四川在線消息(記者 文強)4月3日，第一太平戴維斯發布《2019年第一季度成都房地産市場回顧與未來展望》報告顯示，甲級寫字樓租賃需求回落，第三方辦公空間項目下調租金或将影響未來走勢;零售物業市場需求穩定，首店經濟激發城市活力;土地市場越趨活躍，或将拉動住宅價格繼續上漲。

存量315萬平方米 緻甲級寫字樓空置率環比上升

報告顯示，2019年一季度成都全市錄得位于金融城區域的中海國際中心(D座)入市，為市場帶來5萬平方米的新增供應面積，推升全市甲級寫字樓存量至315萬平方米。

在全國經濟增速放緩的壓力下，成都甲級寫字樓市場租賃需求自去年下半年逐步減弱，并繼續傳導至2019年初。加之第一季度為傳統淡季，全市淨吸納量約3.3萬平方米，回落至2016年初的市場表現，全市空置率環比小幅上升0.5個百分點，至21.5%。

從新增租賃來看，金融、房地産和信息技術是本季度最為活躍的三大行業，占季度新增成交總面積60%以上。經濟最為活躍和發達的一線城市甲級寫字樓市場也出現階段性需求疲軟，退租和縮租現象明顯，反映出企業業務發展遇阻，也導緻衆多企業全國性投資擴張受限。作為西部投資的首選地之一，成都也受此影響，外來新設立企業同比下滑明顯，進而在一定程度上影響整體市場租賃活躍度。與此同時，企業辦公升級需求一躍成為本季度的最大成交類型，占比上升至46%，其中近一半來源于金融行業，也折射出季内金融企業的租賃較為活躍。

雖然需求階段性回落，但大部分項目可租賃面積持續減少，整體租金保持平穩，且個别優質項目基于周邊競争和自身項目條件，對市場預期相對樂觀積極，因此小幅度上調租金。截至季末，成都甲級寫字樓市場平均租金報人民币103.5元每平方米每月，環比小幅上漲0.3%，但漲幅出現收窄。另一方面，受到市場需求回落影響和大規模第三方辦公項目集中落成入市，對市場變化更為敏感的第三方辦公項目面對激烈競争下調租金以實現快速去化。同期，受到經濟影響，東大街和南延線的乙級寫字樓出現許多退租，導緻乙級寫字樓租金出現下調。這些現象已導緻甲級寫字樓市場暗湧不斷，或将影響下一階段市場走勢，需要持續關注。

成都甲級寫字樓今年預計還将迎來超20萬平方米體量的新增項目入市。全國經濟增速放緩以及企業擴張速度下降雙重因素影響導緻的租賃需求下降或将繼續影響上半年的寫字樓市場基調。2019年是成都市的“國際化營商環境建設年”，将持續對标國際優質城市，圍繞市場化、法治化、便利化多維度提高營商環境，将吸引更多企業來蓉發展，進而有利于寫字樓市場發展。

435.6元/平方米/月 購物中心首層平均租金環比上漲

報告顯示，第一季度位于東延線區域的綠地中心468·伊藤廣場開業，成都零售物業市場總存量增至652.7萬平方米。新項目不斷優化自營品牌，深度支持品牌創新，使得商場與品牌之間的關系更為緊密。同時商場在許多店鋪門口放置智能機器人，周大福自主販賣機也首次亮相成都市場，既增加了消費趣味性，也體現了商場在加碼數據智能方面的嘗試。

2018年成都國際消費城市建設成效顯著，實現社會消費品零售總額10.0%的增長,高出全國平均水平1個百分點。消費增長支撐全市租賃需求活躍，部分項目季内調整頻繁，促使整體空置率環比微漲0.1個百分點至4.6%。多個項目2018年業績上揚支撐租金上調，推動全市購物中心首層平均租金環比小幅上漲0.1%，報人民币435.6元每平方米每月。

今年三月成都公布“首店經濟”計劃，全力支持引進代表性品牌首店，促進零售市場繼續見證不斷湧進的國際知名品牌。季内錄得奔馳在太古裡開設内地第三家城市體驗店Mercedes Me。獲得資本助力的人氣品牌繼續挺進成都市場，例如茶飲品牌樂樂茶首入西南，落子國金中心，健身品牌超級猩猩成都購物中心首店進駐仁恒置地廣場。此外，成都開放多元的營商環境和消費偏好也吸引了衆多小衆和原創品牌，其中餐飲類品牌首店仍舊集中在飲品甜點類，日本咖啡品牌% Arabica Coffee中西部首店、堆疊冰淇淋品牌Emack&Bolio’s成都首店均落戶太古裡;作為零售類重要租賃來源的家具家居品牌季内也有亮點，獨立家具品牌梵幾西南首店入駐太古裡。

創新業态和場景打造為購物中心的文創品牌注入新鮮活力，以期進一步吸引目标客群，增加商場人流，同時渲染文藝氛圍，塑造項目差異定位。典型案例包括文小博藝術收藏館于銀泰in99開業，購物中心概念不斷外延，以滿足消費者越趨多元化的需求;以及網易嚴選和文軒BOOKS合作推出的全國首個場景化閱讀空間“新中産的書房”進駐成都九方，品牌和商場繼續加大在空間利用和場景化設計方面的探索。與此同時，雖然文創業态近年頗受市場歡迎，但是面對激烈的市場競争和巨大租金壓力，不少項目出現經營問題而關閉，比如季内錄得大悅城的專業建築文創書店侘集·本屋開業不足兩年因經營狀況不理想閉店。

在消費需求快速變化的時代，傳統百貨仍然面臨重重挑戰。本季度百貨整體空置率上升，高層鋪位出現大面積退租，并錄得茂業百貨武侯店閉店離場。伊勢丹百貨和茂業百貨等代表性項目增加個人護理以及與親子相關的體驗業态以吸引消費者。

約121萬平方米 一手住宅成交量環比下降4.5%

報告顯示，第一季度成都主城區一手住宅供應量僅為58.8萬平方米，環比大幅下降68.4%。同期，受供應量影響，一手住宅成交量環比下降4.5%，約為121.0萬平方米。與此同時，一手住宅成交均價環比小幅上漲3.2%至15,761元每平方米。住宅成交最活躍的區域依然集中在供應量相對充分的傳統近郊，季度内近郊區域一手住宅成交268.0萬平方米，環比下降34.2%，成交價格約為人民币11,116元每平方米。

主城區住宅土地成交量從2018年下半年開始持續攀升，季内累計成交面積約為35.5萬平方米，環比上升21.0%，主城區住宅平均樓面地價環比下降9.7%，約為9,337元每平方米。與之相反，近郊區域住宅用地成交量大幅下降84.5%至27.9萬平方米，環比上漲9.5%。

今年，一手住宅市場供應量将繼續保持穩定，随着更多新房入市，成交量預計将随之擡升，供需局面會得到進一步緩解，一手住宅成交均價漲勢收窄。

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