（本周，成都2021年小升初政策公布，備受關注的七中英才小學部宣布今年将實行成華全區搖号入學的政策，這讓二仙橋闆塊一下不淡定了。成都東站和二仙橋闆塊都是成華區重點打造，投入較多資源的新興區域。那麼這兩個闆塊發展前景如何？孰強孰弱？适合哪些人群？本文就來做一個分析。）

闆塊的崛起和強弱是有規律可尋的。

距離核心區越近，越有發展機會，越是空白的闆塊，可能越有潛力。

通常來說，後發闆塊規劃更好，呈現出的界面更吸引人，短時間内會産生很高的熱度。

與城市間的比拼一樣，闆塊之間拼的是資源、是人流量、也是時間。

任何一個闆塊，遲早都要接受時間的檢驗：網紅是短暫的，居住是長久的。

因此，當我們面對新興闆塊的時候，該如何判斷它能否經得起時間考驗，能否在大熱之後，保持長久的競争力呢？

1

為了方便大家理解，我們根據區位和配套，把優質闆塊分為五個梯隊。

第一梯隊是城市中心。這個中心是足以影響整個城市格局，主要的就業、商業、教育等資源集中在此。

比如曾經的天府廣場，現在的金融城、大源和太古裡，未來還會有天府商務區或者可能還有志在重返中心的騾馬市TOD。

這樣的中心闆塊，在大多數城市都隻有一個，幾個一線城市是多中心。

成都目前有兩個，一個是金融城到大源，是以産業 政務 教育 商業為護城河，形成的一個核心區，具備很強的輻射能力。

圖中中央活力區即現在實際的中心

但是金融城并不在成都的地理中心，也不是交通中心。

另一個是以太古裡為圓心，包括春熙路到東大街等區域，以商業、教育、産業和政務等形成的中心。

這一中心是城市的商業中心，并且更加靠近城市地理中心，同樣具有很強的輻射能力。

太古商圈區位圖

這樣的中心闆塊，其實很好判斷，隻要有好的機會，買進就對了。

第二梯隊是擁有一項或者多項城市優質資源的闆塊。這種資源往往是教育、高精尖産業、難以複制的商業或者某項較為缺乏的自然資源。

比如說浣花溪闆塊，占據了較好的河流湖泊資源和教育資源；比如興隆湖，占據了較好的産業和教育資源。

這樣的闆塊判斷标準也很簡單，其實隻要盯住幾項核心配套就好了，尤其是教育，是最難複制，最有價值的資源。

這些闆塊不一定距離核心區很近，但交通足夠便利，離核心區越近越加分。

這裡提一下傳統的市中心，天府廣場周邊到騾馬市這一片，雖然還是城市地理中心，有頂級的教育資源，也保留了一些金融和政務功能，但其一輻射能力在降低，其二居住屬性低，空心化現象明顯。因此我們一般認為這一闆塊不再是城市中心，更多的是加強版的第二梯隊闆塊。

第三梯隊是因為産業或者商業聚集，以及規劃的原因，成為了一個區域中心。

這樣的闆塊它能夠有效輻射一定範圍，但半徑有限。

它們或區位極佳，比如杉闆橋，連接成華區幾大闆塊，以商業聚集成為了新的區域中心；或自成體系，産業主導，各項配套均不需出闆塊就能解決，比如萬象城、新川、建設路等闆塊。

