重也比十年前少了0.35%、0.1%。武鳴雖有熱度，但距離核心城區較遠，人口吸引力度不夠。

年齡構成方面，南甯同樣不可避免地進入人口老齡化，60歲以上人口比例16.69%。

▲南甯各城區人口年齡構成（圖源：南甯統計局）

起底南甯的人口結構，不難看出以下幾個細節。↓↓

①人口集聚效應更加突出。經濟、産業越占優勢的城區，人口越多，如青秀、西鄉塘、江南。

②經濟越發達，男女比例失衡更容易被打破。呈現出女多男少的局面，深圳、上海如此，青秀區當然也不例外。

▲南甯各城區男女人口對比（圖源：南甯統計局）

③南甯受高等教育人口僅為164萬，占比18.7%。和其他省會城市相比顯然不高，可見南甯的人才儲備、吸納度還不夠。

青秀區受高等教育人口比重最高，達到46萬。側面說明經濟越好的地方，人口綜合素質相對高一些。

最後，五象絕對不可能是空城。

南甯也不是人口淨流出城市，淨流入200萬了解下，“啪啪”打臉。

PART.02

人口首位度全國第14，不低

十年之間，南甯的人口占廣西全區比重從14.48%上升到17.44%，全市常住人口幾乎是柳州和桂林的總和。

人口首位度和全國其他31個省會城市相比，排名還不賴。

據搜狐城市平台統計，南甯城市人口首位度也是全國排名第14位，處于中上遊水平。

▲南甯人口首位度排名（圖源：搜狐城市）

實際上從2010年開始，南甯的常住人口就已經晉升廣西第一，十年的經濟發展過程，南甯的人口虹吸能力更加強健，這和寬松的人口落戶政策、大力引進産業密切相關。

人口越多，GDP創造能力就越高嗎？對于南甯來說，答案可能有些偏差。

2020年，南甯的GDP為4726.34萬，廣西全區的GDP為22156.7億元，占比僅21.3%，經濟首位度明顯不夠。

一般來說，人口首位度與經濟首位度呈正相關，省會城市人口聚集度高，經濟首位度也相對高。

然而，南甯的經濟首位度和人口首位度相差卻不大，前者比後者高不出5個點，無法實現用更少的人口創造更高的GDP，首府經濟帶動作用根本沒有得到充分發揮。

▲南甯人口和經濟首位度排名（圖源：搜狐城市）

很顯然，南甯目前的人口紅利還不算太給力，無法創造更高的經濟産能，而經濟面無法吸引更優質的企業和人才進來，這仿佛是個惡性循環。

未來5-10年，如何突破經濟瓶頸，對于南甯而言至關重要。

對比同是省會城市的長春，人口增量僅29.7萬，卻可以實現53.9%的經濟首位度。

想要打造明星城市，實現更高的經濟輻射能力和影響力，南甯還有很長一段路要走。

PART.03

人口紅利如何影響樓市、房價？

人口總量增加，對于房地産來說絕對是利好，大規模的人口湧入，首先就意味着更多的住房需求。

南甯的城鎮化數據是喜人的。

此次七普數據公布了南甯的城鎮化率為68.9%，這個數據已經很接近國際标準的70%。

“十四五”期間南甯立了一個Flag，計劃城鎮化目标達到73%，這說明什麼？未來南甯的房地産開發還有巨大的紅利空間。

人口與城市的關系已經說明了一切，房價越高的地方，越能聚集人口，根本擋不住。

深圳、上海、北京、廣州、杭州、蘇州等人口高度集中的城市就說明一切，人口隻會流向經濟更加發達的區域。

全國人口向東南部沿海城市靠攏，南甯“向東向南”發展之下，人口同樣會流向這些區域。

對于目前南甯樓市而言，巨大的庫存量、2萬 /㎡房價也是集中在青秀區和良慶區，西鄉塘人口基數大，但新房供應已經跟不上，地荒、舊改又慢，難以應付人口規模流入的住房需求。

參考2020年克而瑞的南甯商品住宅市場數據，過去一整年，整個南甯市的供應量是1067萬㎡，其中良慶373萬㎡、青秀233萬㎡、江南208萬㎡，而西鄉塘僅127萬㎡。

▲2020年南甯商品住宅供需（圖源：克而瑞）

需求就更加不用說了，總成交量932萬㎡，良慶313萬㎡、青秀199萬㎡、江南171萬㎡，而西鄉塘僅117萬㎡。

即便是到了今年，這種供需關系也沒有發生太多變化。

不可否認，青秀區和良慶區的新房市場投資居多，但正是因為經濟向好，城建配套跟上，各種央企灣企等産業引進，才讓這些城區更富有成長空間。

▲五象總部基地（拍攝：吳悠）

二十年前埌東剛開始發展的時候，也面臨人口窘境，但如今，已經用實力證明城市人口的流入，是需要時間驗證的。

城鎮化率就說明了一切。

PART.04

“三孩政策”放開，千萬人口有戲嗎？

伴随着七普數據的披露，是“三孩”政策的全面放開。

此前頭條君也吐槽過，這個人口新政有點“滑稽”，拉新不行，就拼命鼓勵老用戶持續消費。

有了二胎還不行，還得三胎，才能應對目前全國人口老齡化、人口增速放緩、人口結構失調的窘境。

對于城市人口而言，能生三孩說明什麼？至少家底不賴，起碼得中産水平，才能應付高房價、高物價、高成本雞娃的生存壓力。

不然放在普通工薪階層，即便有父母幫帶孩子，女性還要承受生育帶來的額外成本，家庭的生活質量也要大打折扣。

“三孩政策”放開之後，預計不少支持鼓勵生育的政策會打包跟上。

不過說實話，無論是住房補貼，還是教育補貼，生育補貼，人口困境放在全球都是難題。

新加坡拼命鼓勵生育，每一個家庭每一個孩子出生後直到成年，至少可以領到超過30萬RMB的政府補貼，但生育率依然慘淡。

▲新加坡人口生育逐年下降（圖源：網絡）

加拿大、澳大利亞、日本也是政府直接補助鼓勵生育，但人口逐年下降，甚至負增長。

放在中國的特殊環境，巨大的人口基數，中國人“傳宗接代”的傳統情節，短期内出現人口負增長是不太可能的，但人口增長放緩，需要提前做好預案。

以目前南甯874萬的常住人口總量，加上連續十年保持11‰-13‰的人口出生率，再加上強首府政策的全面施行，未來五年，很有可能突破千萬人口大關。

邁入全國特大城市的門檻，可能真的不是夢。

▲中國城市規模分檔（圖源：網絡）

而“三孩”政策刺激下，對樓市的影響，第一個改變的必然是住房需求，三房明顯不夠用了，四房未來很有可能就是剛需、門檻。

畢竟換房成本那麼高，直接一步到位才靠譜。

第二，戶型設計将再迎來一次變革。南甯從疫情過後已經開始進入改善住房時代，未來這樣的多居室大戶型将會更多。

▲這樣的三孩戶型你愛嗎哈哈哈（圖源：網絡）

第三，學區房更加值錢。别問頭條君為什麼，自己想。

人口的背後，隐藏着巨大的财富密碼，對于城市能級如是，對于樓市亦是如此。

了解南甯人口的真相，才能說得上真的懂了這座城市。

作者|吳曉苑

編輯|劉玉婵

（來源：南甯樓市頭條）

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