FANGDONG

2019年，是鄭州房市從巅峰滑落的一年，那年素有“金九銀十”之稱的10月份，才售出1.4萬套，僅是高峰月份的23%。

2019年下半年，在鄭州鏖戰的開發商，開始将目光盯上“河南三陽”，于是洛陽、信陽、南陽成了所有開發商眼中的“黃金三陽”。

在資本湧入“三陽”的大潮之下，南陽、信陽、洛陽從2020年初，開始接過鄭州房市火爆的接力棒。

棚改助推，改善者入市，加上鄭州房市曾上演的“買房賺錢”效應，以及造地王的經驗，使“河南三陽”房市從2019年下半年開始徹底沸騰。

然而越沸騰的鋼水，冷卻之後越闆結死硬。

當“三陽”人民回歸理性之後，同樣的價格，鄭州不香嗎？

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：黑泥 美編：小櫻 校對：大豆

01

絕響

人摔下來時，一定是爬到了他所能爬到的最高處。

2020年6月14日，南陽建業公園裡二期低調開盤，均價12000 元/㎡，短短10分鐘，順利去化92%。其中推出的6套複式産品，總價500萬左右，表單單價17000元/㎡，秒空。

一個頭上頂着“爛尾樓之都”的三線城市，絲毫阻擋不了開發商和購房者的熱情，他們聯手，硬生生把南陽杜詩路這個闆塊推上了價值巅峰。

該闆塊位于小鳥巢片區，一山兩河六公園，生态資源豐富，底蘊深厚，有第五完全學校、高新區醫院、骨科醫院等成熟配套加持，又被定位于南陽的“後花園”、“城市會客廳”，政策上明顯傾斜。

這個闆塊的未來，就是南陽的未來。

10天後，位于此闆塊的G2020—17号地塊進行土拍，從366.6萬/畝拉升到1186萬/畝成交。這塊僅有37.94畝的土地，成交價4.5億，樓面價5084元/㎡，溢價率223.5%，競拍312輪，6家報名（金科、碧桂園、正商、信友、建業、綠都）。

那種嗜血的瘋狂，在如今冰冷的房市裡，已很難讓人想象。

彼時，開發商的眼中，隻是建業公園裡開盤時屏幕前的一片飄紅。而G2020—17号地塊，正位于建業公園裡對面，中間隻隔着杜詩路，隔路相望，擁有同等資源。

似乎上天注定。G2020—17号地塊最後由正商集團競得，案名定為正商書香華府。正商掌舵人張敬國緣起南陽，終将緻敬南陽，這也是他回歸南陽的開山之作。

那時，南陽的媒體上，出現最多的四個字是：

榮歸故裡。

無獨有偶，時隔一年，2021年6月17日，信陽建業以2.88億元總土地款，640萬元/畝，折合樓面價3840元/㎡的強勢姿态，力挫群雄，拿下信陽羊山新區新五大道與新二十二街交會處WG2021—501地塊。

那是信陽的單價新地王。地王誕生地，都有其獨有的價值。該地塊位于羊山核心區位，學校、醫院、大型商業醇熟，北側規劃有水系公園。

建業把案名定為——信陽建業天築，對标省會鄭州。

從此之後，羊山新區的優質地塊，再也沒有開發商參與，一再流拍，建業天築摘地事件成為了信陽樓市土拍市場最後的絕響。

我們回到2020年6月5日。

那一天，洛陽的LYTD-2020-20号地塊，經過2個小時153輪激烈競争後，最終以32133萬元的總價被洛陽美好家園置業有限公司競得，溢價率68%，地價1074.57萬/畝，折合樓面價8483元/㎡。

這個樓面價突破了洛陽樓面價的最高紀錄。

當然，以當時的眼光看，此地塊值得一搏：規定為1.0≤容積率≤1.9；周邊有極其豐富的教育資源：托馬斯幼兒園、洛一高附屬小學、洛陽第二外國語學院等；區域也是洛陽熱度最高的洛龍區。

那年6月，媒體圈盛傳一句話：

“鄭州房市已涼涼，洛陽、南陽、信陽等地市卻異常火爆。”

洛陽突破了最高樓面價，南陽出現了17000元/㎡的搶房大戲，信陽的601、602、603地塊不斷刷新地王紀錄，許昌也出現了新地王，濮陽在均價7691元/㎡的情況下有可能房價破萬……