第四梯隊是距離城市中心較近的居住區，就是通常說的市中心輻射區。

這些闆塊有較高的居住品質，與中心區域通勤方便，交通發達且自身配套較為成熟，但可能不一定占據某項重要資源。

比如說金沙，塔子山、萬年場、東湖、桐梓林等闆塊，相對弱一些（不指房價）的還有華府、華陽等闆塊。

這樣的闆塊價值在于自身區位較好，生活工作都比較便利，有一些區域可能還會演變成區域中心。

第五梯隊是區域中心的輻射區和因為産業聚集的新城。

區域中心輻射區指的是某個區域中心通勤較近的居住區，比如麓山、十陵等。

新城一般本身也屬于被輻射區，但是因為自身産業功能，也有較為健全的配套，所以也能作為一個次級中心闆塊，有限輻射其他區域。比如武侯新城、青羊新城等。

2

開篇既然說了，闆塊強弱要經過時間驗證，但是二仙橋和東站都是新建闆塊，現在沒辦法讓時間來驗證它們，那怎麼判斷呢？

除了像天府商務區這種集城市之力去打造的新中心，沒有哪個新闆塊能百分之百确定成功。但是我們依然可以根據區位和分級去給出一個可能性很高的判斷。

先說區位，距離城市中心越近的闆塊，發展起來的概率越大。因為可以優先承接中心區的人口外溢。

這樣的闆塊，如果是自然生長，極有可能發展成第三等級，即中心輻射區。如果有規劃有刻意的資源傾斜，有可能成為第二等級。

但是，要注意一點：闆塊之間既有相輔相成，也有相互競争的關系。

相輔相成，就好比攀成鋼和萬象城，兩個闆塊的購買力都很強，促使了萬象城商業的繁榮。

但攀成鋼的商業成熟後，又會形成競争關系。

所以，一個闆塊的的發展不但要看區位，也要看配套，配套決定了它的競争力。

明白了以上兩點和闆塊分級，我們來具體看看東站和二仙橋。

成都東站

首先區位，東站距離太古商圈直線距離6公裡，北靠迎晖路，南臨東大街延長線（靜明路），往東可至三聖鄉和龍泉，向西可到萬象城、攀成鋼直至老城。

東站區位示意圖

中環路、三環路從闆塊内穿過，南北可至杉闆橋、二仙橋、龍潭寺、川師、東湖、金融城等闆塊。

區域内有2号線、7号線，交通便利度很高，且四通八達。

從輻射半徑來講，東站作為成都最大的高鐵樞紐，自然是可以輻射全城的。

但是僅将它視作一個樓市闆塊而言，成華區内部，東站是處在東南邊緣的非核心區位，對本區輻射能力有限。

而放大範圍看，東站連接了攀成鋼——沙河堡、萬象城——萬年場、川師大、十陵、洪河至三聖鄉涉及三個行政區的闆塊。

因此，我們認為東站是可以成為一個輻射主城東半扇二環路到四環路範圍的區域中心。其在整個主城的區位要優于二仙橋。

二仙橋

二仙橋處于成華區中部，在整個主城區處于東北部，距離太古商圈直線距離正好也是6公裡，但實際通勤則比東站要遠。

整個闆塊位于中環路以北、成華大道以西、鐵路成昆線以南的三角區内。南連杉闆橋、建設路商圈，東連理工大學和龍潭寺，北部是青龍場和北湖。

由于北端鐵路的隔斷，整個闆塊隻能向南向東發展，無法有效連接北部區域。從區位來說，二仙橋屬于區域中心（建設路和杉闆橋）的輻射區，本身難以發展成為中心。

所以，單論區位，二仙橋屬于第五梯隊。但是，論配套的潛力，上限可能在東站之上。

兩個闆塊都在教育配套上下了重注：二仙橋有七中英才、雙林小學、成華小學、萬彙學校、嘉祥外國語（民辦）；東站渥太華國際學校。

兩邊各一所公立的K12學校，一所是七中領辦定位省一級示範高中；一所成都市重點項目，外國語學校。

七中英才效果圖

渥太華國際學校效果圖

我們現在不敢妄下斷言，将來哪所學校更好，隻是對七中英才的期望更高。

但是根據最新的政策，七中英才小學部是面向整個成華區搖号，這對二仙橋闆塊而言，無疑是非利好消息：因為它不再具備專屬性。

七中英才作為成華區重點引進的教育資源，目的在于提升整個成華區的教育水平，所以不專屬也無可厚非。而且二仙橋闆塊已經有三所（包括在建）重點小學，再将七中英才小學部納入區域體系，也不合理。

當然，不排除後期政策變動的可能性，也不排除渥太華同樣采取全區搖号的可能性。所以這兩所學校的對比暫且放下。

但東站除渥太華之外，目前手裡沒有其他王牌可用。而二仙橋的優勢在于教育資源的聚集，它還有三所重點小學。

未來二仙橋可能會發展成為成華區的重點學區，僅憑這一點，就能讓它跻身第二梯隊。因此才說它上限更高。

那麼教育之外，其他的配套如何，接下來做一個全面的對比。

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成都東站

成都東站TOD的詳細規劃還未出爐，但是其定位是“打通高鐵、地鐵、城市軌道交通“三鐵”流量與商業圈、生活圈連接關鍵環節，植入“樞紐 高端商務商貿”、“樞紐 精品酒店會展”、“樞紐 特色康養醫療”及“樞紐 品質生活服務業”等四大“站産城”融合發展場景。”

