之前我說過投資要考慮的靈魂問題就是：後期房子賣給誰？能賣多少錢？多久能賣出去？這三個就是最為關鍵的核心問題。

世界之大、無奇不有，我發覺很多朋友買房投資從來都是不會考慮這三個關鍵性的問題、完全是拍大腿來決定，完全就是拿人品來“打賭”隻會祈禱上天對他的眷顧，可是在昆明現有這個市場行情下，這類人我估計 “耶稣”都沒法拯救他了。

看到這個标題相信很多朋友可能會想到：當然是漲價賊溜、轉手賺錢賊多的房産了。

我不否認這句話，隻是這句話顯得過于蒼白無力、并沒有任何的參考價值，因為這個道理大家都知道。

而更重要的則是、什麼樣的房産能滿足“漲價賊溜、轉手賊快、賺錢賊多”的條件？這幾個點是決定這套房子後期的價值凸顯、決定這套房子後期能賺多少錢的關鍵。

前面幾篇文章我簡單的寫了房産的投資理念和片區的選擇、今天咱們來點更細化的硬菜、說說同一個片區如何選到“市場好的時候漲價快、市場不好的時候最抗跌、轉手變現最快”的樓盤，希望對買房投資的朋友有所幫助。

我這裡說的是半成熟的新區、而非老城區，投資的目的隻有一個就是：承擔最小的風險、賺最多的錢！因為新區在配套尚未完全飽和的情況下，增值空間是最大的、也是最能撈金的，當然像新區的“遠郊大盤”就純屬是個韭菜坑了.

切記：珍愛生命、遠離新區的遠郊大盤。

第一個：龍頭位地段、市政核心圈。

其實每個老城區或者新區都會有個中心點、這個點就是我們經常聽到的“龍頭位”而這個中心點可以是政府辦公單位、可以是當地公立公辦的優質學校等，當然如果直接有政府大樓是最為準确的判定标準。

我不知道大家發覺一個問題沒有、隻要是市政府周邊2公裡範圍内的樓盤，不管新房、二手房的價格都不會便宜。

因為市政府周邊的市政配套、市政資源、是最完善的，而周圍的群體也是文化水平、教育素質最高的，這類拿财政工資吃飯的人群其實是最具穩定消費實力的，也是享受政府紅利最多的人。

其次市政核心圈的土地資源後期也會越來越稀缺、可複制性自然也就越來越小、地段價值也會随之水漲船高。

所以一般情況下一個新區得首選市政辦公或者市政核心圈的樓盤，隻有這樣才能确保在市場不好的時候，房子是最抗跌的；在市場好的時候，房子漲價會領跑同片區周邊的樓盤。

當然一個樓盤的漲價空間大或小、并非是這點能全部包攬的，也還要其他的因素，但是一套房子能漲多少，這個點卻能決定60%，這個就是為什麼地産大亨教大家買房子就看：地段、地段、還是地段的原由所在。

第二個：開發商口碑、項目定位、樓盤品質。

前幾期的文章裡我說過每個樓盤都有每個樓盤的情懷、每個樓盤都會有每個樓盤的定位，而現的很多開發商都是很不友好的，隻是簡單的為了賺錢，什麼居住品質、什麼樓盤精準定位直接完全抛之腦後了，巴不得一套房子能賣出兩套房子的錢。

所以很多小開發商的樓盤根本沒有什麼定位一說，随便給你搞個物業、整個小區1~2樓都是社區底商、我不知道有沒有朋友體驗過淩晨三點了樓下還有吃燒烤劃拳的呐喊，像這樣的小區居住品質是很差的。

經常去售樓部喝茶、吹空調看房的朋友應該不難發覺一個問題，就是很多樓盤都是屬于大開發商的子公司開發的，隻是打了大開發商的名号或者由大開發商控股，而并非是大開發商親自操刀設計、親自監工建設，都是外包或者承接給别人來做，所以就出現了很多本是大開發商開發的樓盤，但是工程質量不過關、戶型設計不合理等一系列的問題。

如果是大開發商親自操刀的樓盤一般工程質量過硬、小區居住品質很高，但是像這樣的小區一般價格都不便宜。

在現在這個現實社會裡有錢人都是追求接近完美的東西“要不就不要、要不就選最好的，特别是那些有錢的剛需和改善型的朋友對這種居住品質高、戶型格局設計接近完美、開發商口碑好的盤就是情有獨鐘，特别是主流戶型的房源真的很是吃香。

我看很多懂一點的投資朋友搞投資真的很幽默：他評定一個項目有沒有價值的依據那樣短淺，就還停留在簡單的周邊什麼醫院啊、高鐵啊等這類公共設施配套裡面，完全忽略了一些很重要的“硬性配套”比如：小區裡是否有學校、是否有生鮮超市、是否是公共配套層，因為隻有這些硬性配套才是一個小區最實用的配套，也是最關鍵的東西。

這些才是真正決定這個小區居住品質的價值所在，才是決定這個項目定位的關鍵，而非什麼公共配套，在這裡我可以負責人的告訴你，隻有項目沒有賣點、沒有自帶硬性配套的項目才會給你介紹高鐵、大型醫院這些公共配套，因為隻有當項目本身自帶實用、常用配套缺乏的項目才會去用這些片區配套來蒙蔽自身項目配套不足的缺陷。

而這些公共配套其實原本就是整個片區都享有的，所以根本就給房子帶來不了很大的附加價值、也不會因為有這些你的房子就會有很大的漲價部分。

話說回來雖然高端盤價格可能略貴于周邊其他樓盤，但是你會發覺、反而這個就是大家都追求的、最向往的，也是最具有吸引力的，也正是因為如此，這樣的樓盤價格不降反而是漲。别問我為什麼，我隻想說：有錢人追求生活的方式窮人理解不來，有錢人的品味窮人也真的品不來。

