揭秘長租公寓爆雷原因?2018年，随着“甲醛門”“租金貸”“投毒案”等一系列行業亂象的曝光，長租公寓行業快速發展的步伐被陡然喊停，由此轉入低谷期，接下來我們就來聊聊關于揭秘長租公寓爆雷原因?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

揭秘長租公寓爆雷原因

2018年，随着“甲醛門”“租金貸”“投毒案”等一系列行業亂象的曝光，長租公寓行業快速發展的步伐被陡然喊停，由此轉入低谷期。

三年前，在政策利好和廣闊前景吸引下，長租公寓成為衆人追捧的市場“藍海”，各路中介運營商、地産開發商、互聯網企業以及一衆創業公司，相繼切入賽道搶占市場份額。然而行業負面消息不斷、短期内爆倉頻頻，加之盈利模式不清晰，長租公寓行業迅速面臨拐點，陷入資金斷鍊、融資困難的惡性循環。2019年前7個月，僅有11家頭部長租公寓品牌獲得融資，同比下降70%。

投入成本高、投資周期長、收入回報低是行業普遍的痛點。諸葛找房數據顯示，目前國内租價水平最高的北上廣深四個城市，租金回報率均未超過2%，其中租金回報率最高的廣州也僅有1.94%。即使是自持房源的大型房企也在盈利模式上遇困。大玩家戰略收縮、小玩家陸續退場，各種迹象表明，長租公寓行業風口正逐漸褪去，正面臨新一輪的洗牌。

然而不可否認的是，長租公寓依然具有廣闊的市場前景。随着新一輪的洗牌，行業迎來并購潮，藍領公寓等新興細分領域也由此催生，馬太效應愈發凸顯。告别野蠻生長，長租公寓行業發展能否回歸理性，再度迎來春天？

一二線城市不同打法，廣州長租公寓市場潛力待掘

自2017年7月九部委聯合印發《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》以來，長租公寓行業迎來風口，各方主體争相湧入，關于長租公寓的廣闊前景與商業模式的探讨一度成為資本市場的焦點。

長租公寓是指租期為一年及以上的房屋租賃方式，一些長租公寓品牌還會對房源進行标準化裝修和家電配置，并在租戶入住後提供維修、保潔等服務。長租公寓目标客群主要為20-35歲的青年群體，以滿足該群體購房前的住房需求。

南都記者了解到，目前市場上的長租公寓有集中式和分散式兩種。集中式公寓一般為運營商租用整棟樓（或一棟樓中的數層）進行統一裝修、出租；分散式公寓則是分散在各小區的獨立房間，由運營商統一管理。

“在租賃市場中，一線城市與二線城市的界限十分明顯，由此帶來不同的商業價值。”一位不願具名的長租公寓董事長告訴南都記者，從供需端來看，一線城市流動人口較多，租房需求遠大于房屋供給，而二線城市租賃供給大于需求。

從租金來看，一線城市普遍高于二線城市，且近年來呈上漲趨勢。鍊家研究院數據顯示，以北京和武漢為例，北京房租從2009年到2019年上漲146%，而武漢房租從2017年至2019年下降了15%。

從房源來看，客戶的喜愛差異也決定了一二線城市開發商不同的建房情況。一線城市常見一兩居室的小戶型，房源緊俏；而二線城市房屋多為百餘平米的大戶型，不太容易出租。“一線城市運營商愁的是拿到房子，二線城市愁的是怎麼把房子租出去。”該董事長表示。

明源地産研究分析師艾振強曾表示，一線城市相對而言租金收益高，具有較高的杠杆率，不過受較高租金的影響，要發揮杠杆效力必須保證很高的出租率。因此，一線城市運營商若實現規模擴張需要有極強的出房能力，将空置率控制在低位；二線城市則需要拿到低價房源，以及獲取期限足夠長的租金。

與其他一線城市相比，廣州的租賃市場有其獨特性。樂乎公寓創始人羅意曾在媒體采訪時表示，大量城中村公寓使廣州長租公寓呈現出高度去中心化現象。與本地長租公寓普遍的“白領”目标客群不同，城中村公寓将目标客群鎖定在收入一般、但有強烈租房需求的人群，從這一角度來講對本地長租公寓市場份額構成壓力。

“廣州作為一線城市，人口密度大，外來人口占75%以上，租賃房屋需求是剛需，這個市場還是有很大的開發空間的”，廣州自如有關負責人對南都記者表示，不過自如公寓剛入駐廣州時還是會出現一些“水土不服”的現象。一方面，自如的委托租賃模式對于廣州很多業主來說屬于新興模式，不敢輕易嘗試；另一方面，廣東人更習慣與熟人合租或選擇整租，對與陌生人合租的擔憂會多一些。

