自拿地之日起，龍湖迪鑫九裡晴川就頗受争議，該樓盤位于鹭嶺路以南，長安山北麓，處于老倉山上渡區域内，靠近“三件套”，坊間一緻看衰，可是這個樓盤卻意外的去化成績不錯。

截止2022.1.4日，該樓盤共上市328套住宅，其中已售188套，去化率已達57%。與同闆塊其他樓盤相比，成績不錯。一起來看看性價比如何？

一、土拍溯源

據樂居福州新聞中心土拍數據查詢，2020年12月16日，龍湖地産以起始價6.36億元競得福州宗地2020-64号（倉山原閩東電泵廠及民天食品廠出讓地塊）。樓面價約7563.86元/㎡，出讓面積84.08畝，容積率1.5，需建設3.34萬平自持社會租賃住房。

該地塊為純住宅地塊，且位于福州二環内，土拍時僅龍湖一家參與競得，将其開發成低密洋房社區。龍湖以别墅的标準造洋房，其口碑在市場上是有目共睹，同時，2字頭均價、超90%得房率，對于剛需群體具有一定吸引力，面市後取得的去化效果不錯。

二、樓盤分析

龍湖迪鑫九裡晴川為二環内少有的純商低密洋房社區。項目占地約85畝，共規劃14棟9F-11F洋房、小高層，共492戶，樓間距比約1：1，樓層低、較高層而言通風采光效果好。

此外，據現場置業顧問介紹，社區西北處另做隔斷，配建3.34萬方自持社會租賃住房，龍湖冠寓，後期由龍湖運營。

在社區安防上，采用人車分流的社區管理模式，并且注重業主的居住安全隐秘性，小區門、單元門、入戶門均需要刷卡才可以進入。

在社區規劃上，利用社區架空層及綠地打造兒童遊樂區，健身區，瑜伽區、品茶區、閱讀區等功能區域，滿足不同年齡群體的活動需求。

在社區外觀打造上，采用真石漆材質及基座多彩漆，入戶門頭局部幹挂石材，配合玻璃欄闆，整體外立面較為美觀。并且入戶首層大堂背景牆均采用定制仿大理石陶瓷薄闆，更為典雅。整體來說，項目由龍湖操盤打造，整體居住品質較好。

三、戶型分析

龍湖迪鑫九裡晴川共規劃三種戶型，建面約89㎡三房兩廳兩衛戶型、建面約125㎡四房兩廳兩衛，建面約168㎡（頂層複式）三房兩廳三衛，一梯兩戶、南北通透，得房率約90%以上。

建面約89㎡戶型，三房兩廳兩衛設計，該戶型共兩個單元，一梯兩戶設計，摒棄了以往中間套受到北側連廊及采光井的影響，整個戶型無過道浪費空間，近100%空間利用率。入戶設計了外開門，擠占戶内空間；獨立玄關，隐私性更好，得房率在90%左右。

建面約125㎡戶型，四房兩廳兩衛設計，該戶型套内面積達117㎡，得房率約94%，相當于市面上建面約140㎡産品的實得空間。主卧套房式設計，步入式衣帽間、幹濕分離衛生間，居住舒适度高，北側的房間可以作為多功能空間，可以是客卧，也可以改造成茶室、娛樂廳，甚至健身房，滿足不同時期的居住需求。

建面約168㎡ 頂層複式，三房兩廳三衛設計，上下兩層空間，獨立入戶，空間更加私密，實際得房率高達118%，完全負公攤。上下樓層實現了良好的功能分區，一層可以作為大尺度的接待空間，二樓作為起居空間，樓上樓下動靜分離，老人與夫妻卧室分層布置，便捷了老人起居，又減少了作息差異的互相幹擾。

四、區位分析

龍湖迪鑫九裡晴川位于福州二環内，老倉山上渡區域内。項目周邊配套齊全，有上渡中心幼兒園、南台實驗小學、倉山萬達、萬寶商圈、省立醫院（金山分院）等各項教育、商業配套，片區内多以住宅用地為主，居住氛圍濃厚。

公共交通路網成熟，多條公交線路可通達全城。如果自駕也很便利，通過北側的鹭嶺路向東可連接鳌峰大橋到達福州海西金融中心和台江萬達、上下杭、老倉山；向西可以直達二環，到達閩江北CBD、蘇寶萬商圈。并且北側還與閩江大道連接，可以到達浦上商圈，前往倉山萬達、愛琴海購物。唯一不足的是，片區短期内無地鐵配套加持，較為遺憾。未來将有地鐵6号線、10号線經過。

五、價格分析

龍湖迪鑫九裡晴川參考價格2.5w/平，該樓盤以小高層、純商房、低容積率、中小戶型為主，且位于福州二環内，相較于部分外圍區域的樓盤，具有一定價格優勢。對比周邊在售新房價格：

①奧體金茂悅：2.6W/平（安商房）

②水晶榕著：2.6W/平

③旭輝江山雲出：2.8W/平（配建公租房、安商房）

④正祥鳳林别舍：2.9W/平

⑤中駿世界城：3.3W/平（帶裝修）

與周邊二手房相比，該片區多以安置房、次新房社區為主，二手房挂牌價格約3.5萬/平。如：融僑美域3.6萬/平、禹洲金輝裡3萬/平，海潤尊品3.2萬/平，社區品質與龍湖還是有一定差異。

該社區僅僅規劃了14棟9-11層洋房，一共492戶。低密 住戶少帶來的直接好處就是，能擁有遠超高層或是其他同類産品，更多的園林綠化。加上龍湖良好的品牌口碑，在市場上的認同度更高。

總而言之，2.5w/平的價格在該闆塊内較有優勢，加上該樓盤距離“三件套”有一定距離，受其影響有所降低。項目主打89㎡的中小戶型産品，在二環内并不多見，對于部分剛需群體而言，有一定吸引力。

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文章來源:樂居買房

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