上篇文章說說片區綜合開發的起源已經介紹了片區開發的起源，這篇文章将具體探讨現在主流的投資人 EPC模式。

政府想要發展卻缺錢，社會投資人想發展也有錢，一拍即合，共同助力高質量發展。

在具體探讨投資人 EPC之前，先來看看北京京投ABO。

北京京投ABO

2016年，北京交通和北京京投達成授權經營協議，在授權經營協議中明确規定，京投公司提供北京市軌道交通項目的投資、建設、運營等整體服務。

先來看看交易路徑，北京市政府授權京投公司負責軌道交通項目，并支付給北京京投公司相應的授權經營服務費，具體項目實施由北京京投公司負責，可以理解為隻看結果，過程放權。

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具體内容可以分為兩種情況。

第一種是如果對于市場化條件不成熟的項目，由京投公司通過公開競争機制選擇建設管理單位、運營單位，對軌道交通項目進行建設、管理和運營，建設資金由北京競投公司出，後期軌道交通運營收入歸北京京投。

這種模式基本就是BT。

第二種是市場化條件成熟的項目，由京投公司協助政策采取PPP模式進行實施。政府公開選擇社會投資人，京投公司和社會投資人成立項目公司，由項目公司投入項目建設資金建設、管理、運營軌道交通項目。

兩種路徑中，軌道交通項目所需資金均由競投公司/項目公司進行投入，可以使用自由資金或通過金融機構融資，政府隻需出授權經營服務費即可，對于政府來說，所承擔的資金壓力小很多，而且軌道交通交給企業來做，效率也更高了些，何樂而不為呢。

再來看看資金路徑。

根據協議約定，市政府每年向京投公司撥付295億元授權經營服務費，用于軌道交通項目建設、更新改造和運營虧損補貼等，同時京投公司也需要充分發揮自身的融資功能，籌集項目建設、運營所需的剩餘資金，保障項目順利推進。

由資金路徑可以看出，項目建設所需資金的的40%由政府支付服務費落實，60%由京投公司外部融資解決。

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基建項目投資巨大，回報期長，如果單純采用傳統政府投資模式預計難以運作，而采用ABO模式則把市政府由公共産品的供應者變成了監管者和制度制定者，京投公司由單一的投融資平台變成了市場資源的整合者，并提供公共産品和服務，也提升了北京市軌道交通服務水平。

這也就是2016年京投公司ABO的大緻内容，後續基建設施中也探索出“鐵路 土地綜合開發”模式，這種模式實現了鐵路建設和沿線土地綜合開發的相統籌，帶動沿線城鎮化，有效提高周邊土地的利用效率。

根據此模式，此後延伸出“基礎設施 土地綜合開發”模式，在F EPC受限後，投資人 EPC應運而生，走出一條花路。

目前，尚未有具體關于ABO的文件發布。

投資人 EPC模式

接下來聊聊投資人 EPC模式，交易路徑基本和PPP路徑相似，基本就是右側的加工變型。

• 授權實施主體

首先由政府授權已市場化經營的平台公司作為項目開發、投資、建設、運營的實施主體。

• 公開招标

由實施主體（平台公司）進行公開招标方式引入社會投資人（投資人 EPC），一般為兩标并一标。

• 合作開發運營

由平台公司和社會投資人按照股比成立項目公司，由項目公司負責項目土地整理、勘察設計、基礎設施和公共設施建設、運營等内容。

• 托底競拍

社會投資人可選擇區域内經營性土地進行競拍。

• 退出機制

合作期滿後，項目公司進行清算，或者社會資本方通過其他合法合規方式實現退出。

• 回報機制

一般項目資本金由股東按比例出資，剩餘資金由社會投資人進行融資或使用自由資金。項目還款來源一般為土地出讓金留存部分，按照約定的投資回報給到項目公司。

整個交易路徑看着是十分簡單的，但每一個步驟在具體操作過程中又十分複雜，展開都是一篇大文章，涉及各種條條框框的限制，也和政府态度密切相關，所以談下來一個片區開發項目比拿一個招拍挂的地難多了。

政府要規避債務和隐形債務，所以每嘗試一步都是在合法合規的邊緣瘋狂試探，基建項目投資大、周期長，對政府和社會投資人都是一種考驗，需要設計好每一個環節，保證交易路徑實現閉環以及合法合規。

現在很多公衆号文章分析項目投資模式和合規性，可以研究一下，但更重要的是要形成自己的思考模式，去分析對與錯。

上述交易路徑隻是最普遍簡單的一種，需要根據每個項目具體情況進行重新設定和規劃，如何包裝項目，項目内容包含什麼，項目如何進行平衡，投資回報如何計算，投資回報包含哪些内容等等。

這些内容也等之後慢慢說吧。

片區開發項目最核心的如何實現平衡，實現平衡之後才有上述的種種，畢竟天下沒有免費的午餐。

既然這麼多央企争先恐後來片區開發項目分一杯羹，可見片區開發的吸引力，下一篇文章打算講講片區開發項目的案例或者某家企業的投資模式，主要看精力吧。

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