2022年，有兩大問題一定是每個人都避不開的。一個是經濟問題，另一個就是關于房地産的問題。

今年關于房地産的信息也分為兩個階段，以6月份為分界線，6月份前為第一階段，6月份後為第二階段。

第一階段的起點為3月5日李克強總理《政府工作報告》中指出保障群衆住房需求及探索新的發展模式。5月24日，國務院印發《關于紮實穩住經濟一攬子政策措施的通知》，加大了經濟的支持力度。5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%，較上月4.6%下調15個基點，降息正式開始。

一直以來降息都是地産松綁的信号彈，也是地産的風向标，往往降息的時間就已經明确說明了地産的下行趨勢。從降息開始，也正是拉開了各種政策陸續下發的帷幕，也就是進入了第二階段。

第二階段，南京打響了第一槍，正式解綁限購。緊接着蘇州、成都、杭州、濟南等相繼發布解除限購。不得不說南京是反應最快，也是最有經濟頭腦的地方政府，馬上開始進行收割，搶的快的有肉，搶的慢的隻能喝湯。解除限購絕對是區域内卷的開始。解除限購，卷的是周邊的三四線城市，搶的也是周邊三四線城市的飯碗。但是，很快發現，好像都沒有什麼肉了，那就喝口湯暖暖身子也是好的。

地産太陽已下山，，漫長黑夜正式開啟。

9月29日央行、銀保監會放寬部分城市首套住房貸款利率。緊接着9月30日連發兩大政策，中國人民銀行決定下調首套個人住房公積金貸款利率；财政部 稅務總局關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告正式下發。重點說一下，這兩個政策都是重磅政策，在上半年我曾預測過會下發購房減免個人所得說的政策，真的實現了。這兩個政策直接指向的人群是企事業單位及中産階層，也就是我們說的改善型及投資型客戶。

隻靠剛需是不夠的，現在市場上真正的剛需住宅非常之少，大部分都是2020年後遺留的改善型住宅，改善住宅這個問題不解決，地産銷售端依然是沒有起色的。

然而目前為止，仍然未看到起色；

總結一下：以上講的是目前的房地産形式，确實已經進入了量、價的下行通道，而且還并未觸底，底在哪現在也還沒有看到，能确定的是将不遺餘力的大水漫灌、政策、金融一攬子的好政策覆蓋到地産。

那麼對于不是從事房地産這個行業的人，今年，或者未來，怎麼買房？或者說怎麼看待房子呢？現在起，進入本文的正題：

2022年，你買房了嗎？

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一般來講，對于房子的問題分為幾類：

一、我現在需要買房，但是現在能買嗎？能買的原因及怎麼買才能不掉坑；

二、我有房子了，但現在生活壓力很大怎麼辦；

三、我除了自住的房子，還有閑置住房，該怎麼辦？

四、房地産現在還可以投資嗎？

一、首先我們講最重點也是最重要的第一條，現在房子還能買嗎？怎麼買不掉坑？

對于目前需要買房的客戶，我隻有一點建議就是算好賬。從以下幾個方面去算賬：

價格賬：從目前各個城市的情況來看，同區域二手房價格低于一手房，所以在鎖定區域的情況下，優先考慮二手房中精裝未入住的房子，其次考慮二手房精裝住的不久的房子，再然後考慮毛坯二手房。為什麼這麼講呢？因為初次買房的客戶可能沒有算過，一個毛坯房你的住進去的投入基本跟你首付的投入是差不多的。但是精裝的二手房往往裝修基本等于送了，也就是你無形中省了很大一筆開銷；

問題又來了，二手房的問題是不一定能選到中意的房子（樓層、戶型等）。如果必須買一手房的話，最怕的問題目前應該是買了再掉價怎麼辦？什麼價格買合适。

現在我教你算個簡單賬，你要買的項目的基本信息網上都能查到。幾個關鍵信息：這個項目的土地價格（當地國土網站可查）、土地總面積、容積率，這三個是非常重要的計算指标。

比如：土地是1000萬/畝，總共100畝，容積率是2.5，那麼也就是1000萬/畝 乘 100畝=10億土地款；100畝約等于6.6萬平米（1畝≈666㎡），由此我們可以算出6.6萬㎡ 乘2.5容積率=16.5萬㎡（這個社區建成後的地上面積），最後10億元土地款 除以16.5萬㎡=6060元/㎡（也就是這個小區土地攤到每平米的成本，也叫樓面地價）。基本目前的商品房小區，根據不同檔次，建設成本約2500-3500/㎡的範圍，我們拿2500計算，也就是6060 2500=8560（土地 建設）。假設8560乘20%=1712，這個1712是什麼呢，也就是大約統算一個其他成本，包含了稅費、營銷費、财務成本等各種費用吧。最後我們得出：

樓面地價6060 建設成本2500 1712其他成本=10272元/㎡，最後這個價格基本就是這個項目的成本單價。

好了，看到這裡，各位看官應該自己會算了，自己要買的房子自己算算就明白了了。如果這個項目已經低于你算的價格，那麼這個項目很可能未來有風險，因為已經虧本賣了，說明資金有問題了。如果持平或略高一點，是可以出手購置的，如果是信譽好的一線開發商則可以大膽一點；

另外，再說一點很重要的，你要買的房子怎麼看保值不保值。兩個因素，這個房子周圍的小學是不是區域前三，這個小區周圍的中學是不是區域前三；滿足一點可基本保值，同時滿足兩點，不用擔心降價的問題，影響不到。

二、我有房子了，貸款壓力大怎麼辦？

這個問題是這樣的，如果你有房子了，有且隻有這一套房的話，實際上價格漲幅對你影響不大，因為你需要自己居住，踏踏實實住的就行了。

但是，如果可以感到壓力大的話，如果當下價格比你買的時候要高，可以考慮賣了再重新購置。因為這樣，無論是貸款利息還是現在的價格，都是更合适的。

三、對于不住的閑置房的問題；

有這個問題的看官，可以說都是中産了。如果賠的的不多就賣掉，如果賠的多，就咬牙賣掉；

切記，現金為王

四、房地産還能投資嗎；

可以，商業可以投資；前提是區域租金及活力非常好的區域，商業是可以投資的。關于投資的問題，這裡不再多闡述，懂得人會懂，不懂的人應該經濟實力也不夠去投資。這裡直說一句，投資有風險，長遠眼光最重要，租金回報率5%以下的，不要投資。

-------------------------------------------------------- 我是言西早凱，一個資深地産營銷人

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