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這段時間，鄭州新政一錘接着一錘。

其中最重磅的，應該是這條：

鄭州印發《鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）》，出台棚戶區改造房票安置細則。

通俗點說，房子被拆遷後不再按面積賠償安置房，而是折算成等價的錢，給你房票，拿着房票就能到鄭州八大區買房。

這對于當前的樓市來說，是個大變化！

究竟如何折算房票？

6月17日，二七區張貼公示，關于婁河村拆遷安置采用貨币化房票安置方式。

經具備相應資質的第三方評估機構對婁河村安置房評估，評估價為6020元/㎡。

也有小道消息說，三環内8000元/㎡左右，四環内7000—7500元/㎡左右，四環外6500—7000元/㎡左右。

最重要的是，房票安置還有獎勵政策。

比如用房票買房，可以拿到額外8%的獎勵。

舉個例子，如果選擇現金補償是200萬，選擇房票就是216萬，可兌現周期是1年，1年到期，自動回歸到現金補償。

且給予3個月過渡費，不限購，還有稅收優惠和子女入學便利。

再結合前幾天明确的：

對接國開行3000億元棚改資金，确保6月底前集中簽約6萬套安置房。

按照0.5比值房票，對應的可購買商品房大約3萬套。

3萬套是什麼概念？

這是鄭州近幾年商品住宅銷量走勢。

可以看到，3萬套占比可不小！

如果這個政策執行得當，會直接影響未來幾年的鄭州市場！

2

這裡面，影響最大的是那些可能拿到房票的城中村。

那，鄭州還沒有拆遷的城中村都在哪裡？

直接說答案，涉及鄭州主城八大區，主要集中在：

金水區：金水北三全路國基路、楊金片區、金水老城小部分；二七區：二七運河新區、西南四環外；中原區：常西湖新區、中原新區；惠濟區：江山路沿線、大河路沿線、北四環外；管城區：南四環沿線、南四環外；高新區：西四環外高新新城（包含雙湖科技城）。

未來幾年，有地緣情節的村民拿到房票，會在原來所屬的闆塊或同區域内更好的闆塊買房。

那麼，對房票湧入的闆塊就是利好。

具體會影響到哪些闆塊和哪些項目呢？

金水區内，對金水北、楊金片區、金水老城的優質項目是直接利好。

比如：

金水北的保利大都彙、美盛教育港灣、瀚宇天悅城、碧桂園雲境等。

楊金片區的萬科未來時光、正弘璟雲築等。

金水老城的萬科古翠隐秀等。

中原區内，對常西湖新區、中原新區的樓盤銷售是利好。

同時也間接利好中原老城的優質項目，比如萬科山河道二期、華潤琨禦府新地塊等。

惠濟區内，有助于江山路沿線、大河路沿線、北四環外的項目去化。

也利好同區域更靠近主城的萬科翠灣中城、招商時代錦宸等。

同時，惠濟的房票也有可能進入金水區和鄭東新區的優質項目。

管城區内，對南四環沿線、南四環外的樓盤銷售是利好。

也間接利好管南三四環間、管南老城的優質項目，比如電建洺悅融園、新城時光印象等。

同時，管城的房票也有可能進入經開區和鄭東新區的優質項目。

高新區内，對西四環外的高新新城（包含雙湖科技城）的樓盤銷售是利好。

同時也間接利好高新老城還不錯的項目，比如保利文化廣場、朗悅公園府、謙祥雲栖等。

二七老城的好項目不多，不過對二七運河新區、西南四環外所在的項目去化是利好。

參考之前許昌和信陽類似的政策，房票安置會考慮到村民居住的急迫性和安全性。

所以，具體可以用房票的項目很可能是一些現房、準現房，或是國央企以及資金實力較強的開發商項目。

還有一點很關鍵，購房款要求不低于房票票面金額的90%。

200萬的房票要買的房（包含儲藏室、車庫等），總價必須在180萬以上。

如果是大額房票，更利好價格偏高的改善盤。

3

更近一步來看，這些未拆遷的城中村都在各區四環沿線的外圍闆塊，也是庫存量最大的地方。

目前整個鄭州的住宅庫存到底有多少？

這是鄭州近幾年的商品住宅庫存量和去化周期。

一般來說，去化周期超過12個月就是明顯供過于求的市場了。

可見，目前鄭州庫存量還是比較大的，是供過于求的市場。

具體來看，鄭州主城有5個區域庫存超過18個月，分别是金水區、中原區、管城區、高新區、二七區。

鄭州近郊區域去化周期全部超過20個月。

其中，港區最高，去化周期36.1個月。

其次是中牟26.3個月，荥陽24.2個月，新鄭21.6個月。

而庫存相對較少的是鄭東新區、惠濟區和經開區。

鄭東新區去化周期14.9個月，惠濟區12.8個月，經開區3.2個月。

房票安置，最終目标還是去庫存。

這次，高庫存區域正好可以通過房票安置原地釋放一波購房需求。

除了庫存壓力太大，地方的财政壓力也巨大。

目前全國重點城市中，有超過12個城市土地财政依賴度超過100%，鄭州就是其中一個。

賣地收入在持續下滑，土地依賴度高的城市，怎能不着急？

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2015年啟動的那一波去庫存，貨币化拆遷威力巨大，對鄭州房價的帶動也很顯著。

基本上2015、2016、2017年鄭州每年的棚改量都超過了10萬套。

同時，鄭州房價也從2015年的均價9千多漲到了2018年的14000多。

如今，鄭州又重啟去庫存，房票安置接力。

那，鄭州還會出現新的大漲周期嗎？

幾乎不可能。

樓市真的跟以前大不相同了。

人口紅利終結、城鎮化人口增量減速，将是未來的一個趨勢。

況且，居民杠杆率在2020年底升到曆史最高值64%之後，進入到了一個相對平衡值。

可以對比的數據是，2015年的居民杠杆率隻有40%。

擁有太多套房子，如果不能順利交易出租的話，将是未來沉重的負擔，而不再是收益。

有這樣一個數據，鄭州八大區現在大約還有80個沒有摘地的城改項目，體量不小。

如果棚改速度加快，房票安置模式可行，确實能加快樓市去庫存，帶熱部分市場。

也許，很多現在半死不活的開發商就真的得救了！

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