千呼萬喚，天津第三批挂出了11宗地。

蜻蜓點水，形式大于意義。

沒辦法，挂也不是不挂也不是，進退兩難。

總建面83萬平米，大約77億。

要求交完保證金才能挂牌，買家已安排好，不出意外，都能出讓。

2021年土拍大戲，基本能預告收官。

建面1258萬平米，比去年減少8%，土地出讓金約1050億，比去年還增加14%。

總體來說，成績不差。

回顧2021年的“一年三頓飯”，堪比土拍界“未有之大變局”。

一火二涼三躺屍，從幹杯到摔杯，來了把過山車。

突發的“兩集中”，迫使開發商在第一批中焦慮搶地。

特别是北京，拿出了土拍政策“核武器”：

“雙拐點确定 房價鎖死 競政府持有份額 競公租房面積 競人才房面積 高标準 政策備用包”。

就這都沒擋住開發商的熱情。

第二批嚴查買地資金，多數望而卻步。

第三批蜻蜓點水，寄希望于央企國企友軍兜底。

半年時間，全國土拍“從血拼火并”突然轉到“門前冷落車馬稀”。

連吃瓜群衆都沒興緻了。

2021，曆史變局。

天津第三批的11宗地，兩個特點：

❶ 沒有太核心的地塊。

市區隻挂了河西郁江道兩宗地，是第二批停牌的地塊。

南開、河東、紅橋、河北之前推介了不少，比如中醫藥大學地塊、汪莊子地塊、35中地塊……最終都無人認領。

開發商是真沒錢，連市區的地也不看了。

環城隻挂了北辰中東歐小鎮兩宗地。

熱點闆塊，比如精武鎮、南站、中北鎮、海教園、國展西……都不見蹤影。

❷ 個别地塊，樓面價降了，大多數地價穩定。

河西郁江道地塊相比上次打了85折。

其它樓面價基本持平。

從土地交易中心不斷推介的價格來看，并無“迎合之心”。

不是說市場不好，地價也跟着跳水。

一來“穩地價”不能變；

二來，開發商欠一屁股債，一毛錢也拿不出來，降價也沒用。

挂牌的地不多，挨個說一下。

河西郁江道兩塊地，解綁了自持租賃。

樓面價從原來的2.77萬/平米、2.75萬/平米，變為2.06萬/平米、2.29萬/平米。

大概會是一家國企去拿。

陳塘小高層大約3.8萬/平米，之前價格确實略高，算不過來賬。

這兩塊地，城市界面很一般。

關鍵南側是環渤海建材市場，以後業主每天欣賞啥？

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北辰中東歐小鎮，在小澱附近。

農墾是一級整理，就像中建弄塘沽灣一樣，它自己要托一下。

實事求是，現在隻有概念，短期很難有實質起色。

畢竟連海河柳林都沒動，還輪不到北邊，何況北辰樓市的慘樣子。

樓面價也不便宜，5900元/平米左右。

現在小澱新城樾風華，高層8500元/平米起，洋房1萬/平米起。

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團泊西挂了兩塊地，一大一小，4.2萬方和13萬方。

團泊西啊，吃**都趕不上熱乎的。

當初地鐵開工時不賣地，現在榮盛把洋房砸到9000多，還賣個毛線。

13萬平米的大地塊在靜海灣，純住宅樓面價4320元/平米。

三個子地塊，容積率1.6和1.2，能做出洋房和疊拼。

這是要做“團泊西的改善”啊。

4.2萬平米的小地塊，樓面價大約2200元/平米，容積率2.0。

位置也不咋地，東邊還是村莊。

如果做高層，預計單價不超過1萬/平米。

團泊西有自己的價值，西邊100萬的總價，它具備唯一性。

靜海老城成“熱寶貝兒”了，第二批搖号的竟然在這。

較封閉的區域市場，不太受大行情影響。

三批又挂了一塊，在萬達和綠城附近，會是靜海本地的小開發商去拿。

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濱海新區挂了4宗地。

濱海西站、空港、大港、生态城各1宗。

濱海西站地塊在中交春風海上東側，樓面價4953元/平米。

2020年底，中交拿地樓面價5187元/平米，基本持平。

現在房價1.3萬/平米，算得過來賬。

空港二期地塊比較大，建面27萬平米，包括居住、教育、商業、道路。

說明還要再引進學校，建面7萬平米的商業不小了。

這塊地像是空港二期的“配套包”。

至于誰來拿，會很意外，坐等結果。

大港地塊在港東新城，樓面價4017元/平米。

與靜海老城邏輯一樣，大港也是區域封閉市場，房子不愁賣。

第二批土拍時，金重地産溢價15%搖号摘得一塊，樓面價5377元/平米。

這次起始樓面價降了25%，不過位置也較偏。

生态城地塊，快到北部片區了，臨近航母公園。

樓面價4628元/平米，還包含建面2萬的商業。

力高陽光海岸高層單價已經7000多，這樓面價也不好整。

第三批土拍，算是躺平了，全國都躺平。

私下打聽，明年第一批土拍，很多房企也不打算在天津拿地。

至少站在現在來說，不拿。

兩個原因：

❶ 驚魂未定。

如果有命從ICU出來，也得先養病，不能直接沖進KTV。

而且，這一輪，很多開發商在天津受傷了。

魚的記憶有7秒，開發商可不是，刻骨銘心啊。

❷ 明年一季度是償債高峰。

開發商明年到期的美債高達3560億。

一二季度，分别都有983億巨款要還。

美債“很厲害”，絕對不能拖延。

一旦還不上錢，海外評級機構就會下調評級，負面情緒止不住。

當初恒大也是推遲了國内債，趕在最後一天先把美債還上。

所以，明年第一批，甚至第二批，土地市場很有可能繼續冷。

房價短期看供需。

不是危言聳聽，一定要關注存量了。

你說八裡台、武清、寶坻……存量很大，那都沒用啊。

主要看熱點闆塊的存量。

就說西青、津南，一直不賣地，到明年年中，能買的還是“老幾位”。

倒不是說會漲價，而是房價會最先修複。

（詳見《2022，天津樓市将進入修複期》）

聯發錦裡是最明顯的例子，隻此一家，别無分号，不降價。

有些人跟着起哄，一流拍就拍手叫好。

如果供應量持續降，對真正想買房的人來說，不是好事。

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