目前，中國的房産泡沫尚未呈現，稍有積蓄的，買房依舊是首選。2019年住建部出台了《住宅項目規範（征求意見稿）》，該意見稿列明“住宅建築應以套内使用面積進行交易”。各地在辦理不動産登記的時候多多少少還是貫徹了相關精神的，現有的不動産登記證上除載明房屋建築面積及專有建築面積外，還增加了分攤建築建築面積以及分攤土地使用權面積。

筆者認為，該規定實際上治标不治本，購房者從來都知曉，房産證上的面積包含了專有面積以及公攤面積。僅要求以套内使用面積進行交易，并不能增加交易的透明度。公攤面積并不會因為以套内面積交易而消失，業主的諸多權利還是需要通過對公攤面積的認定來明确。本文就公攤面積部分稍做論述。

1、房屋公攤可供參考的法律法規如下：

《建設部關于印發<商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則>（試行）的通知》

第八條 公用建築面積由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；

2、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

第九條 公用建築面積計算原則

凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。

整棟建築物的建築面積扣除整棟建築物各套（單元）套内建築面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積，即為整棟建築物的公用建築面積。

《北京市國土資源和房屋管理局關于重新印發《北京市商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤暫行規定》的通知

第五條 公用建築面積分攤原則

（一） 商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢内的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋内。

（二） 為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部範圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建築面積的，分别計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建築面積，為各次分攤的公用建築面積之和。

（三） 公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

2、公用建築面積按以下方法計算：

依據上述規則，我們基本可以理出兩個初步的公式：

(1) 整棟建築物的建築面積-整棟建築物各套（單元）套内建築面積之和-已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建築面積=整棟建築物的公用建築面積

(2) 各戶公攤建築面積=整棟建築物的公用建築面積×（各戶的套内建築面積÷單元内建築面積之和）

一般購房者在購房時，除了看一下房屋的基本結構、單價外基本上不會深究所購房産的公攤建築面積到底是多少，該數據正确與否。除了信息不對稱外，在有測繪報告的情況下，大部分購房者亦不想麻煩。筆者檢索了裁判文書網上的相關文書，基本上沒有單獨對戶内公攤面積有異議而提起的訴訟。

業主關注度比較高的是車位問題。随着2016年一則“全國首例小區車庫之争”的新聞在朋友圈瘋傳後，業主群裡漸漸習慣性地認為小區的地下車位理所當然歸屬業主。然而事實情況是怎樣的呢？筆者檢索了一下裁判文書，新聞源頭系南京星漢城市花園小區，關于該小區車位的判例僅一例，南京市鼓樓區人民法院2014年的判決（案号（2013）鼓民初字第1656号）。

事實部分

“經審理查明，1998年，被告星漢置業公司經建設、規劃部門的許可建設星漢城市花園小區，并按《南京市規劃局建築工程規劃設計要點通知》的要求，以0.2車位／戶的标準建設了地下車庫。建成後的小區，土地使用權面積為7697.60平方米，共用分攤面積為7697.60平方米。地下車庫的建築面積為2794.46平方米，規劃核準為36個車庫（被告實際建設59個車庫），作為獨立于商品房建築面積的部分在《南京市預售商品房備案證明》和《商品房屋登記備案平面圖》中得到了反映，但未取得獨立的銷售許可證。

2000年被告按高檔商品房定價辦法對星漢城市花園商品房自行定價銷售，并以均價100000元／車庫的價格向小區業主出售地下車庫的使用權，車庫使用權的年限同業主購買商品房的年限。現被告已出售35個車庫，其餘24個車庫由原告委托物業公司出租，收益歸全體業主。”

法院認定部分

本院認為，業主委員會是業主大會的執行機構，體現的是全體業主的意志，本案所涉車庫的權利歸屬與全體業主均有利害關系，作為代表全體業主意志的原告有權提起訴訟，故系本案适格主體，被告關于原告不符合主體資格的抗辯意見，本院不予采納。

根據《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第六條的規定，建築區劃内在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，歸業主共有。

星漢城市花園小區規劃核準車庫數量為36個，實際建設59個，故超規劃建設的23個車庫應屬業主共有。規劃核準的36個車庫中，按照2004年12月15日南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若幹規定（試行）》第六條的規定，應有不低于15%（最低6個）的車庫為業主保留。

因此，星漢城市花園小區業主實際有權取得的車庫為29個，原告要求确認其對小區全部車庫均有占有、使用、收益、處分的權利，依據不足，本院不予支持。被告已交付了24個車庫，尚應向原告移交5個車庫。因被告應移交的車庫已實際出售給小區其他業主，原告要求移交車位的請求實際無法履行，故原告有權要求被告支付5個車庫對應的出售價款500000元。

律師總結

從上述信息中可以看出，法院判定車位歸屬的首要條件：“是否獨立于商品房建築面積”，如果不獨立，那麼該部分車位計入了業主的公攤面積物業就應當歸業主共同所有。

涉案的車庫獨立于商品房建築面積，但法院還是判定了部分車位歸業主占有、使用、收益，為何？法院援引的法條：《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第六條 建築區劃内在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，歸業主共有。根據該條解釋，即使未計入公攤的車位，若在規劃用于停放汽車的車位外占用業主共有部分增設的車位應歸業主共有。

故此，房屋公攤除了關系到我們承擔了多少單元内的公攤，亦關系到小區内部的公攤問題，同樣關系到業主所購買或租賃的車位的歸屬問題。感興趣的可以問開發商要下數據，算算到底家裡被公攤了哪些部分，說不定樓下的車位也是業主共有的……

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