近年來，國内房地産行業總體不斷降溫，政策持續收緊，傳統的“買買買”與“賣賣賣”發展方向越來越困難，房地産企業為了自身的發展，紛紛開始嘗試轉型，輕資産運營模式成為多數房企的主要探索方向。其中，以綠城為代表的“代建模式”受到越來越多房企的青睐。

房地産代建起源于美國，是由擁有土地的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。在品牌、産品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經驗的房企一般作為代建方，為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投标管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。

1、房地産代建的盈利模式

最初的代建模式是政府代建，政府的保障房和市政設施等委托給房企代建，房企僅收取代建費。随着行業的發展，具有開發優勢的頭部企業開始為其他小開發商代建項目，獲取的代建費用相對較高，全流程之後的收益可以達到5%-8%，如果代建方能夠将資本引入代建項目，或者直接為代建項目提供融資或者增信，可以獲取除代建費外的融資利差或者項目分成。

而以綠城4.0模式為例，其盈利模式更為精細和複雜，将代建的流程進行切分和标準化，包括事前的基金安排與銷售約定機制（有點售價對賭的意思），也包括事中的各種管控，更涵蓋了樓盤交付之後的各種服務。收益主要可分為三部分——派駐團隊基本管理費，委托開發管理費和項目業績獎勵。

• 派駐團隊基本管理費：包括管理團隊基本工資、社會保險、福利等；
• 委托開發管理費：主要的代建收益來源；
• 項目績效獎：根據考核指标給予綠城的項目業績獎勵。

2、房地産代建模式的類型

1）政府代建

政府代建是許多房企做代建項目的入門。與傳統自有資金房地産開發項目不同，政府代建模式是由政府（項目業主單位）提供土地和資金，依法通過招投标，選擇社會專業化的項目管理單位（代建單位）負責項目的投資管理與建設施工組織工作，項目建成後由政府支付給代建單位一定的管理費用。近年，由于棚改安置的相關政策持續進行，各地政府就安置房、公租房等項目與許多房企達成了合作，對房企的門檻要求也并不高。項目結束後房企一般能獲取相應銷售額或利潤5-8%的分紅。

2）商業代建

商業代建是與已經或計劃取得标的地塊土地所有權證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，綠城管理根據代建委托協議中的契約關系負責項目全過程開發管理服務，通過品牌輸出和管理輸出，滿足委托方在代建項目中的經營與效益目标等，并依據合同約定，收取一定比例服務費的代建方式。

通常是品牌較好的大中型房地産企業，其在品牌、産品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投标管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務。項目的委托方通常是中小房企，與政府代建相似，提供土地和全部或部分的資金，由受托方全權負責後續的項目開發、運營和管理，綠城就有許多代建項目是這種模式，其淨利率甚至達到30%，超過不少以傳統房地産開發模式為主的企業。

3）資本代建

資本代建是委托方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且可能并未獲得标的地塊的土地使用權，為此類具有房地産投資需求的金融機構提供從項目研判、土地獲取至房産開發的全過程服務，最終為金融機構實現安全、高效的投資收益的代建模式。

3、綠城代建模式的成就

2016年，房地産行業迎來大豐收，有12家房企銷售金額突破千億，6家房企新晉千億級别，綠城中國以1139億的銷售業績名列第九，迎來了其成立22年以來的第一個“千億年”。在其1139億的銷售金額構成中，代建貢獻181億。到了2018年，綠城實現合約銷售額1564億元，代建項目合約銷售額約552億元，對合約銷售額的貢獻度由2016年的16%增長到了2018年的35%。

截至2019年6月30日，綠城的代建管理項目合計317個，規劃總建築面積月7284萬平米，預計未來可售金額4194億人民币。可見，代建項目已成為綠城千億業績的一個重要貢獻。

總結：綠城利用品牌植入、産品優勢以及專業化管理，在最大化整合全産業鍊優質資源的基礎上，為委托方創造更高的市場溢價，對産品進行整體規劃和營造，确保項目的品質質量，也提升了代建項目的保值增值能力。伴随着政策與市場環境的變革，代建模式為房企開辟了多元化發展道路，實現了上下遊服務鍊條的有效資源整合與規範化、标準化管控，為企業的持續規模性增長提供了原動力支持。在我國由增量房時代向存量房時代跨進的大背景，代建将成為企業發揮其品牌的整合與價值輸出能力的重要體現，行業未來的發展也會更加廣闊。

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