如果上面那句你不理解那你接着看下面的，有一點是沒毛病的，如果你是純投資、如果你想要你的房子後期值錢，那你就不能隻會想着去賺窮人的錢，得去賺有錢人的錢，去和有錢人做朋友，原因很簡單：因為窮人沒有多少錢能讓你賺，而有錢人則是隻要東西喜歡，錢不是問題。

所以選擇在同一個片區投資時，在改善盤、高端盤和普通剛需盤價差不是很大的情況下，首選“高端盤”

第三個：判定片區的真實價值

很多次我都說過、看一個片區的真實房價不是傻乎乎的去看新房的價格，而是要去看這個片區二手房最高價和最低價，隻有二手房的價格才是判定的唯一标準、沒有之一，其他的都是扯淡，這點特别是對于投資的情況下，這點尤為重要。

如果一個片區二手房的價格嚴重低于新房的價格，那在投資的情況下就非常的考驗專業度和眼光了，這樣的情況下如果你還随便買那都不用等到交房，一兩年後你就會想打自己幾個耳光了，後悔當初在售樓部吹空調的時候茶喝多了，腦子裡全是水。

下面我來個對比案例大家就更直觀、更清楚了！

相信大家對呈貢的情況都了解、咱們就拿呈貢來說吧，現在呈貢的新盤真的很多，價格也不一樣，新房價格高的到1.7萬左右了、價格低的也在1萬零點，但是價格1萬左右的樓盤已經在呈貢邊上去了。而二手房的價格低的在7千多8千不到、高的在1.4萬左右。

我就說一下二手房價格較高和較低的兩個樓盤！

第一個中交錦繡雅郡：項目呈貢市政府旁邊，中交集團親自操刀設計、監工開發的，現目前二手房價格1.4萬左右，價格完全領跑周邊幾個二手房小區的價格。

其次再看看七彩雲南第壹城：也是在呈貢市政府旁邊，自帶社區底商和自己的商業配套，也在呈貢市政府經濟核心圈裡，二手房價格在1.2萬左右，價格沒有中交錦繡雅苑高。

我說道這裡我不知道大家發覺個問題沒有，其實這兩個樓盤都集中在一起、都在一個圈裡面的，這個圈就是我說的“市政核心圈

再來看個價格低的、号稱公務員小區的：俊發時代俊園，在大學城白藥街上，開放式小區、自帶社區底商、地鐵口，但是價格卻不是很樂觀，二手房價格8千左右。

前面兩個樓盤的地段、物業、戶型設計、項目定位和周邊價格7千~8千的二手房是完全不一樣的，有沒有應證了我上面第一條說的“市政核心圈”和第二條的“項目定位”？

總結以上二手房價格和樓盤對比不難得出文章最開始說的三個核心結論，這三點能決定你的房子後期賣給誰？能賣多少錢？能賣的有多快？

再到呈貢的新房、放眼看去也有很多的樓盤，我就找幾個熱度高、又在市政核心圈的來簡單的長長見識。

第一個紅星天悅：這個樓盤前幾天也是炒的熱度挺高的、我看朋友圈裡說開盤就搶完的樓盤，樓層不好的價格在9千多接近1萬，好一點的在1.3萬~1.4萬，産品有高層、有洋房，在4号線地鐵口，看來這個也是個大雜燴哦，就單看價格和産品來看，其實項目定位就已經出來了，簡單的就是一個普通的剛需盤，交通是方便了、地段也還說得過去。

就是産品太雜亂、高層和洋房混建的，項目後期洋房二手房的價格會被高層的小區評估價拉低，而呈貢現目前不來就空置率很高、二手房嚴重倒挂新房的情況下，完全是喪失了競争對比性。

後期接盤的估計也就是本來就沒有多少錢的普通剛需的接盤俠。

第二個曼城都荟：地段上來沒得說，在主幹道旁邊、自帶社區底商商業體、地鐵口，精裝修1.5萬左右，這個樓盤我不想細說，主要是因為某些負面的東西，我不想誤導任何朋友，我隻能提個醒：選擇看這個樓盤的話，請慎重、我不多說。

第三個中交錦瀾府：這個項的開盤時間不久，近期爆出的銷售額在同一個片區也堪稱翹楚。毛坯底價均價在1.4萬左右。開發商也是是中交，項目整體定位是高端剛需改善住宅盤，産品是清一色的純闆房、項目規劃一樓是公共配套生活圈、沒有社區底商，也沒有其他類别的産品摻雜，地段也處于市政核心圈裡。

據朋友說的内部信息顯示目前買這裡的，官員領導占了一大半，看來這個倒是妥妥的高端圈層的有錢人呐、那如果未落定的雲大附中和呈貢一小敲定後是否能帶來不一樣的附加價值。

有一句古話說的好呀！你一定要學會融入高端圈子、和有錢人交朋友，正所謂圈子決定高度。

而現在對于投資來說大多都是選擇新房投資，因為筍盤一般人根本是搶不到的。

就像以上三個新盤對比總結下來，如果同一個片區考慮投資在資金充足的情況下，首選高端盤、因為像呈貢這種半成熟狀态的新區，隻有這種高端稀缺盤才能保證在市場不好的時候最扛跌、在市場好的時候能更好的凸顯出項目自身的優勢，從二手房價格自然也就會高于周邊二手房的價格，增值潛力也會發揮到最大化。

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