如果讓說出河南十八地市樓市絕響的一個準确時間點，那一定是：

2020年6月。

02

落寞

落寞的時間截點可不止一個，尤其是房地産行業，傳導需要過程，2008年的4萬億經濟刺激，一年後才有回響。

上個月，我在南陽探盤傳說中的正商書香華府，除了頭頂上的高壓電線四處拉之外，基本與宣傳設計上的說法一緻。

當我先說出書香華府東邊的綠都悅府二手房均價1.1萬/㎡左右、正對面的建業公園裡1.1-1.2萬/㎡左右時，銷售人員吭哧半天，極不好意思地說，

“8000 元/㎡”。

如果我們分析一下南陽當下的房地産市場，就知道如今的正商書香華府有多難受了。

南陽有一個大的IP——三館一院，項目由博物館、圖書館、文化館和大劇院組成，2014年立項，2020年竣工。從某種意義上說，三館一院堪稱南陽建築的一個飛躍。“高顔值、高科技、高标準”，是業界對她們的由衷稱贊。

随之，三館一院片區的房價就節節攀升，一度10000 元/㎡。去年國慶期間，三館一院大降價至7000 元/㎡。三館一院房價塌陷後，再也沒能回升。

标杆的意義在于，指明方向，傳導至南陽市場，就是房價持續下跌，形成惡性循環。

2022年國慶節期間，南陽的幾乎所有樓盤都在降價，降價範圍在1000—4000元/㎡，比如正商書香華府所在的杜詩路闆塊，當年12000元要靠搶，如今8000多無人問津。

房價越跌，購房者越不買，業内連銷售數據都已懶得作假，沒人統計，“國慶小長假，南陽樓市總共賣了多少套房，是個謎。”

信陽也好不到哪裡去。

今年4月份，信陽的一個媒體講，“一年前，我們可能無法想象，碧桂園都荟學府的價格從9000 元/㎡跌至6000 ，正弘新城5字頭，建業信陽府6字頭。”

據在信陽縣城的一個同行說，“信陽建業天築的銷售情況慘不忍睹，600多萬拍的地，目前來說，16000元/㎡的價格根本就賣不動。”

一萬五六的價格，信陽北上鄭州，可選三環四環，向南168公裡，可選武漢，既能容肉身，也能安靈魂，何樂而不為呢？目前信陽新房的均價在6000-8000元/㎡，根本不足以支撐那麼高的房價，銷量慘淡在所難免。

我們再來看突破了洛陽樓面價最高紀錄的那塊地，項目叫美嘉和園，從2020年6月5日洛陽美好家園置業有限公司拿地起，至今已逾兩年，還未入市，沒什麼動靜。

洛陽樓市同全國一樣，市場低迷，從去年國慶節降價以來，特價房就大行其道，到現在基本沒有恢複，均價普降1500-2000元/㎡。均價在降，銷量也普遍同比下降一半，但比起南陽、信陽，洛陽市場的爛尾項目相對較少，磨磨蹭蹭施工的項目倒是很多。

2022年，洛陽的土地市場也慘淡，房企參與度幾乎為0，洛陽城投托底，樓市仍處築底，去化形勢嚴峻。

當初有多喧鬧，如今就有多落寞，璀璨奪目之後，便是黯淡。

今天，有一批開發商已陣亡，更有一大波缺胳膊少腿，幾乎沒有完整體膚的，他們在哀嚎中匍匐前行，等待着不知道哪一天才會有黎明前的一縷曙光。

就目前全國的地産形勢而言，除卻大方面的“房住不炒”、“三道紅線”以及口罩問題，政府已使出渾身解數，能用的手段都已用盡，可是購房者仍舊無動于衷。

政府頻繁出招，開發商疲憊焦灼，那麼，購房者在想什麼呢？

03

轉變

開發商做不起長久賠錢的買賣，連根拔掉的韭菜也不可能長出新茬。

跳出樓市看樓市，也許樓市另有出路。或許，在那裡藏着樓市的救贖之道。

2022年7月25日，南陽市委書記帶領考察團，赴湖北省考察學習省域副中心城市建設先進經驗，他先後去了襄陽、宜昌。

回來後5天，南陽市召開上半年經濟運行分析暨優化營商環境工作推進會。在現場，他發出了“靈魂七問”：

1、為什麼人家的産業發展突飛猛進、勢頭強勁，而我們的産業卻一直擺脫不了小、散、亂、弱、短的弊病，至今沒有一個産業突破千億級！

2、為什麼人家能夠吸引甯德時代、吉利、比亞迪等大商名企，招引那麼多百億級項目落地建設，而我們的招商引資卻一直不溫不火，招不來大項目好項目！

3、為什麼人家的項目從簽約到開工僅用時不到1個月，而我們的項目建設要麼缺土地、要麼缺資金，落地難、推進慢、見效遲！

4、為什麼人家搞城市建設不缺錢，建設速度快、質量好、品位高，而我們一說搞城建，就各種困難，融不到資，推進緩慢，城中村遍地的現狀遲遲得不到改觀，甚至對市委市政府重抓城市更新提質，還有不少“雜音”“風涼話”！

