經濟導報記者 孫羅南

近年來，濟南的“商業賽道”湧入的選手越來越多。大家熟知的恒隆廣場、萬象城、世茂廣場、印象城、龍湖奧體天街，還有本土的銀座，在過去的一年業績表現如何？

近期，各大商業地産上市公司2021年年報陸續發布。經濟導報記者對這些企業旗下的濟南商業項目運營情況進行了梳理。

從披露的經營數據看，在經曆了2020年的疫情大考後，這些商業領域的知名品牌去年在濟南大多表現出色，盡管項目體量不一，但整體呈向上增長态勢。

高端商業項目優勢突顯

以恒隆、華潤為代表的地産企業旗下運營的高端項目，近年來在濟南的商業版圖中占據了重要地位。

濟南的高端商業綜合體主要由恒隆廣場、萬象城領銜，這兩個體量較大的項目在規模和人氣上都可謂一騎絕塵，且業績表現突出。這背後也折射出高端消費市場持續增長的行業态勢。

濟南恒隆廣場一如既往成為濟南市場的佼佼者。開業十餘年的濟南恒隆廣場一直表現很穩，以先發優勢占據濟南高端商業市場。

恒隆集團（00010.HK）的2021年年報顯示，濟南恒隆廣場2021年收入3.05億元，較2020年增長3%。截至2021年末，濟南恒隆廣場租出率為93%，略低于2020年底的94%。

從上述數據可以看到，相比2020年，濟南恒隆廣場2021年的業績明顯呈回暖态勢，收入有所提升，不過與此同時，出租率出現了一定的下滑，這或許與其品牌調整有關。

近年來，濟南恒隆廣場已經悄然迎來其自開業以來的最大改造。自2021年6月起分階段展開了為期三年的資産優化計劃，以提升商場定位和高端品牌的選擇。恒隆稱，濟南恒隆廣場2024年完成資産優化計劃後有望跻身高端購物商場之列。

高端商業市場所展現出的強大“吸金能力”，可以從國内不少一二線城市中可以看出，頂級奢侈品牌是銷售業績增長的一大重要推手。

當前，與濟南本土的貴和、銀座相比，濟南恒隆廣場在頂級奢侈品牌的引入上，還有待進一步突破。

濟南高端商業市場的另一員“大将”是萬象城。萬象城目前屬于華潤萬象生活（01209.HK）旗下。華潤置地此前分拆商業運營和物業管理業務，成立了華潤萬象生活，并在港交所上市。

華潤萬象生活目前公布的2021年業績公告中，并未披露旗下萬象城項目在去年的具體“成績單”，我們隻能從一些零碎的信息中大緻了解一下萬象城去年的表現。

目前看，開業兩年多的濟南萬象城已經漸入佳境。從市場傳的濟南萬象城的宣傳海報看，其2021年度營業額同比增幅45%；零售額同比增幅54%。公開信息還顯示，濟南萬象城2021年的兩周年店慶月——9月的零售額達到近3億元，非常可觀。

值得一提的是，華潤在山東的另一個重要商業布局——青島萬象城也表現不俗。據市場口徑的數據，開業于2015年的青島萬象城，2021年的零售額已經突破40億元，創曆史新高。

開業僅兩年有餘的濟南萬象城無疑也将逐漸進入“收獲期”。位于山東省博物館東鄰、緊鄰經十路的濟南萬象城，無論是在區位亦或是體量上，都在濟南商業市場占據很大優勢，還塑造了濟南的高端商業新商圈。

高端商業同樣是華潤的商業業績“壓艙石”。華潤萬象生活提到，其商管業務主要得益于奢侈品類高端消費回流趨勢延續等，國内高端及品質賽道商業市場快速增長。

據悉，華潤萬象生活旗下的重奢購物中心已經達到8個，濟南萬象城尚不在列。未來濟南萬象城能否迎來更多的重奢品牌進駐，也拭目以待。

濟南世茂廣場租金收入居前列

地處濟南核心商圈泉城路的另一家大型商業綜合體——濟南世茂廣場，交出的“答卷“如何？

截至經濟導報記者發稿，世茂集團（00813.HK）2021年的年報尚未公布。不過，經濟導報記者查閱世茂集團2021年中期報告看到，從商業運營收入來看，濟南世茂廣場2021年上半年的租金收入達到7900萬元，其2020年上半年的收入則為7600萬元。

濟南世茂廣場去年上半年的這一收入，在其所披露的商業項目中僅次于上海世茂廣場。從濟南世茂廣場貢獻的租金收入看，其已成為世茂的商業項目業績“主力擔當”之一。

這家于2014年5月開業的世茂廣場，是世茂在濟南的首個商業項目。經濟導報記者從世茂集團此前的年報中了解到，濟南世茂廣場2019年的租金收入達到1.64億元，此後受疫情影響，2020年的租金收入為1.52億元，盡管如此，這樣的租金收入仍位居世茂商業項目的前三甲，前兩位是上海世茂廣場和北京世茂大廈。

