未來北京樓市走向?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，下面我們就來說一說關于未來北京樓市走向?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

未來北京樓市走向

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問:您好，近幾年打算購買、置換2套房，分别是老人養老和孩子上學需求。看了您的回答，目前準備以購買品質住房給父母為主，孩子還沒上幼兒園，2年後再考慮學區。

家庭現有預算1000左右，選項1.雙井富力，但1200沒有太好戶型，不過2年後打算現住房置換，可能考慮東城學區。2.珠江帝景，同時還能解決學區。3.您有沒有什麼其他推薦，主要是二套房首付太高，現金不夠充裕購買理想戶型，方便的話請教您加杠杆的方式（已私聊）。

A:回答:您好,感謝信任!1、避免受政策調控,現在無上學需求,沒必要過早和學區房打交道,孩子上學前一年,按照區域學校的政策落戶即可,即便是未來要涉及學區房,建議買套小的滿足孩子上學的需求即可

房産價格高出來的部分是學位的價格,學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價;投資房産比較穩健的方式是回避學區,尤其是大量資金壓在學區上對于普通家庭風險系數較高

學區房是高危投資品,不建議刻意去投資,政策在不斷變化,學區的概念可能随時取消,一旦學區改動,可能面臨巨大損失,純居住盤比較穩健一些;

2、珠江帝景因學區屬性波動性較大,近一年的行情是橫盤狀态有輕微的下跌趨勢,1000的現金即便是二套有很多種方案可以加杠杆,加到1500-1700之間沒什麼問題,具體您在買房前一個月可以私信我,我告訴您具體的操作方法.

這樣您選籌的範圍就比較廣了,可以看看朝陽的龍頭區域,像望京、朝青都比較穩健一些,樓盤可以關注下融科橄榄城、國風北京、季景沁園、首開知語城、潤楓水尚、首開熙悅尚郡、天鵝灣;這些都是望京朝青不錯的品質住宅,保值性比較穩健;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝好運!

Q:提問:京總您好，關注此公号一陣子了，我18年從三元橋換房到望京，當時沒有太考慮日後換房的需求，買了在了望京西園二區，感覺環境好有車位，近日考慮換房，但是由于小區體量太小，換手率低，價格較買的時候沒太大漲幅。

就想在望京換一套能跑赢大盤或者保證增值的新一點的三居室，大概預算在1300w左右，看了大半年，覺得嘉美風尚和季景沁園環境很好，配套設施也可，但考慮到小區外的商業，感覺嘉美比季景好一些，有望京小街支撐，您覺得這兩個小區是屬于望京能保值增值的盤嗎？如果不是，您有什麼推薦小區嗎？這次換房主要考慮保值增值問題，實在拿不準了，盼望您的回複，謝謝

A:回答:您好,感謝信任!望京東是發展最好的，望京北是後期發展起來的,季景沁園性價比很好,居住體驗也很好,但戶型一般,嘉美風尚的熱度在望京排名靠後,望京南發展比較落後,

您可以看下澳洲康都,南北向143平的三居室報價在1300左右,戶型比季景的住起來要舒适一些;慧谷陽光;三居室的報價在1300左右;如果能加100左右的預算可以關注下國風上觀;這些盤在望京都屬于中上等水平,領漲望京的行情問題不大;望京的房價天花闆比較高,整個區域在市場上的競争優勢也比較突出,北京産住結合發展最好的一個區域,這種不缺購買力的區域,應該關注樓盤的品質和居住舒适度,這樣的盤在區域成長性更有優勢;祝一切順利!

Q:提問:您好 想在朝陽王四營中心小學附近找一套開車大概2 3十分鐘，近地鐵能保值的房子，預算500以下合适600以下勉強可考慮，請問京總有推薦的麼（房子如果能南北通透更好）謝謝。

A:回答;您好,感謝信任!距離王四營比較近的商圈豆各莊，這個闆塊的第一梯隊樓盤排序是:富力又一城C區、B區、A區，第二梯隊是萬科青青家園，青荷裡南山園小區，京城雅居，剩餘的都為雜盤，豆各莊的不足還是比較明顯的，主要配套一般，隻有一條地鐵，西靠東五環，東臨通惠河，區域北側是小工廠和禁毒基地，居住的人群結構也比較一般，

500-600的預算可以重點淘淘富力城C區90平南北向的2居，其他盤居住體驗很差可以對比看看不建議做首選，雖然這個地方的升值屬性偏弱，但價格比較低保值性還可，如果能淘到C區低于市場價的盤還是很劃算的，區域價值提升後這個盤會是領漲，買入的價格低賣的時候溢價權也在自己手裡，

如果要求距離豆各莊較為合适，如果能接受一定距離可以往百子灣闆塊看看，從區域價值上優于豆各莊，金海國際南區的小兩居600以下可以搞定，美麗山500以下但戶型差點，百子灣的盤從流通性以及保值增值性都優于豆各莊，如果能在豆各莊富力C區淘到低于市場價的筍盤可以優先考慮富力，如果淘不到可重點看看百子灣。建議認真閱讀精華欄的文章，北京房産投資核心邏輯和原理，祝一切順利！

Q:提問:請問亞運村180平米市值一千萬左右98年老房想置換到北三環北影小區，該小區有二三幢2000年左右130平房，估計1500萬，北影小區近幾年或未來房價保值增值如何？因為在附近上班不知附近還有未來保增比較好的樓盤？另外從保增考慮奧森闆塊和北影小區哪個更優？1500到1600萬奧森闆塊有哪些小區三居可考慮？或者北邊離三環近些還有其它闆塊可考慮？

