不動産登記基本原理

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登記最初是行政管理的重要手段，為行政管理而設置的登記制度為民法實踐所用。從民法的視角看，登記的目的僅在于公示。（公示的關鍵在于誰可以查閱公示的内容？如果公示的内容不能被利害關系人查閱則公示制度毫無意義，至少能查閱該不動産上最基礎的權利登記信息。）//動産随時可移動，其登記沒有意義，機動車、船舶、航空器作為特殊動産例外的可登記（為路政管理、違規追查已經構建起成熟的登記體系為民法所用，如機動車與駕照等相關聯，具備特定性）

《民法典》第209條***： 不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

本條的目的在于說明處分行為發生效力需要登記；注意本規定有但書，因此必須明确哪些不動産物權需要以登記的方式進行公示。【按照所有權、用益物權、擔保物權——不動産（土地、房屋）的思路】原則上，房屋所有權轉移；//建設用地使用權設立、居住權設立；//不動産抵押權設立以登記為生效要件。

例外：由于我國實行土地公有制及不動産登記制度本身的不完善，法律規定的例外情形較多，具體而言，包括：

（1）土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立，登記不是土地承包經營權設立的要件；

（2）宅基地使用權的物權變動不以登記為其要件；

（3）地役權自地役權合同生效時設立，登記是對抗要件（不登記不得對抗善意第三人），而非生效要件。

1. 登記機構

一、《物權法》出台前的登記機關的分散

二、《民法典》第210條（《物權法》第10條）：不動産登記，由不動産所在地的登記機構辦理。國家對不動産實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

三、《不動産登記暫行條例》第6條：國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動産登記工作。

2. 登記簿與權屬證書（以登記簿為準！）

一、《民法典》第216條（《物權法》第16）：“不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據”。

（1）應理解為推定效力：登記簿上記載的權利人推定為物權人。（不動産登記簿并不絕對正确）

（2）《物權法解釋（一）》第2條：當事人有證據證明不動産登記簿的記載與真實權利狀态不符、其為該不動産物權的真實權利人，請求确認其享有物權的，應予支持。

不動産登記與不動産物權法律歸屬之間的關系：基本原理在于不動産的法律歸屬在任何情況下都以登記簿為準顯然有失偏頗，此說法隻有在權利推定或公示的效力，通常涉及善意第三人，一個登記簿上的權利人将登記在其名下的不動産的權利讓渡給善意第三人，一個交易相對人信賴登記簿的記載本身構成善意。相對于善意相對人來說，一個錯誤的登記不應該影響後手基于對登記簿記載内容的信賴而取得的權利。//在沒有涉及善意相對人的場合，如甲乙就不動産的權利歸屬産生争議時，應當在充分舉證的情況下确認權利的真正歸屬，而非絕對以登記簿為準。

二、《民法典》第217條（《物權法》）第17條：“不動産權屬證書是權利人享有該不動産物權的證明。不動産權屬證書記載的事項，應當與不動産登記簿一緻；記載不一緻的，除有證據證明不動産登記簿确有錯誤外，以不動産登記簿為準”。

3. （債權）合同效力與不動産物權變動效力的區分

一、《民法典》第215條（《物權法》第15條）：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動産物權的（債權）合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

二、實際上仍是負擔行為與處分行為的“任督二脈”問題

三、表現：

（1）房屋買賣合同的（債權）效力與房屋所有權轉移的物權效力區分

（2）不動産抵押合同的效力與不動産抵押權設立的物權效力的區分

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