大河報·大河客戶端記者 王建華

統籌 沈斌

7月1日，二七商圈，北京華聯鄭州店悄然貼出一張閉店公告，不經意間成為商業圈熱議的話題。

運營了17年的北京華聯鄭州店，表示将于8月1日閉店整改。下一天，原本應該是它17周年店慶的生日大趴。

17歲，對于一個人來說，尚未成年;但對于一個商業老店來說，是否已經老了?

回望來時丨北京華聯流淌的美好時光

2002年8月2日上午，總經營面積逾9萬平方米的北京華聯鄭州店隆重開業，首日客流超10萬人次。它是第一家進軍鄭州零售業市場的外地内資企業，時任國家經貿委副主任陳邦柱、國家旅遊局原局長劉毅，以及河南省有關領導出席了開業儀式。旁邊的競争對手也敞開胸懷釋放善意，以皇甫立志為操盤手的金博大更是自己掏錢打出廣告歡迎北京華聯開業，一時成為佳話。

當時的北京華聯集團，是國内規模最大的商業零售集團之一，為布局中原，雄心勃勃。

17年的時間，肯定積累有數量可觀的老顧客，也足夠陪伴一個年幼的孩子到成年、由一個初入職場的菜鳥成為業内大咖、從一個“一人吃飽全家不餓”的單身青年進入“上有老下有小”的中年……那裡，肯定有相當一部分人在某個重要生命時刻的快樂記憶。所以，這一紙公告更加令人唏噓。

回天乏力丨小調整難改市場大格局

十年一個輪回。

2012年，天貓、淘寶“雙11”購物狂歡節銷售破100億……傳統商業業績增幅下滑明顯，轉型話題越來越多地被人們提起，并持續至今。

在面臨線上電商沖擊的同時，實體商業也從傳統百貨進入到購物中心時代，主題型購物中心與社區型商業項目逐漸成為被更多人認可的發展趨勢。

面對日益逼仄的外部環境，華聯也努力過。

作為傳統百貨項目，北京華聯進一步優化了品牌組合，增加了餐飲、兒童培訓等業态。但由于空間結構等硬件條件，團隊操作的技術性制約等，再加上崛起中的鄭州，購物中心大量入市争奪市場和消費者，北京華聯的改造效果與預期差距很大。

面對北京華聯的黯然退場，有人喊道：百盛閉店了就去北京華聯，這以後去哪兒買物美價廉，平價品牌還全的東西……

是的，北京華聯并不是第一個支持不住的，距它不遠處的百盛，在2017年就已宣告退場，北京華聯這兩年堅持得應該也不容易。有人說，其實還有一些傳統百貨商場，讓人不忍去轉。看着鄭州傳統百貨的一個個身影，百貨轉型的未來之路愁雲密布。

前狼後虎丨高租金最後壓垮大駱駝

在這個傳統百貨被唱衰的時代，一些優質的品牌和業态進入純百貨項目的意願越來越小。一邊首進、首開熱點品牌在購物中心持續入駐，熱度不減，給購物中心快招快調提供空間;一邊是傳統百貨引進優質品牌的難度越來越大。優質品牌的匮乏，造成品牌利潤率越來越低，造血功能的不足，讓企業改造資金來源越來越少，改造意願也越來越低。

成本提升、利潤降低，在“前狼後虎”的前後夾擊下，企業被日益逼向所能承受的臨界點懸崖。這時候，高企的房租成為了壓垮駱駝的最後一根稻草。或者，準确地說，它不是稻草，而是一根大棒!

綜觀鄭州傳統百貨，目前業績尚可的丹尼斯百貨人民店、花園店，正道花園、新世界百貨、百貨大樓，無一例外的都是自持型物業。

而閉店的百盛、北京華聯則是租賃型物業。租賃型物業的傳統百貨項目之所以成為改造之路的先驅，與持續高企的土地、樓價、租金，甚至收益預期不無關系。

目前業内的通例是，商業項目運營3年後将以2-5%的增幅遞增租金。同時，員工生存成本增加，工資成本上漲，運營成本增加，受大環境的影響盈利水平卻一再降低。多重因素的疊加，給租賃型商業項目留下的騰挪空間越來越較小，一旦接近臨界點，租金注定會成為壓垮企業的最後因素。“有沒有必要給房東白幹?”這個終極之問，對于大店和小店都是一樣的。

以大商金博大為例，2006年大商集團以4.21億拍下金博大的三年使用權，随着租金遞增，目前年租金已超1.4億，加上其它成本，年運營成本近2億元，如作為一個單體量的商業項目早已不堪重負。

傳統百貨的存量項目改造，目前暫未看到成功的案例。

坐以待斃，還是向死而生?

租賃型商業項目，淪落為業主的打工者，早已是不争的事實，也是業内早已心知肚明的雷池紅線。一方面，經營企業風險漸高，步履維艱，另一方面，業主旱澇保收，收益豐厚。這種狀況不可能維持長久的平衡和良好的運營生态。

目前的狀況下，看到的大多數都在觀望等待。等什麼?等死，熬死或者被打死，最終劃船的和乘船的一起沉沒，為失衡現狀最終埋單。鄭州這幾年雖然比以前商業新增體量有大幅度提高，但空置率與北、上、廣等一線城市相比還是相對較小。商業項目的接盤俠也不太難找。作為業主方在有明确的收益預期下，往非商業項目轉型的意願不大，而作為承租方想往非商業項目轉型，因對一個陌生的領域管理運營經驗不足，再加上還需一大筆改造資金的投入，意願也不強烈。作為持有型傳統百貨，抛開租金成本，經營收益尚能養家糊口，不到萬不得已，想進入大刀闊斧的轉型之路決心還不是那麼堅定。随着市場的變化傳統百貨往非商業化轉型之路并不遙遠。

鳳凰涅槃，向死而生的，隻能是少數人。

據一位業内資深人士分析，“傳統百貨也好，購物中心也罷，租賃型物業運營模式已不适應當前運營環境，高昂的租金風險已不被運營者所接受。自持、半自持、輕資産運營模式的優勢是明顯的。風險共擔、合作共赢是最能被接受的商業項目運營方式”。據大河商業觀察，近幾年鄭州新開業的商業項目基本都是自持物業型，其他項目也是以半自持或輕資産的形式在運作，而幾個本土商業大鳄布局地市的租賃型商業項目，最終也都終止了合作。

未來商業的發展，傳統百貨也好，購物中心也罷，高租金都将是高懸頭頂的達摩克利斯之劍!

生存還是死亡，這真的是個問題。

來源：大河客戶端 編輯：沈晨

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