提升買房認知，關注“灣區的家”！

文｜獻策

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灣 區 的 家

新房、二手房作為不同的房源類型各有優勢和劣勢，其首付門檻、貸款标準、稅費，持有成本也不盡相同。

不過，我始終認為買房是一道數學題，雖然無法從數學的角度精确地概括新房和二手房哪一個更便宜、更優惠，但是買房者卻可以形成一系列估算新房和二手房購買成本的方法論。

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這一系列方法論可以總結為以下幾條選房指南：

第一，如果新房和二手房總房價相同的情況下，購買新房時要交的稅費少，購買二手房要交的稅費多。

與新房交易相關的稅費包括契稅、公共維修基金費和手續費。而購買二手房涉及的稅費有契稅、個人所得稅、增值稅及附加。增值稅免征2改5後，現在要過5年才能免征。如果是通過房産中介達成的房産交易，買房者還要支付一筆中介費，中介費通常是總房價的1%-3%。

第二，新房的首付容易計算，而二手房的首付計算方式比較複雜。

買房者在購買新房時，根據所購房産是首套房還是二套房，即可輕松地計算出首付占總房價的比例。

以廣州為例：首套首付3成；首套未結清，二套首付7成；首套已結清，二套首付5成。非常簡單明了。

但是，購買二手房的首付并非一般意義上的首付，特别是現在一些熱點城市都已出台二手房指導價的情況下，遠比計算出的數字要高。

二手房指導價的目的在于拉低房産的評估價，一般是正常價的7-8折，然後銀行就以指導價來對買房者放貸，剩餘的價差全部需要在首付裡補齊。

舉個例子，一套成交價300萬的房子，按指導價打個8折來算，變成240萬，銀行就以240萬來放貸。以首套首付3成計，貸7成隻能貸168萬。剩餘的全部以首付形式交齊，就是300-168＝132萬。

如果這套房子是新房的話，首套首付就隻需交90萬，差别是很大的。

第三，新房的使用年限更長，二手房經過一次或多次轉手之後，可使用年要短一些。

房屋的使用年限不僅會影響居住時長，還會影響貸款年限。比如，一套二手房隻剩下25年的使用時間，那即便貸款上限是30年，買房者也無法貸滿30年，最多隻能貸25年，結果是導緻月供變多，還貸壓力增大。

雖然李克強總理已明确了70年的房産到期後，可以續期，但房産商品化到現在也沒有70年，到期後要繳多少稅費，大家都不知道。

第四，現在的新房都是以精裝修出售的，開發商交了房就可以住進去了，可以做到拎包入住。而二手房要麼是原業主居住過一段時間，要麼就是毛坯房，基本上都是要重新裝修過才會住進去，這裡還需要預留一筆裝修費。

如果買房者購買的新房是期房，可能要等上二到三年才能收到房住進去。如果買的是現房就好很多，銀行放了貸就可以辦理房産證了。

而買二手房，基本是所見即所得，周邊的商業、醫療、教育等的生活配套一目了然。

還有一點，如果是期房，開發商承諾的交通、小區規劃、學區、配套設施等利好，不一定可以完全兌現，由于一系列不确定性，新房反而比二手房的預期空間、升值空間更大。

第五，交易的過程有所不同。購買新房的交易過程是：去售樓部，看樣闆房，審核資質，交首付，買房申請貸款，還房貸，收樓，交契稅，入住。

而買二手房的交易過程是：看房，核實産權，簽訂買賣合同，交首付，買方申請貸款，交稅費和中介費，貸款申請通過，過戶，交接水電費、煤氣物業費，交付房屋，換房産證。

買新房主要是對開發商，交易流程簡單，風險較低。而買二手房交易的對象是個人，每個環節都有風險，比如産權不清晰，過戶前房東違約等等。

第六，與購買二手房相比，購買新房幾乎沒有議價空間。開發商銷售的新樓盤的定價由政府審批，通過才能拿到預售許可證，都有備案價，不會輕易降價或升價，買房者最多可以找開發商申請幾個點的折扣。

二手房交易是一個相對自由的市場，買賣雙方自主定價，自由談判，價格上浮或下跌的可能性都有，理論上其議價空間無限大。不過，由于二手房指導價的出台，政府也把這個市場管控起來了。

第七，新房的風格更符合當下的産品設計理念和審美偏好，而二手房的戶型設計可能已經過時。

現在的新房由于總價高，都偏向于小戶多房設計，而很多以前的二手房都是大戶大房（少房）設計，90平米的面積隻做兩房，現在的90平米通常都被設計成三房四房了，更加物盡其用。

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購買房産是我們人生中的一件大事，所以一定要謹慎行事。每個人的實際情況都有所不同，要根據自己的情況來做綜合考量，才能買到自己稱心的房産、幸福的居住生活。

以上全文，感謝閱讀。

THE END

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