5、為什麼人家的企業個頭大、潛力足、發展好，而我們的企業就做不大做不強，百億級企業的數量微乎其微！

6、為什麼人家的營商環境都排在全省前列，企業和群衆的獲得感強滿意度高，而我們出台了一系列政策措施，力度不可謂不大，措施不可謂不硬，要求不可謂不嚴，但效果卻不盡如人意，政府效能低、企業和群衆滿意度不高等問題一直得不到解決！

7、為什麼人家能夠搶抓機遇、搭上快車、放大優勢、借勢發展，而我們總是抓不住政策機遇！

南陽“七問”，直擊靈魂、振聾發聩。

早在一年前，河南省第十一次黨代會明确提出“支持南陽建設副中心城市”。

當時，南陽官方曾刊文說，南陽處于鄭州、武漢、西安等國家中心城市之間，被三大城市群割離，“擠出效應”、“虹吸效應”明顯，無論是與鄰省副中心城市襄陽、宜昌比，還是與省内洛陽這個副中心城市比，南陽經濟整體處于劣勢。

其實，有心的人就會注意到，從那個時候起，南陽就在悄然發生着改變。

與其困坐房地産這座愁城，不如換道領跑。

隻要老百姓的錢袋子鼓着，還擔心他們不買房？衣食住行是必需品，誰願意搬家租房，誰不向往坐在豪宅裡喝咖啡看夕陽？

這兩年，南陽都在幹什麼？

“投資100億的中德産業園、投資50億的電驅産業園、投資30億的艾草産業園、投資15億的仲景食品産業園……除此之外，還有千億級數字光電産業谷、全球防爆産業谷、中關村智慧島等大項目紛紛亮相。”

南陽現在有個“六皮”招商精神：硬着頭皮、厚着臉皮、磨破嘴皮、踏破鞋皮、餓着肚皮、合不上眼皮。他們現在要麼在招商，要麼在招商的路上。

他們要當好服務企業的“金牌店小二”，南陽正在下一盤從“地産”到“産業”轉變的大棋。

在這一方面，作為早已确立副中心城市的洛陽毫不遜色，我們從一組人口遷移數據對比中就可看出端倪：

洛陽七普人口705.67萬，比六普增加50.72萬人，增長7.74%，年均增長0.75%。

南陽七普人口971.31萬人，比六普減少了54.99萬人，下降5.36%，年均下降0.55%，退出千萬人口大市。

一個人最讓人羨慕的地方，是它的勃勃生機；

一個城市最吸引人的地方，是它的活力無限。

傻子都能判斷出，洛陽更宜居，這也是南陽深深的痛。作為主政一方想幹實事的朱是西書記的“靈魂七問”，“口乃心之門戶”絕對發自肺腑。

2022年6月22日，萬億市值的甯德時代，落戶洛陽，據說占地3000畝。自此開始，小鵬、蔚來、理想等汽車不僅給甯德時代打工，而且也會為洛陽的經濟發展增磚添瓦。

7月5日，洛陽高新區與東旭集團簽署投資100億氫能汽車産業園項目，年産5000輛新能源專用車基地。

很奇怪的是，如此好消息，洛陽圈子裡讨論的都是與房地産之間的關系，這隻證明了兩個字：

民望。

在标題中，我提出了一個疑問，洛陽、南陽、信陽，河南三陽的房市還能不能扛得住？

我覺得能，房子回歸居住屬性，回歸價值本源，大勢所趨，已成共識。

如果說2021年是房産中的秋天，2022年就是冬天，那麼，2023年，一定是春天。

現在若讓一個老中醫給房地産号脈，絕不是頭疼醫頭、腳疼醫腳那麼簡單。放寬落戶、人才購房補貼、首付比例調整、稅費調整、公積金調整，限購、限售、限貸放松……這些良藥還不夠嗎？

“發為血之餘，腎其華在發”，白發的産生是血虛、腎陰引起的，用再好的飄柔也治不好脫發。

改開至今四十年來，為什麼能有如此輝煌的成就，就是因為領導人針對民生根本下了一劑猛藥，立起沉疴，經濟飛速發展。當時主抓的工作是兩樣：教育和科技。

而現在，新的政策發力點是：教育、科技、打造制造業強國、助推實體經濟發展……

顯然，“河南三陽”以及省會鄭州，在這些領域早已開始響應号召，提前布局。

河南，未來可期，鄭州更可期！

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