迅速膨脹下行業亂象頻出，前七月融資同比下降七成

盡管區域租賃市場存在差異，各方主體對商業模式的探索也不盡相同，長租公寓行業的廣闊前景俨然成為業内共識。據中國指數研究院，預計2020年我國租賃市場規模将達1.71萬億元，至2027年長租公寓市場整體容量将達到5萬億。

“未來7年，租賃業将是我國房産市場中增速空間最大的市場。”上述長租公寓董事長向南都記者介紹，美國和日本租賃市場在房産市場占比分别為29%和27%，而中國租賃市場占比僅為6%，由此來看，長租公寓市場在未來幾年會釋放巨大潛力。

在一系列政策紅利與巨大的市場空間吸引下，長租公寓成為各方主體跑馬圈地的戰場。以自如、相寓為代表的中介運營商，以萬科、龍湖為代表的地産開發商，以阿裡巴巴、騰訊為代表的互聯網企業，以及一衆創業公司，都相繼并入賽道搶占新興的市場份額。據邁點研究院統計，截至2017年底，國内重點城市中集中式長租公寓門店超2000家，房間數量超16萬間，分散式長租公寓房間數量超過150萬間。

然而伴随着主體的混雜多元，長租公寓種種問題也開始顯露。2018年“甲醛門”事件可謂讓蓬勃發展的行業迎來“當頭一棒”。據南都此前報道，在租賃需求與成本控制的刺激下，不少長租公寓企業壓縮房屋周轉時間，在裝修完成後即出租，所配置的家具也沒有産品質量說明，裝修質量差、甲醛超标等問題給租戶的生活和健康帶來嚴重影響。

而為了實現規模快速擴張，一些企業選擇“高收低租”模式，以高價從房東手裡拿房并按月付或季付方式交租金，再以低價出租給租客，一次性收取半年或一年租金，利用時間差形成的資金池搶占市場哄擡房價。然而高風險也導緻企業爆倉不斷，8月13日南京樂伽公寓就因此而宣告停擺。南京租客王先生向南都記者表示，樂伽的“高收低租”令他與房東協商續租時在租金上始終未達成一緻，面臨被驅趕的境地。“樂伽誤導房東高估市場價格，房東們都樂意将房屋交給樂伽，導緻對租房市場形成壟斷，也擡高了租價。”王先生表示。

南都記者發現，在這些爆雷的企業中，“租金貸”模式也頗為常見。為了租金快速回籠，個别長租公寓在租客不知情的情況下或誘導租客申請租金貸借款，被迫為爆雷的運營商或長租機構買單。

“高收低租”搶占市場份額、“租金貸”快速回流、甲醛超标危害租客健康、隔斷房試探法律法規邊緣、短期内爆倉頻頻……一時間，各種行業亂象将長租公寓推至輿論的風口浪尖，使其在房東租客的聲譽大幅下降，在資本方面也遇冷。據CVsource數據，2018年共發生49起長租公寓投資事件，然而下半年比上半年下降47%。2019年前7個月，僅有11家頭部長租公寓品牌獲得融資，同比下降70%。

中原地産分析師盧文曦曾表示，長租公寓這兩年發展确實存在一些問題，比如資金短缺、頻繁爆倉等，處在一個野蠻生長的階段，險資投入市場風險較高。

談及最近企業的困擾，前述長租公寓董事長也表現出些許無奈：“自2018年下半年以來，公司在融資、找房、租房等方面困難很多。”同時還表示，一些企業趁着前幾年國家政策和市場紅利入局，沒有通過品牌化服務化的運營沉澱價值，在長租公寓行業形成‘劣币驅逐良币’的現象，緻使行業面臨消費者及投資者的信任危機。

痛點：大型房企放緩擴張 創業公司接連爆倉 盈利難題待解

從2016年的資本熱捧到目前市場遇冷，長租公寓行業發展至今面臨諸多考驗。一方面，行業短期“爆雷”頻現暴露出部分入局者一味追求規模擴張的錯誤認知，而另一方面，各方對資金的渴求與控制成本的各種手段也從側面反映了長租公寓長期面臨的經營壓力。

南都記者了解到，在業内人士普遍看來，長租公寓是慢行業，賺不了“快錢”，前期投入成本大、回報周期長、投資回報率不高是該行業共同的痛點。克而瑞監測數據顯示，在長租公寓盈利方面，目前國内20個重點城市公寓租金回報率為1%-3%(一線城市低于2%)，遠低于國際公寓8%-10%的水平。

