“律師您好，我買了套小産權房，現在房子出現點糾紛......”近兩年，筆者接到過不少咨詢，都是涉及所謂的“小産權”房。但當咨詢者想要多說時，筆者多半會打斷他的話。“不好意思，如果您買的是小産權房，那就沒法主張相應的權利，法院最後也有很大可能會判駁回。”

不能隻圖便宜

那麼什麼是小産權房，它和有房本的大産權房區别在哪裡？

應當說，小産權房這個名字本身就具有很大迷惑性，給人一種無論如何房子是有“産權”的這一錯誤認識。 事實上，對于購房人來說小産權房壓根就沒有産權。你花費幾十萬甚至上百萬買到的小産權房，能體現出你對房子的“權利象征”，往往隻是一紙合同以及房屋所在地村委會開具的一張說明，而僅僅是這紙合同也可能在法律上屬無效。

本質區别來源土地性質

那麼為什麼小産權房沒有産權呢？這就要從房屋所在地的土地性質說起。根據目前全國各地的情況來看，小産權房的土地性質大緻分為三類，一是農村集體建設用地（例如城鄉居民住宅用地、公益性公共設施用地、鄉鎮企業經營性辦公用地等）；二是農用地（例如耕地、林地、牧草地等）；三是未利用地（荒草地、鹽堿地等）上的小産權房。其中第一種和第二種更為普遍。

從名稱就能直接看出，農村集體建設用地和農用地是做什麼用的，一個是為本村村民生産生活所用，另外一個是用于農業生産。一棟房子建設在非商業建設用地上，後果也是可想而知的。國家告訴你這塊地幹什麼用，你非不聽，要搞别的用，那輕則不承認土地上房屋的任何權利，嚴重了還可能會被拆除。

因為小産權房絕大部分是一些村委會或者開發商違規建設在集體土地上的房屋，購房者在購買房屋過程中，不是像大産權房的流程那樣，要先簽商品房預售合同，再簽正式合同，最後去不動産登記部門給房屋做登記。小産權房往往隻是和村委會或開發商簽訂一個簡單的購房合同，即便有所謂的産權證，也是集體土地複印件，并沒有單獨的不動産登記證書。

權利上的巨大缺失

房屋作為不動産，供人居住當然是最重要的價值所在。但除了居住功能外，不動産也具有其他不少權利，例如具有的擔保物權可以抵押，享有用益物權，如地役權、居住權等，這些權利均來源于不動産權人對房屋所享有的被國家承認的權利。

但小産權房屋，由于土地性質存在本質問題，因此不動産登記部門不可能給小産權購房人頒發不動産登記證書，因此上述權利均有所缺失。即便開發商、村委會按照約定将房屋交付給購房人，事後也不出什麼幺蛾子，購房人也隻是能夠住在房子裡，也就是可以使用房屋。因為房子從本質上說，所有權不屬于購房人，而是屬于所在地的村集體。

再說得簡單直白點，如果是大産權房，當房屋所有權人死去以後，留有遺囑可以将房屋留給後人，沒有遺囑法定繼承的情況下，繼承人也可以順理成章地繼承房屋。但是小産權房的購房人，如果遺囑裡寫了将房子給某人，那麼這條遺囑就屬無效，如果沒有遺囑，繼承人法定繼承也無法獲得房屋。原因也是如此，因為這套房子的所有權壓根就不屬于購房人。

發生糾紛難以主張權利

因為小産權房屋的所有權不屬于購房人，這就引發出了很多問題，尤其是在購房人與開發商、購房人在交易出售房屋階段頻發糾紛。

首先，如果開發商沒有按期交付房屋，或者交付的房屋不合格，購房人想要起訴就面臨着一個現實的問題。購房人所主張的依據，肯定是與開發商簽訂的房屋買賣合同，但現實問題是國家法律規定，不允許建設小産權房，在違反法律法規的情況下，購房合同會被法院認定無效。

依據《民法典》規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的财産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。也就是說，即便購房人遭受了損失，因為在購房過程中存在過錯，很可能損失也無法得到支持，隻能自行承擔。其他諸如違約金等條款，更是難以得到支持。

其次假如轉讓小産權房過程中發生糾紛，處理起來也很棘手。比如一方交了大部分購房款，另一方收到錢以後卻變卦不賣又不肯搬走，如果是大産權房，可以起訴要求繼續履行合同，變更房屋登記。而小産權房則沒這個能力，因為雙方簽訂的合同就是無效的，如何繼續履行？

當然筆者隻是列舉了幾個例子，在現實生活中小産權房所引發的糾紛舉不勝舉。

房子壓根就不是你的，真打起官司來，雙方打來打去又能打出個什麼名堂？

所以對于小産權房，一定不要輕易購買，很可能最後砸到自己手裡。

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