“2021年上半年，除受零星疫情影響的部分區域外，絕大部分項目的經營狀态已恢複乃至超過2019年同期水平。”世茂集團在上述報告中提到。

經濟導報記者注意到，世茂集團2021年中期報告還以濟南世茂廣場為例稱，該項目進行了創新營銷、創新場景及内容優化升級，五一期間項目累計實現銷售額4200餘萬元，創開業以來的曆史新高，客流超62萬人次，較2019年同期提升13%。

濟南世茂廣場備受世茂的重視。世茂股份（600823）4月23日發布的2021年年報中也特别以濟南世茂廣場舉例說道，該項目針對目标客群實現精準定位，打造“食餘知味”全新美食街區和“皆所集”潮玩區，在創新營銷及内容優化升級上狠下功夫。

世茂廣場在濟南的版圖還在延伸。世茂股份在年報中提到，未來幾年該公司在杭州、甯波、濟南、武漢、珠海、淄博等地，陸續會有新的世茂廣場産品逐步入市。

時間拉回到2019年，濟南長清區東王城中村改造項目，有2宗土地出讓，包括B-1商業地塊和另外一宗居住地塊，土地最終被世茂摘得，長清世茂廣場即由此落址。這将是世茂廣場将要入市的新項目。

商業新秀表現出色

近幾年，随着萬科、龍湖的接連入場，更多新的商業力量逐鹿濟南市場，且表現不錯。

首先看一下位于濟南洪樓片區的印象城。近期，萬科A(000002)發布2021年年報，披露了該集團運營管理的部分商業項目經營業績。經濟導報記者注意到，濟南印象城位列該集團運營管理的前十大商業項目，按營業收入排序居于第7位。具體來看，濟南印象城2021年營業收入約1.63億元，出租率100%。

這樣的業績表現可圈可點。經濟導報記者查閱萬科此前年報顯示，濟南印象城2020年營業收入約1.34億元；出租率為96.2%。

在萬科的商業版圖中，印象城是關鍵一子。定位于中高端區域型購物中心的“印象城”品牌創建于2006年。萬科在山東第一個印象城——濟南印象城于2019年6月開業，建築面積約15.66萬平方米。

再來看一下位于濟南CBD片區的龍湖奧體天街。經濟導報記者注意到，龍湖集團（00960.HK）2021年年報顯示，濟南奧體天街2021年租金收入8988.8萬元，出租率95.5%；其2020年租金收入則為717.9萬元，當年出租率100.0%，租金收入增長率高達1152.1%。

不過，這裡需要說明的是，龍湖濟南奧體天街于2020年12月開業，2021年是其開業後的首個完整年度。

“天街”一直是龍湖商業業務的重點。龍湖濟南奧體天街則是龍湖商業在濟南布局的首個天街項目，建築面積約7.76萬平方米，也是龍湖在山東的第一個商業項目。

龍湖還在濟南商業市場繼續加快深耕步伐。龍湖集團2021年年報披露，濟南北辰天街預計開業時間為2023年7月1日，規劃建築面積約7.88萬平方米。濟南西客站天街項目整體預計竣工日期2024年9月1日，規劃建築面積約14.34萬平方米。

新的商業項目都需要培育期，這些濟南的商業“新秀”未來仍具潛力空間。

銀座推進經營調整

作為山東本土零售巨頭的銀座，也交出了2021年的“成績單”。

銀座股份（600858）的營收及歸屬于上市公司股東的淨利潤較去年同期均有所增長，業績相比2020年提升明顯，銀座股份将此主要歸功于“公司積極應對市場競争推進經營調整，多措并舉提升毛利，同時大力發展線上營銷業務。”

具體看，銀座股份2021年年報顯示，去年實現營業收入56.71億元，比上年同期增長4.80%。實現歸屬于母公司所有者的淨利潤為3620.03萬元。

在市場競争之下，銀座也調整不斷。銀座股份披露，2021 年，該公司先後在聊城、東營、淄博、濟南新開4家門店，濟南新增門店為孫村店；關閉了12家門店，包括位于濟南的郎茂山店、北坦店。

截至年報董事會審議日，銀座股份2022年關閉3家門店，旗下擁有的門店共計117 家（含臨朐華興23家門店）。同時，銀座股份受托管理大股東商業集團控股子公司山東銀座商城股份有限公司旗下所有非上市門店51家。

開展業務轉型是銀座過去一年的關鍵詞之一。銀座股份在2021年年報中提到，其推進存量門店産品線打造，先行打造濟南華信店、中鐵店兩種模式的社區購物中心；加快廣場店自營模式推廣，先後完成淄博店、泰安店、濰坊店等重點門店的調改工作；探索市集模式新路子。

經濟導報記者查閱銀座股份2021年年報還注意到，從經營業态的貢獻看，百貨商場業态占比最多。從區域看，濟南區域的營業收入貢獻業績力度最大。

從銀座股份披露的大型綜合超市營業收入前十家門店的信息看，濟南廣場店、濟南高新區店、濟南燕山店位列前三，其次為濟南花園店、濟南萬虹店、濟南華信店、長清大學城店、濟南中鐵逸都店、濟南濟泺路店、濟南全運村。這十家門店全部在濟南。

濟南各大商業項目展現出強勁增長動力的背後，是濟南龐大消費潛力的體現，在城市與企業的相互成就中，未來濟南的商業發展無疑值得期待。

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