根據龍湖内部測算，長租公寓的資金成本要控制在4%左右，且持續投入才能實現盈利，這對小型企業而言面臨極大的壓力。自2018年來，衆多長租公寓被曝面臨經營困境。南都記者粗略統計，2018年1月至2019年8月，從杭州鼎家、上海寓見、長沙咖菲貓、北京昊園恒業，再到南京樂伽公寓，先後有近20家長租公寓出現資金斷鍊或被收購的情況。

即便是自持大量房源的地産開發商，在盈利模式上也遇到難題，部分房企正退出這一賽道。萬科是較早切入長租公寓行業的地産商，2008年便開始在廣州試水長租公寓。根據克而瑞發布的《2019年上半年中國長租公寓規模排行榜》（以下簡稱《規模排行榜》），萬科泊寓以擴展規模23萬間和開業規模7萬間排名第一。不過泊寓方在萬科2018年三季報發布時表示，雖然目前在長租公寓市場做出了規模，但還處于摸索階段，利潤較低，因此不設盈利目标。

位列《規模排行榜》第二名的龍湖冠寓也同樣面臨着盈利困境。龍湖2018年年報數據顯示，2018年冠寓租金收入4.2億，整體出租率僅有50.1%。而較早入局的房企朗詩集團，在5月公告宣布剝離長租公寓業務，财報顯示2017-2018年其長租公寓闆塊總虧損額達2.24億元；6月，遠洋集團也宣布計劃剝離長租公寓，從其2016年入局到宣布退出不過三年時間。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾在媒體采訪時表示，房企剝離長租公寓業務，其實是體現在資本方或運營方的降溫。這種降溫多少說明了一點，即過去資本追加的繁榮是難以維持的，如果租賃市場不認可，那麼項目就難以消化。

廣州自如相關負責人向南都記者表示，中國長租市場一直存在，卻尚未形成明晰的行業邊界。一方面，租住場景衆多，從租到住是一個長周期的服務鍊條。另一方面，也正是基于複雜瑣碎的居住需求，長租領域入局者衆多。服務鍊條繁雜，運營者的屬性多元，都讓長租行業的邊緣趨于模糊，專業門檻不明晰。

行業洗牌期：新興細分領域顯現 馬太效應愈發明顯

随着大型房企的戰線收縮和創業企業的漸次退場，長租公寓行業發展正逐步回歸理性。雖然仍然面臨諸多難題，但長租公寓行業市場前景廣闊是毋庸置疑的事實。

南都記者梳理資料發現，長租公寓行業目前正迎來并購潮。2019年1月18日，蛋殼公寓2億美元收購愛上租公寓；1月22日，灣流國際并購星窩創享青年公寓；4月17日，我愛我家宣布将全資收購藍海購，增強公司在房産經紀和長租公寓業務方面的運營能力；5月29日，安歆集團宣布并購逗号公寓，發力藍領公寓。

一些新興細分領域也開始嶄露頭角。藍領公寓是指租賃型職工集體宿舍，根據安歆發布的藍領租賃報告，2018年我國藍領人口約2.88億人，且呈逐年上升趨勢。圍繞着藍領公寓的資本動作已悄然興起。數據顯示，2017年藍領公寓融資額度還不到50億元，2018年已經突破100億元。

同時，随着長租公寓行業重新洗牌，以及租客對住房品質要求的提高，專業化長租運營商的需求将充分釋放。前述董事長表示：“解決城市房屋的空置率，提供良好的服務，才能形成長租公寓長遠的競争優勢。”同時還指出，對标日本和英國，機構化租賃市場在整個租賃市場的占比分别為83%和66%，而中國機構化租賃占比不足5%，對品質租賃的需求将催生專業運營機構。

在自如CEO熊林看來，長租公寓的行業價值，是通過提供精細高效的運營，為城市廣大年輕人或業主提供高品質居住産品和生活服務。“長租公寓行業盈利能力不僅看租金差價，還要看所在城市的發展潛力。”上述董事長表示，城市經濟發展好，GDP增長，租金則會上漲，長租公寓利潤也就随之增長。

行業洗牌期，馬太效應愈發顯現。南都記者注意到，在長租公寓企業融資普遍遇冷的情況下，一些頭部品牌依然受到資本青睐。3月，魔方集團與蛋殼公寓分别獲得1.5億美元與5億美元融資；6月，自如獲得泛大西洋資本領投的約5億美元的B輪融資。據CVsource數據，2019年前7個月獲得融資的11家長租公寓品牌中，除上述三家企業外，還有窩趣、鍊家網、鄉墅等頭部品牌。

采寫：南都見習記者 陳菁钰

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