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昨天我們寫到了昆山房價上漲比較明顯的是玉山城西闆塊和玉山老城區的優質學區房。

延伸閱讀：學區房炒到單價16萬！昆山房價暴漲背後的原因是……

其實，昆山房價的上漲是從花橋闆塊開始的。

從春節後，昆山花橋的熱度就在不斷走高，最近發酵得更為明顯……

每個售樓處都是人擠人，門口無法停車，銷售忙到接待客戶都接不過來...客戶不僅有昆山本地的，還有上海的、杭州的、蘇州市區的，基本上每個項目都在進行快速地去化……

年後花橋的二手房成交量開始急速回升，這個月二手房成交更是火爆，房東挂牌預期也在不斷上漲，甚至開始惜售，新房售樓處再現人潮如織、排隊買房的現象，即使優惠收回，還是逢開即磬。

網上還傳着一張圖，說很多昆山花橋的房東都不敢收押金了，準備随時跳價。

這就是近兩個月昆山花橋的樓市現狀。

我們從數據來看，截止發稿前，昆山花橋新房住宅供應面積為11.4萬㎡，成交面積為33萬㎡，供求比僅為0.34！供嚴重小于求！

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為什麼會這麼火熱？

最根本的原因還是受到上海的影響。

這是花橋特殊的地理位置決定的，花橋位于昆山、嘉定、青浦交界，有“上海後花園”之稱。

花橋不僅與上海接壤，而且有地鐵11号線直達上海。一條地鐵就可以直達上海市區的徐家彙商圈，甚至比上海郊區的金山、奉賢等區到上海市中心還要方便。

地鐵與上海無縫對接，是昆山花橋能夠常年位居江浙兩省臨滬第一鎮的根本原因，太倉浏河、吳江黎裡其他臨滬小城，尚未實現地鐵直達上海，都需要公交接駁才行。這也是昆山花橋的獨特優勢。

連通花橋地鐵站的蘇州市域S1線目前也在建設中，等建成後，花橋既可以通過地鐵11号線抵達上海市區，也可以乘坐地鐵S1線到蘇州工業園區以及其他區域。

從“接軌”走向“融入”，如今的花橋，與上海幾乎可以算是“同城”，這也順應了長三角一體化的趨勢。

花橋由于其靠近上海且地鐵直達的優勢，成為那些因各種原因無法在上海安居的年輕白領們的優質選擇。

我們知道，上海房價高企，且在2020年又經曆了一波普漲，加上上海限購，房票稀貴，讓那些想在上海安家卻預算不足的年輕人選擇了花橋。

盡管通勤也要數小時，但是均價2萬元/㎡的花橋相較上海市區還是有很多優勢，一套2、300萬的房子，就可以支撐他們在大上海繼續打拼。

所以每天都有無數年輕人往返于上海與花橋之間，他們居住在花橋，工作在上海，過着雙城生活。

另一個重要方面，上海樓市調控十分嚴苛，在去年樓市起勢後，調控加碼，限購升級，這些政策，精準擊打投資客的同時，也讓一部分人驟然失去房票。那麼這一部分購買力，不得不外溢到花橋。

僧多粥少，供不應求，直接體現在昆山花橋房價與市場行情上。

也正是由于地理位置靠近上海，所以自然而然地受到上海2020年樓市的沖擊。

2020年，上海房價從年初開啟上漲，成交均價突破5萬元，新房成交均價累計上漲5.68%。疫情之後，上海熱盤頻出，不斷推高市場熱度。新房認籌率極高，大概率搖不到新房；二手房市場的成交量和成交金額創四年新高……

2021年開春後，昆山花橋樓市開始火速回暖，到如今行情火爆，似乎比上海晚了3到4個月。

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2016年3月，上海樓市調控政策出爐，二套房首付50%/70%，認房不認貸，外地戶籍需要5年以上社保或者個稅記錄，購房資格從2年社保變成5年社保，嚴重傷害了上海樓市的購買力。

于是這部分購買力轉移到了環滬的第一站——花橋。

我們從2016年1-12月花橋新房成交均價走勢圖來看，2016年3月，上海調控政策出爐，二套房首付比例提高、認房不認貸、外地戶口社保和個稅從2年提高至5年，随後的幾個月中，花橋樓市迎來了高光時刻，房價也随之上漲。

2016年7月12日，象嶼拿下花橋經濟開發區光明路西側、商銀路北側地塊，成交樓面價為17480元/㎡，溢價率達到206.67 %，刷新花橋樓面價天花闆，花橋地王誕生。

當天昆山大道房地産開發拿下金變路南側，遠政路東側地塊，成交樓面價為14240元/㎡。

2016年，花橋的土地市場僅僅出讓了兩塊地，皆遭到房企的激烈争奪，甚至出現了206.67%的溢價率，可見房企對花橋樓市的深度看好。

兩個多月後，蘇州發布限購政策，昆山在限購範圍内，從此花橋樓市進入冰封狀态，到2020年底，整整四個年頭，花橋處于長時間的橫盤甚至回落狀态。

2019年蘇州樓市724調控新政，對花橋的影響就更大了。

盡管衆多在售項目推出了花樣繁多的優惠活動，以“人才購房”打通限購障礙，更以“送面積”來吸引置業者，但不少項目的銷售情況仍不容樂觀。

由于前期需求存在透支、後期增長乏力，花橋樓市降溫已久。2016年第二季度至第三季度那一波樓市行情太旺盛了，且投資客進場，市場上實際的購房需求沒那麼高。政策一降溫，環滬投資的需求在明顯減少，花橋樓市徹底‘歇菜’了。

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目前到底是哪些人在搶花橋的房子呢？

第一類人：在上海房票用光的投資客，限購之下，還想從樓市中獲得紅利。

第二類人：在上海買房預算不足的人，選擇目前房價窪地花橋。

如今蘇州的限購雖然嚴苛，但是人才落戶門檻較低，完全可以實現先落戶後買房。

花橋樓市還能火多久？

從土地市場來看，整個昆山供地始終相對節制，價格走勢平穩，地價體系基本定型，花橋也不例外。

今年市場信心及熱度提升，2021年市場供應放量，2021年全年成交量同比預計增加，均價将會維穩。

*本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

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