中國的二手房市場真正問題是什麼？

房産市場信息的不透明、虛假房源的泛濫、高企不下的傭金、備受诟病的信譽及層次不齊的服務，和事後缺乏完善的“問題”溝通渠道與機制……

也就是說，整條産業鍊和交易流程上，都是有問題的。在二手房市場，你可以看到地産這個傳統行業長久以來根深蒂固的弊端。“居者有其屋”，對很多中國人來說，都是一個夢。

鍊家二手房交易傭金2.7%的背後：羊毛出在羊身上

2011年8月26日，北京市發改委出台《關于降低本市住宅買賣經紀服務收費标準的通知》，規定二手房買賣時，500萬以下的房款付給中介的傭金将從2.5%下降到2%。而在實際操作中，一般中介公司都按照2.7%的比例來收取，即2.2%的中介費和0.5%的保障服務費（擔保費）。有業内人士表示，“其實這是行業潛規則，而目前鍊家在北京的市場占有率達到50%，利用壟斷優勢維持2.7%的中介費率，達到40%的超額利潤。”

顯然，這背後是羊毛出在羊身上的費用邏輯。鍊家隻是中介商，二手房買賣雙方都要為每一次交易付出很高的費用。

鍊家屬于典型的經紀人導向，把房産經紀人招到平台上，通過獲取高傭金，支持它的壟斷地位。2014年12月2日，鍊家宣布公開平台、将經紀人傭金提成提高到70%，消息公布後，包括我愛我家、21世紀不動産、思源地産等中介公司的房産經紀人陸續收到鍊家地産的挖角短信。這是想進一步壟斷北京等地的市場，擠垮其他房産中介公司，還繼續損害着買賣雙方的利益。

移動互聯網對地産的颠覆：大大降低中間成本

二手房交易的方式，在移動互聯網時代全面來臨的今天看來，是很落後的。信息如此發達，二手房信息卻不對稱。而高額的傭金造成這個行業大多數從業者都是吃青春飯的，沒有從根本上保證細水長流，各方受益。

移動互聯網能不能對地産特别是二手房交易産生颠覆呢？答案是肯定的。2014年，北京二手房成交慘淡，全年成交量有可能不足10萬套，為2009年以來最低，各種行業矛盾凸顯。從年初中介聯盟抵制安居客、搜房網，到鍊家全面終止與搜房網合作，再到無門店中介Q房網提出傭金提成高達85%，傳統中介正在發生劇烈變革。二手房中介領域的潛規則傭金比例大多數是在2.3-2.7%，差不多100萬的房子的中介傭金要2萬多，北京這樣的供方市場裡，買房客戶往往還要承擔10-20%的各種稅，經濟壓力太大，這也導緻了因為傭金過高而成交慘淡的現象。解決二手房行業矛盾最重要的辦法，就是降低中間成本，讓二手房交易回歸到各方都能接受的合理區間，行業發展才能可持續。

信息的更加公開透明，在交易平台買賣雙方信息更加對稱，利用移動互聯網甚至是可以免費實現的。這樣就沒有理由不降低中間成本。客戶體驗大大提升後，由于需求一直存在，交易量将會回歸到正常水平，二手房經紀人群體也将大浪淘沙，進入職業人才時代，大家不需要幹一票就走，基業長青，收入基于能力和經驗穩步提高，買房的人和賣房的人也都滿意，因為不需要付出那麼高的中介費。

思源在革自己的“命”：社區地産O2O

思源地産緊随鍊家之後作出調整，結果卻讓人大為吃驚：他們宣布二手房買賣傭金從原來的2.7%下降至1.5%，租房傭金減半，思源成為北京首家宣布大幅降低傭金的中介公司。思源是北方區一手房代理市場的老大，盡管二手房業務相對較弱，門店總數約50家，主要集中在望京、亞奧、國貿、雙井等東北區域。但思源地産常務副總經理、房通網副總裁楊皓表示，2015年門店将會達到200家，這些店都會成為思源的社區服務站。

在我看來，思源在主動革掉自己的“命”，又快又好的搭建社區地産O2O平台。思源剛剛上線的房通網，加上移動APP和官方微信客戶端以及400電話等，形成一個線上信息服務平台。房産交易，線下是必不可少的一環，大宗商品交易，總要去現場看房吧？所以，思源的社區服務站，就會成為就近接單、就近派單的線下網點，實用而高效。而不像鍊家号稱1000家門店，實際一個社區開2-3家門店非常浪費，很多僅僅為了打壓同行，形成絞殺。坊間盛傳，鍊家有計劃在一兩年内把門店減少到200家左右。

思源地産常務副總經理、房通網副總裁楊皓先生透露，“1.5%新标準推出僅月餘時間，思源各區域人均單量提升近40%，公司整體交易量提升了10%”，思源自降傭金反而提升了自己的業績水平，而經紀人因為客戶轉化率提高，成交量增加，收入也不少，而且日趨穩定。思源正在通過低價高品質房産信息服務赢得買賣雙方的信賴，而低傭高薪企業化運營吸引更多優秀經紀人加盟，又通過移動互聯網新模式降低各方成本，提高人均效益，實現了買方、賣房、經紀人和思源的四方共赢。鍊家和思源做出截然不同的調整，随着2015年二手房交易的競争更加激烈态勢出現，我想，民衆會更加受到實惠。

李燕和他的小夥伴們對大家開放的天方燕談（ID:tianfangyantan）。

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