說直白點要打造一個以交通樞紐為連接核心的商圈。

這樣的商圈有沒有先例呢？全國各地都有，僅就成都其實也有，就是火車南站。

火車南站北靠桐梓林，南臨金融城，可以說占了主城和高新交彙的地利。

周邊聚集了凱德天府、大鼎世紀廣場、蘇甯廣場、凱德廣場等商業辦公體，大有區域中心的氣勢。

現實是由于高鐵站和人南路高架的影響，将闆塊割裂開來。西側靠着宜家等商業吸引了很多消費人群，東側凱德天府規格很高，生意卻不夠好。

而商務辦公也沒能形成有效聚合，再加上被南側的金融城虹吸，沒有達到預期。

從南站的案例不難發現：高鐵站因為自身占地規模較大，很容易割裂闆塊。并且人流主要是經過，而不是停留。

南站總平圖

東站也存在這樣的問題。

占地規模更大的東站，将東西廣場兩側的闆塊分割開。向東到成渝立交外，成華區已無多少地可開發，隻有向西有一片空地可集中打造，這也是東站重點的區域。

東站總平圖

但是，隻要實地考察不難發現，西廣場片區直線通向市中心的路被塔子山公園所隔斷，東西向交通隻能走南北兩側的東大路和迎晖路，原本四通八達的路網，反而讓西廣場片區變成了一個“口袋”。

也就是說，東站闆塊有一定的封閉性，存在南北兩側的居民不來東站消費的可能性。這也是鵬瑞利商場沒能發展起來的原因。

當然，這不是緻命缺點，因為一切因素都取決東站商圈的品質能力。

目前東站西廣場已經呈現了很足的空間感，中央公園兩側的地塊也已經平整出來，還将改造成為城市公園和打造市井文化的商業街區。

東站中央綠軸公園

嘉陵路方案效果圖

東升社區立面改造效果圖

并且，目前東站已經确定打造的有IN天府的200米 地标，将作為雪松集團的西南總部；中迪中心、中迪禾邦廣場等項目；還有已經建成的嘉年華廣場、夢魔方廣場、陽光米娅中心等。

如果能吸引來更多企業，引進優質的商業，将來形成規模，東站足以成為城東的新中心。

但是，東站也會受到來自于臨近的攀成鋼的競争。攀成鋼也是志在打造城東新的商務中心，并且已經走在了前面。

二仙橋

東站的發展在于将區位優勢轉化成經濟優勢，二仙橋則是一個較為純粹的居住區。

二仙橋不是沒有産業，文創公園已經聚集了完美世界、華星娛樂、木加互娛等文創企業，并且還在打造二期産業園。

未來這裡會成為成都重要的文創産業園，隻是我們更期待的是二仙橋的宜居性。

3.0以内的容積率，住的舒服；教育、醫療、商業、公園配套齊全，住的方便；這就是對二仙橋的期待。

從現在的發展情況來看，合信K101等商業配套和華西第二醫院成華婦女兒童醫院的動工，配套都在穩紮穩打的進行。

合信K101

華西第二醫院成華婦女兒童醫院

最終還是要看教育資源的兌現程度。兌現程度高，飛升第二梯隊；兌現程度不夠高，也是第五梯隊。上限夠高，下限不低。

而成都東站，因為獨特的區位，讓它無法做别人的輻射區，因此上下限都是第三梯隊：區域中心。

區别就是打造的很好，那就輻射力很強，去虹吸其他闆塊；打造的不夠好，被别的闆塊虹吸。

所以說，買房想求穩，選擇東站，這裡一定是中心，隻有發展程度的問題。想求上限，選二仙橋。

4

最後來說說兩個闆塊的樓盤。

東站核心區曾在2018年調過一次規，減少了商服用地，在北側增加了住宅用地。新增的這幾塊住宅用地是現在的德商迎晖天玺和IN天府。

南側兩塊原本的住宅用地就是現在的嘉年華廣場住宅。

西側靠近岷山路還有兩宗住宅用地，尚未開發。

岷江路以南現在有人居九林語，洋房和疊拼項目，純改善盤。另外今年初還有兩宗地都被人居拿下。

迎晖路以北，中海91畝地項目現在已經确定案名叫做中海浣雲居，預計也是改善項目，共27棟樓，其在還包括1棟人才房。

以上就是東站闆塊的新樓盤。

二仙橋闆塊目前在售的新樓盤有首鋼璟辰裡和朗詩樂府，未開盤的有萬科知園、中車共享城新批次、鐵投紫瑞府二期和錦城華創項目。

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