A:回答:您好，感謝信任！北影小區這個地方不是住宅商圈，都是一些老社區，這些老社區最大的特點就是缺乏統一規劃，沒有商圈配套，這也是發展過早的區域留下的城市病，一個區域發展的特征就是房子的價值與公共服務的水平正相關：公共服務越好，基礎設施越完善，房子的價格就越高，

同樣的地段不同的配套，對應的是不同的階層，會産生完全相反的效應，從闆塊價值上北影小區不如奧森，奧森屬于純居住闆塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生态資源在市場上比較稀缺，整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;這個闆塊1500左右無論是純投資還是居住都是比較合适的，漲幅很穩健！可以關注下世貿奧林花園、倚林佳園、京師園、澳林春天四期;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!有問題可再向我咨詢

Q:提問:京總您好，從頭條上就一直關注您的文章，學習了很多，先表示感謝！ 說說我們的情況，女朋友還有個sfsd的資格準備在結婚前用掉，買一個有一定升值潛力的房子，房子短期不自住，可以持有一段時間。首付預計250萬-300萬左右，希望總價700以内。目前看了以下幾個項目，希望您給提提意見。

1. 當然首先是該買新房還是二手房，一直很糾結，覺得sfsd新房貸款更有優勢。您給指點一下。

2. 王四營的幾個新盤，目前最小的是朝陽壹号110平，總價在780，有些超預算但是結合地鐵，十一學校，不知道這個地塊潛力如何。聽說保利錦上的二期會有小戶型的兩居或者三居，現在正在關注。

3. 通州的幾個新盤。金融街融禦二期95平的小三居，樓盤位置是真不錯，就是戶型實在有點坑。 國譽未來悅，感覺戶型和房子質量都不錯，但是猶豫一是新型共産房，二是九棵樹闆塊未來的發展。

4. 西紅門的橡樹灣。95的三居，戶型預算都符合預期，就是這個地塊和王四營對比有些糾結。

5. 北京東邊和北邊的其他新盤感覺都要8萬 , 我們這個預算好像買不到很好的産品，您還建議有哪些應該關注一下的區塊嗎？ 感謝您的指點！

A:回答:您好，感謝信任！1、從投資角度我們很少買新房，第一是有一個交房周期，從下定到拿到房一般是3年左右，這個期間有很多不可控因素，投資品失去了金融屬性，資金效率比較低，第二多貸款的前提是選對投資品，房子有漲幅，杠杆越高利潤越大，選錯投資品杠杆越高虧損就越嚴重。

2、王四營這個闆塊一般，你可以開車到周圍走一圈，配套幾乎沒有，這個區域發展起來至少還要5年以上，河北側的古玩城和市場很亂，開車到市區很不方便，這個區域的幾個新盤不便宜。

3、如果是通州的話可優先融禦，融禦是通州比較值得買的盤了，位置優先其次産品，戶型差可以忽略不計，通州重點發展的是新城，新城未來的産業會聚集在運河CBD，九棵樹距離太遠沒有地段優勢。

4、西紅門屬于大興西線漲幅比較穩健的闆塊，自帶商業，最大的價值是承接4号線沿線，橡樹灣的位置稍微偏了些，不如看看區域的次新。建議認真閱讀精華欄的文章《通州、大興跑赢大盤選籌導圖》《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

Q:提問:京總好。佩服您對北京樓市的深刻理解。問個西城學區選籌的問題：家庭兩人年收100w，有自由存款850w，可全額用于買房。目前居住朝陽愛這城（2套房），其中一套自己名下有貸款（3居）。另一套在父母名下（2居）。

因孩子2023年上學，準備在西城買入學區房（孩子戶籍随父一直在金融街的單位集體戶，單位有一定概率可以幫忙上學，但不保準），故想在西城買房以做保底（可不自住，考慮帶着老人，屆時過來可以租房）。目前考慮在西單小學或奮鬥小學附近，當然，如确定買房能上學，育民等西城其他好的小學的房子也可以。請京總指點如何選籌？需不需要把朝陽房子出手一套，在西城買更合适的房？感謝。

A:回答:您好;感謝信任!1、愛這城從2017年到今年2月份一直處于陰跌的狀态,今年春節過後大概漲了10%出頭,這個盤在四惠屬于中等盤,屬于第三梯隊:四惠是偏剛需的地段,熱度比較高的上車盤是壹線國際、通惠家園,這兩個盤主要的價值是價格比較低,承接了70%以上國貿一帶的上車客群,

品質盤是東恒時代二期、金地名京;這兩個盤主要是承接區域内置換的群體;愛這城價格8萬左右,08年的盤,在這個區域的優勢不是特别的明顯;所以漲幅一直是靠後的;從利益角度,這兩套盤的三居室應該是置換為優質商圈的霸盤,因為您們的底倉比較足; 現有的資金可以選一個不錯的盤;北京過去是靠剛需推動房價,未來是靠改善驅動;優質的熱門商圈品質次新三居室以上的戶型是未來市場的主流戶型;

2、單位有一定的概率可以解決入學名額,加上您們租房住的因素,如果您們想保險一點就是以最低總價買一個學區房;小戶型的流通性比較有優勢;

3、整個西城的品質樓盤是有投資價值的;西城是目前北京所有行政區比較好的一個區，大部分居民全是國企，央企的退休人員。醫療資源、教育資源也都是頂尖的，因為不了解您的具體資金情況,沒法向您們推薦樓盤;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》《未來五年,絕命大換倉,賣空雜盤,隻留霸盤》祝一切順利!

以上問答來自公衆号|京房會關注公衆号|京房會加入“知識星球”可進行提問,有問必答

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中···

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